“限購令”只是高燒樓市的“止疼藥”

“限購令”也許只是高燒樓市的“止疼藥”，還算不上是能真正降溫的“退燒藥”。這種臨時性措施雖然對抑制房價有一定影響，但政府如果能制定一個長期政策效果將會更加明顯。

溫州大學甌江學院法學系主任毛毅堅在溫州網撰文指出，2010年注定是中國房地產最為波詭云譎的年份。4月17日，國務院“新國十條”中的限購政策“亮劍”，樓市頓起波瀾。9月29日，多個部委重拳出擊，拿出的“最嚴厲調控政策”，要求各地“立即”制定細則，已發細則的地區要進一步調整和完善。包括，三套房停貸以及首套房首付上調，限制購房套數等。

分析北京、深圳、廈門、上海、杭州、寧波、福州七城市“限購令”調控細則的內容，“限購令”似乎成了刺向“高燒”不退樓市“七寸”的封喉利劍。2010年10月12日，作為中國房地產市場晴雨表之一的溫州也順勢出臺了溫政發[2010]62號《溫州市人民政府關于進一步加強我市房地產市場調控和住房保障工作的補充意見》。與上述七個城市一樣，其亮出的致命“殺手锏”也無非是“限購令”，其他的措施是“新瓶裝舊酒”，即對原有的政策再次強調、調整、充實而己。

要全面解讀包括溫州在內諸多城市高調亮相的“限購令”，就必須要了解其出臺的宏觀背景：

一、以往諸多行政化的調控手段不果斷，陷于疲乏和“審美疲勞”。譬如整治囤地、清查捂盤惜售等，多以溫情脈脈的“約談”、“警告”、無關痛癢的“處罰”開始，以房價的一次次高歌收場。

二、是市場化的宏觀調控政策千呼萬喚不出來，“猶抱琵琶半遮臉”。譬如，傳說中調控政策中的“犀利哥”--房產稅等政策，基本上是媒介捕風捉影的猜測與專家的預言，“只聽樓梯響，不見人下來”，公眾在期侍中已漸失信心。

三、房價再次“高燒”已成不爭的事實。高得離譜的房價和不斷蘊積的民怨使民生困境尖銳地凸現在政府面前。

四、地方政府出臺“限購令”，另一個深層次的原因是“被問責”隱憂。因為根據調控政策，房市調控無效的地方，政府官員是要被問責的。

在此背景下，“限購令”就成了首選斬亂麻的那把“屠龍刀”，用行政權力強行介入遏止投機性特征明顯的多套房購買需求，以緩釋推動房價再次瘋漲的剛性需求，并以此為杠桿改變賣方市場的強大話語份額。

溫政發[2010]62號《溫州市人民政府關于進一步加強我市房地產市場調控和住房保障工作的補充意見》中的“限購令”第六條規定：“采取臨時性限購住房措施。自本意見發布之日起，暫定本市戶籍居民家庭及能夠提供1年以上本市納稅證明或者社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購房1套商品住房(含二手存量房，以網上簽訂合同日期為準)。對違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記申請。”

從上述溫州“限購令”的內容來分析，筆者認為其存在著以下弊端與憂思：

一、沒有規定明確的實施的期限，有隨時被取消的可能性，將導致方市場觀望氣氛濃郁與房開商“死撐”以不變應萬變的僵持局面。

某種程度而言，“限購令”的規定的確能打擊投機客的囂張氣焰，據有關媒體報道，推出限購令的城市房產成交量已有所降低。但那些本可以買得起住房的剛性自住或改善性居住的需求也被硬生生地誤傷，普通購房者只剩下持幣觀望的權利。其實，“限購令”本質上不可能增加市場供應，反而可能產生讓開發商推遲新盤上市、推遲銷售時間及捂盤惜售的現象。

二、“限購令”本質應該是過渡性的。有人曾調侃道，“限購令”就像多年前流行的傳呼機，其只是座機與手機中間的過渡產品而已。“限購令”限制的只是一時買方需求，但如果不從根本上改變市場供求關系，打開“限購令”的閘門，市場未必不會報復性反彈，再創房價新高。

當前，包括溫州在內各地出臺的“限購令”，出臺的時間點恰好是“國十條”和房產稅之間的空檔期，其誕生的時間點也決定了其過渡的命運。限購令”本身的局限性，也決定了“暫時過渡”的實質，只是在一個特殊階段的政府行政意志行為。此外，“限購令”并沒有觸及到土地財政、地方政府的收入等根本性的問題。所以“限購令”也沒有擊中高房價的“七寸”。

三、溫州“限購令”沒有區分已經持有的物業套數。不管是尚未購房的居民，還是擁有N套住房的居民，一律可以再購一套新商品房。與其說這是對房地產投資需求的抑制，還不如說是對投資者可以再投機一次的無形鼓勵。

四、溫州“限購令”會不會導致出現一些令人堪憂的非正常社會現象。

只要房地產市場仍被投資者認為看漲的獲利空間，在溫州大量民間游資未變的既定前提下，投機性需求必然能找到突破“限購令”政策的方法：譬如為炒房出現“假離婚”、“假戶口”、“假溫州人”等現象。

五、要正確認識和處理好溫州“限購令”兩個核心問題。

1、“限購令”的成效關鍵在于溫州各級政府執行力。如果限購僅僅是一次順應民意的“止疼片”，就會變成一紙空文。加強執行力必須有制度約束，溫州市委、市政府能不能在“限購令”執行中堅決地啟動“問責制”，即依據2004年《黨政干部辭職暫行規定》第15條：因工作失職、引發嚴重的群體事件、造成嚴重后果或決策失誤造成重大經濟損失等9種行為，負有直接責任的領導干部應當引咎辭職。如果本人不主動辭職，上級黨委應責令其辭職。

2、雖然“限購令”劍指炒房，但炒房并不是房價高漲的唯一動因。實踐證明，土地供應的瓶頸、公租房和保障性住房缺乏、房產開發等鏈條存在的權力尋租腐敗行為并不比炒房危害要輕微。

調控樓市的目的顯然不是“限購”，出臺“限購令”也并不能一勞永逸，要促樓市健康發展應用不同的“組合拳”。因此，在實行“限購令”的同的，溫州市各級人民政府切實按照溫政發[2010]62號《溫州市人民政府關于進一步加強我市房地產市場調控和住房保障工作的補充意見》的規定加大保障性住房建設力度、加強住宅用地供應工作和用地、嚴格住房項目的開竣工管理、加強商品房預售管理和預售資金的監管、加大住房交易市場檢查力度等。

綜上所析，筆者認為，溫州出臺包括“限購令”在內的樓市新政和中央政府“9.29”的精神和力度基本一致，顯示政府調控決心。每個城市的出臺的政策基本相似，略有細微的差別而已，例如上海比深圳的嚴格，杭州比寧波的嚴厲，溫州比較溫和些。“限購令”雖然使房價下降預期增強、成交量降低，但長期看作用有限，還存在上述諸多現實問題，急需加以研究并細化。

“限購令”也許只是高燒樓市的“止疼藥”，還算不上是能真正降溫的“退燒藥”。這種臨時性措施雖然對抑制房價有一定影響，但政府如果能制定一個長期政策效果將會更加明顯。

(李艷 編輯)