濱江集團趁勢擴張杭州再添土地

濱江集團日前競得杭州蕭山一幅住宅用地。在市場低迷時期，雖然公司此前調整了增發方案但依舊不改趁勢擴張備儲策略，此舉有望在未來形成公司新的盈利增長點，提升公司盈利能力。

濱江集團（002244）8月12日公告稱，控股子公司杭州濱江盛元房地產開發有限公司以8,755萬元的價格，競得杭州市國土資源局蕭山分局蕭儲（2010）32號地塊的土地使用權。蕭儲（2010）32號地塊位于湘湖旅游度假區，出讓面積為8,100平方米，地上建筑面積不大于9,720平方米；用地性質為居住用地，使用年限為70年。

粗略估算，該幅地塊樓板價約在9,000元/平，周邊目前房價均價在11,000元/平以上。其土地成本上優勢空間較小。不過，公司能夠在市場低迷時期依舊趁勢擴張備儲，此舉有望在未來形成公司新的盈利增長點，提升公司盈利能力。但面對持續調控的低迷市場狀態，公司發展壓力也日漸加大。自2010年以來，嚴厲而持續的房地產市場調控使得市場風頭驟轉，連續萎靡不振，多家上市房企股價嚴重縮水，不得不放棄或者推遲增發計劃。濱江集團也不例外，股價一路下滑，公司也不得不調整定向增發底價和延長有效期。2009年8月底，公司披露的定向增發預案顯示，公司原本擬以不低于13.78元/股定向增發不超過1.5億股，募資不超過25億元投向萬家星城和紹興金色家園兩個項目。目前不僅該計劃有效期延長一年，而且發行底價也調整為8.20元/股，降幅約40%。

資料顯示，濱江集團08年5月份剛剛上市，屬新興區域地產龍頭，在杭州本土市場具有較為明顯的品牌號召力，連續3 年名列杭州市場銷售額第一。其前身為杭州濱江房產集團有限公司，成立于1996 年，專業從事房地產的開發與經營，具有一級開發資質。公司是最早以城市運營的觀念實施舊城改造的開發企業之一，也是杭州市最早參與“招拍掛”土地市場運作的開發企業之一。公司開發的南蕭埠御景苑、慶和苑等項目成為杭州舊城改造的范本，而金色海岸項目則是浙江省推出的第一家高附加值精裝修標桿樓盤。在杭州地區的房地產企業中僅次于綠城房地產和廣廈控股。公司具有良好的本土市場運作經驗與競爭優勢，公司憑借良好的本土品牌形象以及與政府的良好關系，致力于杭州本土房地產領域的深耕細作，未來成長性良好。

目前公司的項目儲備中，大部分土地拿地時間較早，地價成本相對較低，項目具有較高的毛利率。公司目前權益土地儲備約248萬平方米，其中90%位于杭州市。在杭州的A股上市公司中，公司在杭州主城區的土地儲備位居第一。且公司的多數項目是具有明顯景觀優勢的水景房，依次分布在錢江新城板塊（約28%），城西板塊（約20%），西湖板塊（20%）等較好的地段，并且，平均樓面地價僅為3,900多元/平方米。這些土地足夠公未來3年內的開發建設，低成本及地段優勢使得這些土地儲備具備良好的盈利前景。

值得注意的是，公司自己的現金流并不充裕。2010年一季度現金凈流量僅4.57億元；公司自上市以來一直未實現在資本市場融資，一季度末資產負債率為78.18%，相對于其他上市房企偏高。

2010年中報顯示，上半年濱江集團實現營業總收入87,505.84萬元,比2009年同期增加339.31%;實現營業利潤30,820.51萬元,比2009年同期增加864.15%;實現利潤總額32,532.61萬元,比2009年同期增加10.51倍;實現歸屬于母公司股東的凈利潤25,284.01萬元,比2009年同期增加820.20%。實現每股收益0.19元。

截至發稿時，濱江集團報收于11.25元/股，上漲1.99%。

(叢力 撰稿)

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