保險商拿到地產"通行證" 商業地產風險或抬頭

在樓市最嚴厲調控政策“4·14新政”出臺5個月后的關鍵時刻，保險資金卻被允許進入不動產投資領域。今年二季度末，我國保險資金總規模已經達到4.5萬億元，這意味著理論上有4500億元資金可投向地產領域。

“最近保險公司咨詢投資商業地產的案例明顯增多。”一家地產資訊機構人士對記者稱，隨著上月保險資金進入樓市的政策放寬，最近保險公司在地產投資方面非常積極。

在樓市最嚴厲調控政策出臺5個月之后的關鍵時刻，保險資金卻被允許進入不動產投資領域。這讓很多人心生疑惑，樓市為何在此時對保險資金開閘，保險資金進入樓市將產生怎樣的市場震動？

保險資金是不可小覷的資本力量。據稱，國內保險公司目前手中可投資資金在2萬億以上。有人甚至問，擁有巨額資金的保險公司會不會是下一個“溫州炒房團”？

保險商拿到地產“通行證”

9月19日晚，瑞安建業發布公告，稱已與中國平安簽訂協議，以7.18億元的價格出售成都中匯廣場項目。

這項交易成為不動產向保險資金開放后第一單交易。雖然，中國平安自稱，這一物業是考慮未來自身發展需要所購置的自用物業，并非地產投資。

9月5日，中國保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》。這是保險行業首部完整不動產投資辦法，覬覦不動產已久的保險商們終于拿到了“通行證”，險資可以名正言順地進入房地產投資領域了。

按照這一辦法規定，險企投資不動產的賬面余額，不高于公司上季度末總資產的10%。據統計，今年二季度末，我國保險資金總規模已經達到4.5萬億元，這意味著理論上有4500億元資金可投向地產領域。

一直渴望進入地產領域的保險巨頭們，頓時熱情高漲。

中國人壽高層在中報發布會上表示，目前手中已積累了一批投資項目，只待相關細則出臺后實施。而中國太保高層亦在中報發布會表示，在保持基礎設施投資優勢的同時，積極投入不動產投資。險資曲線入市早已存在

“保險資金進入地產領域，不用再遮遮掩掩了。”保險業內人士介紹，在這之前，保險公司就一直關注地產投資，很多公司都通過自用物業的方式曲線進入房地產，不過對外一直都含糊其辭。

這種以自用為目的的購買或建設的物業，很多除了自用外，也在依靠出租多余樓層獲取租金收益。在北京金融街、上海陸家嘴，矗立著眾多這樣自有物業形式的保險公司大廈。

根據中國不動產研究中心統計數據顯示，從2006年到2009年年底，保險公司以自用的名義購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉及房地產投資領域。僅中國人壽在地產投資項目上的花費就已超過百億元。

另據統計，到目前為止，保險公司投入房地產項目的資金已超過325億元，建筑面積至少有147萬平方米。

此外，還有保險公司以養老社區的模式進入地產投資領域。

今年3月，泰康人壽拿到保監會下發的首張投資養老社區建設的資格書，泰康人壽立刻出資40億元購買了北京小湯山2000畝地，泰康人壽還將在上海崇明島建設2000畝的高級養老社區。據稱，建成后的養老社區并不采取出售模式，而要長期經營維持盈利。

今年4月，合眾人壽也與武漢蔡甸區政府達成協議，合眾人壽將在蔡甸后管湖建設健康社區項目，項目規劃用地規模達5000畝。合眾人壽擬投資100億元，建設總面積160萬平方米左右，集健康養生、養老服務為一體的健康產業服務基地。

“三不原則”限制炒樓

保險資金為何在此時被允許進入房地產投資領域？保險人士稱，這主要是出于拓寬保險資金投資渠道的考慮，不僅僅是正對不動產領域，此次同時開放的領域還有PE(私募股權投資)等。

一直以來，保險企業投資渠道狹窄問題成險企發展瓶頸。根據公開資料顯示，保險企業面臨配置資金已從年初的1.5萬億增長到目前的超2萬億。

一方面保費快速增長，另一方面股票市場低迷、債券收益率走低的情況下，保險公司投資壓力日益顯現。在這樣的情況下，拓寬保險資金投資渠道也成為行業呼聲很高的話題。

在最嚴厲的調控政策出臺5個月后，保險資金被放行投資不動產。有人提出擔憂，面對保險巨頭們在房地產市場的積極布局，龐大的險資隊伍進軍房地產市場，是否會引起房地產新一輪的沖高？

一大型保險公司投資管理人士稱，初期不會有太多資金進入商業地產， 更不會進入政策重點調控的住宅市場。對于地產行業影響有限。

政策也給保險公司限定了嚴格的范圍。此次《辦法》也為保險公司投資不動產的范疇作出明確規定，提出了“三不原則”，即：不得投資或銷售商業住宅，不能直接從事房地產開發建設(含一級土地開發)；不得投資設立房地產開發公司或投資未上市房地產企業股權(項目公司除外)。另外，險資快進快出的炒地行為也被堵截。根據《辦法》，保險資金投資的不動產，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協議簽署之日起5年內不得轉讓。

商業地產風險抬頭

保險資金的一舉一動備受關注。如今，在面臨行業調控進一步深入的背景下，“千億險資即將入場”的說法更是掀起波瀾。讓業界擔憂的是，僅次于銀行信貸支持的天量險資放行，是否會引發地產行業乃至調控的變局。

已有跡象表明，保險資金正在大量的涌入商業地產市場。這樣的情況下，已經有點過熱的商業地產市場，會不會在保險資金的推動下面臨著可能的風險？

今年上半年的一系列調控政策，使投資性需求向商業地產轉移；另一方面開發商的戰略重點也逐漸向商業地產傾斜。商業地產成為越來越多資金涌向的熱門領域，其風險也開始有所暴露。

盡管新規明確規定，保險企業不能變相炒地賣地，但商業地產“開閘”后很難完全防止各種方式的曲線進入，這將加大房價調控難度。

專家稱，房地產領域調控正處于不斷加碼的關鍵時刻，對于保險資金進入地產領域尤須謹防其干擾調控成效。 (荊楚網)

險資激進投資不動產 金融服務區全國開花

就在被稱為被險資投資不動產和PE的兩個“開閘令”文件出臺后， 位于廣東的南海金融服務區招商辦就不斷接到自稱為保險公司的咨詢土地出讓電話。而此前一個月，險企巨頭們在全國不斷大手筆拿地的消息頻頻傳出。

以“金融服務區”、“金融創新服務區”名目下的金融招商在全國呈遍地開花之勢。

《華夏時報》記者在廣東佛山、東莞、深圳、廣州等地的“金融服務區”實地考察獲取的種種信息表明：在房地產暴漲背后的逐利和地方政府紛紛打造“金融服務區”、“金融創新產業區”等種種招商引資概念下，大量金融機構紛紛投身其中，在辦公大樓、區域運營中心、后援數據中心、區域培訓基地等種種名義背后，是金融機構們、各地政府、房地產商們不斷上演的房價上漲大戲。

對于一輪被稱為“史上最嚴厲”的房地產調控政策來說，在其出臺近5個月后放行險資投資不動產，其影響“尚難以樂觀預計”。

險資激進沖鋒號

廣州大道中301號，新CBD珠江新城對面，一幢金黃色窗戶的新型商業寫字樓在車水馬龍的路邊格外惹人注目，紅色的“PICC”(中國人保)招牌將這幢近40層高樓襯托得宏偉氣派，它就是人保集團廣東分公司為自己投資興建的辦公大樓，大廈完工于2007年，記者在現場了解到，除主樓用于人保廣分公司辦公場所外，另有側樓為一家大型商務酒店，附屬樓則用于正式的對外商務出租。

這僅是險企以自建辦公室項目等名義進入房地產行業的一個縮影。“PICC”標志的大廈在全國很多城市都可以看到，而在佛山南海區，始建于2006年的廣東金融高新技術服務區內，一幢投資額超18億元、占地約124畝的“PICC南方信息中心”氣勢磅礴。

在開閘令之前，眾多險企以自購辦公用地、后援中心、培訓中心等種種名目紛紛涉足房地產領域，“這早已經是業內公開的秘密”。一保險公司廣東區域負責人告訴記者，很多險企已經拿了“大把的土地”，而以中國人壽 （601628 股吧,行情,資訊,主力買賣）、平安、太保為代表的保險大腕們更是早已經在全國各地“金融服務區”、“金融中心區”展開大面積拿地、大手筆收購或投資建設商業寫字樓等諸多“大動作”，甚至這次“開閘令”中禁止的直接投資房地產項目和投資房地產企業股權實際上早已破戒，中國人壽旗下有國壽地產、遠洋地產，平安旗下有杭州宋都房地產集團，持股比例都超過20%。

“‘開閘令’給了險企名正言順的信號，大家都不用再遮遮掩掩。”上述業內人士直言，“房價調控難度增加。”從保險行業發展現狀而言，放寬保險資金投資渠道是大勢所趨，“幾乎每次保監會召集的會議上都會有人呼吁要放開險資進入不動產”，按照保險業現有資產規模，以10%投資上限計算理論上有4500億資金在將來可以進入不動產領域，但實際上，基于新增保費與積壓下來未有效運用的資金，保監會高管曾透露有超過1.5萬億的險資面臨投資壓力。這種背景使得保監會對于險企以各種名義下的曲線路徑突破“禁區”采取了遷就態度。

事實上，房地產價格的直線上漲讓涉足其中的險企飽嘗甜頭，PICC(中國人保)僅在廣州的“一棟人保大廈附屬物業出租收入就數千萬”，南方某上市險企一年來自租賃商業物業的收入就超過4個億，而已經準備IPO的泰康更是被同行爆出不斷利用其優先獲準的投資養老休閑基地資格在北京、上海、三亞、東莞儲備大量低價土地。

盡管“開閘令”對于險企投資團隊、償付能力、財務指標、凈資產規模等提出了較高的資質要求，若嚴格按照資質要求，“符合條件的沒幾家”，問題的核心在于“開閘令”能否約束和規范險企，對于已經“生米煮成熟飯”的直接涉足投資房地產項目和房地產企業的股權投資，“反正我是看不到任何約束性條款”，而以中國人壽為代表的險企已經開始辯護，稱其不會轉讓房地產企業股權。“保險在金融行業里面資產規模最小、勢力最弱，保監會的目的是讓其盡快吃胖做大，縮小與銀行證券的差距，進入不動產投資也許是監管層利用的機會。”上述保險人士認為不構成約束性條款的“開閘令”禁區基本“不能拿保險公司怎么樣”。

政府金融招商推手

保險之外，銀行、券商們亦紛紛投身其間。招行成為銀行界典范，在深圳的招商銀行60多層的總部大廈除滿足自用外，更有大量地盤出租以獲取收入，而其在上海、武漢等建立的信用卡中心亦使得其旁邊的附屬產業蓬勃興旺。“本來以資本效率而言，我們更愿意將資金用于貸款，但一些政府的金融招商政策實在是太有吸引力了。”一位銀行界人士坦言，據他透露，由于各地政府都在打出“金融服務區”概念招商引資，一些引資心切的地方政府往往競相開出優惠條件，尤其是區域地理位置相近的，一些早期獲得土地的金融機構“幾乎是零成本”，這對于即將上市的金融機構而言更是意義重大，“一塊在那里曬太陽的土地一旦以資產計入時換來的是資產規模的快速增長與升值，上市就可以多融資。”

自2008年，北京、天津等提出建立“金融服務區”概念以來，目前“金融服務區”、“金融創新服務區”已在全國各地遍地開花，如北京就有四個金融服務區。

在廣東，最近一個月里，就有東莞、廣州在內部的金融工作會議上均提出要建設金融服務區。東莞區欲單獨拿出1000畝地用于金融招商，而廣州則是將現有珠江新城CBD進一步拓展延伸，廣州甚至還將其提升到“金融立，國家中心城市則立；金融強，國家中心城市功能則強”的高度。深圳則步伐與版圖更為宏大，除了不久前獲國務院批準的前海特區將成為以金融為主體的創新服務區之外，還規劃了南山深圳灣金融商務區、平湖金融產業基地等重要金融功能區，而原來的蔡屋圍金融中心、福田CBD等還要繼續完善。此外，珠海也在力推以橫琴島為金融服務中心的招商引資。而這幾個金融服務區離“廣東省金融高新技術服務區”的直徑距離，最近的才不過20公里，在功能定位、招商目標上卻都差不多。

記者在佛山“廣東金融高新技術服務區”現場看到，這塊2006年就開始招商的金融服務區，除了PICC的項目基本建設成型外，其他的包括2006年就宣布奠基的友邦亞洲金融中心項目、廣發銀行30億投資的項目、中國銀監會南方培訓中心等，基本上都還只是用圍墻圍起來的“曬太陽的地皮”。