眾專家看保障房:"人人有房住"好過"人人有房產"

當前房地產市場觀望情緒依舊，在昨日舉辦的主題為《中國房地產經濟：增長·調整·機遇》中央財經大學——鴻基世業財經論壇上與會專家建言獻策，以尋找中國房地產業未來的新出路。

住宅在我國成投資品

“在一個成熟的市場環境下，住宅應該是消費品，最基本根據就是對住宅需要計算折舊的，對一個價值在折舊的商品，它的價值隨著折舊在減少，那么它就沒有投資的意義，這是因為投資要求價值上行，投資追求的是收益”。中國社會科學院金融研究所所長王國剛指出。

在國家統計局對住房屬性的界定中，住房屬于固定資本形成。即房地產開發投資形成的房地產，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說，不僅經營單位購置的廠房是固定資本，居民個人購買用于居住的住宅，也都是投資品，而非消費品，因此國家統計局沒有將住宅價格指數計入消費品物價指數（CPI）。

但是住宅在我國成為投資品已是不爭的事實，對此，王國剛談到，“消費品在什么條件下會轉為投資品？舉個例子，現在我們使用的電視機、洗衣機、電冰箱等家用電器，在1985年后都曾經有過成為投資品的經歷。在供不應求的條件下，人們會預期未來價格會上漲，會把某些消費品囤積起來，等過上一段時間，以高于囤積價格賣出，以獲得超額利潤。”

“導致住宅價格上行的動力有三方面，包括土地價格、建筑成本和供求關系。2003年住房市場開始啟動，它面對的是十幾億人幾十年積累的為購房的資金。”王國剛表示，“這里不能簡單地與美國、歐洲以及日本等發達國家相對比，那些國家早已是供大于求，而我國則是嚴重供不應求，我們在2004年簡單計算，每年10億平方米的住宅要連續建20年以上，而建的最多的年份2009年只有5億多，缺口相當大。”

大力發展保障性住房

“國家應以政策手段熨平價格上行的幅度，通過打擊投機以維護正常的市場秩序，解決居住的根本問題，應加大住宅供給，其它國家都有很好的經驗，無非就是大力發展保障性住房。”王國剛強調。

住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉在此次論壇上也表示，今年的主要工作任務是，一是加強房地產市場調控，抑制房價過快上漲；二是加大保障性住房建設，解決中低收入家庭住房困難；三是加快住宅產業化步伐，促進經濟增長方式轉變。

“以往過分強調了住宅的權益概念，其實住房既可以買，也可以租，但據我們調查，我國住宅構成中私有產權房的比例已經到了84%以上，美國最高時不到69%，德國是24%。假定全國各城市的住宅都是私人產權，其最直接的后果就是導致人口不流動，會帶來一系列經濟社會問題。”

一些發達國家住房私有率比我國還低值得我們深思。據了解，在住宅市場成熟的國家和地區，政府均將持續供應廉租房列為重要的施政目標。比如，倫敦2004年的新規劃要求中心區新增房屋的1／4為負擔用房。丹麥的做法更徹底：全民租房——主要是向政府租。

事實上，這種制度設計是一種多贏，低收入者可以借助安定的生活實現地位的提升，城市也通過不斷獲得低價勞動力而維持競爭力，而先租后售的做法同樣可以回籠資金。由于擁有成熟健全的住房保障體系，這些國家的居民不僅不愁找不到可租的房子，而且租房成本低于買房的成本，租房還是買房自然可以“量力而行”。

“我國自房改以來，住房政策導向一直是鼓勵大家都去買房居住，這在全世界任何一個國家都不可能實現，過高的住房私有率將阻礙我國勞動力市場的發展。”王國剛對此表達了擔憂。

對此，中央財經大學財政學院院長馬海濤表示了贊同，“我國的房地產發展思路片面強調了‘人人有房產’，而忽視了‘人人有房住’”，他同時指出，加強公共住房制度建設，逐步解決中低收入尤其是低收入家庭的住房困難，是政府不可推卸的社會責任，也是確保住宅市場實現良性循環的基礎。