越高越買,剛性需求支撐通遼房地產

“能想象嗎？這里就是從前的那片荒地，當年這里連個路燈都沒有，在五中下晚自習回家的時候我都不敢往這個方向看。”通遼濱河區板塊的一位房產銷售顧問劉旭華告訴《華夏時報》記者，他做夢也沒有想到幾年以后這里會成為全市最好的小區匯集處，中苑新區、水岸春城、吉地華府都在這兒。

2010年，通遼房市的變遷成為眾多三線城市房市的縮影。通遼位于內蒙古自治區東部，是一個有著310萬人口的地級市，如今正處于農牧業向工業轉型的時期。

春節前一周，通遼的二手房平均房價約為每平方米2195元。而就在7年前，通遼市商品房的平均價格才不過900元而已。

房價跳著漲

實際上，通遼市的房地產市場集中大規模發展的時間較短。在住宅供應上，最大的增量出現在2005年，那一年的新增戶數約為4730戶，同比增長了54%，其后的幾年住宅市場供應量總體連續加大。

2003年以前的幾年，通遼商品住宅價格基本都徘徊在900元左右，從2004年開始，價格開始爆發式上漲。從時點上來看，其房價啟動的時間雖落后于一線城市，但也并未孤立于中國整體的房地產大環境的發展之外。

溫州人形容通遼市的城區規劃是：一江兩片一主一副，一條濱河景觀帶、六個城區片。

“政府的規劃是西移北擴，當時大家就那么一聽，基本沒人想過來西北這邊，這邊的房子當時均價都在1500元左右。后來，政府、人大、政協、法院真的都搬到這邊辦公了，聽說第四中學跟電視臺以后也會陸續搬過去。這樣房價一下就漲起來了，人氣也越來越旺，現在的均價都在2000-3000元左右。濱河這邊的北岸華庭漲了就有好幾百了。”劉旭華告訴記者。

“我哪個小區都跑過，要說便宜，目前只有開發區的房子漲的不多，那邊沒什么單位，人少，配套設施也還沒有齊全，但房子開發的特多，多數都空置著，開發商為了回收資金也許會有降價的可能。”劉旭華說。

通遼人鐘愛大戶型住宅，新開發的樓盤當中，主力戶型基本全為90-130平方米，這也是市場最暢銷的戶型。北區新開發項目大戶型較為集中，如吉地華府120-160平方米的戶型所占比例就較大。在市區則以中等戶型為主，面積多在70-110平方米之間，如親水人家主力戶型就在90-100平方米。記者在各個小區里走走就能發現，這里的住宅小區多以磚混多層為主，多數都在6層或6層以下，北歐、加拿大風格的建筑開始興起，隨處可見尖頂小樓與柔和的磚紅、咖啡色外墻，非常安逸，相比之下，高層和小高層的住宅樓盤較少，記者所知道的高層住宅目前只有盛世銀座和高爾夫都市花園。

不僅是住宅，通遼市市區內的高層和小高層商鋪也并不多見，和園家具城、萬通地產(600246,股吧)項目也是高層，而且基本上都集中在開發區。

剛性需求為主

根據采訪情況，記者發現未來一段時間，通遼市最緊俏的地段還是市中心區域，因為可再開發的空間小，價格將相對很高。此外，新區的價格有逐漸逼近甚至超越中心區域價格的態勢。至于開發區，由于目前的環境和配套設施跟不上，缺乏人氣，地產巨頭的造城欲望也不是很強烈，短期內房價大漲的可能性不大。

“在通遼目前的購房群體中，自住型購買者還是主體，購房的動力還是基于改善居住環境、婚房、首次置業等情況，剛性需求較為強勁。投資投機的比例有，但是不會超過兩成，炒房的人應該暫時不會炒通遼的樓盤，因為升值的速度和空間都沒有那么大，真的升值了也未必有人來接。”深諳通遼房地產市場的通明市場信息研究公司研究員李輝告訴本報記者，從購買力上來說，工薪階層平均1000多元的工資尚沒有能力批量囤房，有兩三套以上住房的多為生意人、企事業單位高層或者政府公務員。

他認為，總體來說，通遼房地產市場還是健康的，但市內的好地段都是開發商花巨資買下來的，當時的原材料價格也很高，成本放在那，降價基本沒可能，3000元左右的房價將成為市民心里逐漸被接受的價位。

通遼市目前屬于城市化程度相對不高的地級市，如今，政府正在為加快人口向城鎮聚集開通綠色通道，使得通遼市周邊的旗縣購房者成為不可忽視的購買力量，其在市區買房多數是為了孩子上學，或是在城市定居。

“通遼周邊旗縣支柱產業發展促進了當地農牧民收入的提高，一定程度上激發了其潛在的購房愿望。如開魯有最大的紅干椒生產基地，科爾沁左翼后旗的旅游業、農牧業近年發展迅速，霍林郭勒市以煤炭生產為主，生活的富裕使這部分居民的住房需求被提前釋放，體現在市場上的表現即為消化速度和消化量的增加。”李輝分析。

在通遼一家本土房產網站上的房價預期調查顯示，截至目前，認為2010年通遼房價會大幅上漲和準備今年買房的人一樣多，都將近五成。“這說明消費者左右不了房價，雖然認為高，但對目前的價格水平還是能接受的，這容易出現越高越買的情況。”李輝說。