土地增值稅全國清查在即,地產商資金鏈將雪上加霜

上海十多個樓盤在售單價已經遠超拿地時樓板價數倍甚至十多倍，政府如果嚴格征收土地增值稅，對地產商的現金周轉影響重大，開發商將承受巨額繳稅壓力。而擁有大量高價樓盤的開發商將受到最大沖擊。

　增值稅清算施壓資金鏈

　針對房地產開發的土地增值稅清算工作，國家稅務總局2010年6月4日發布《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（簡稱《通知》），首次硬性規定了土地增值稅的預征率和清算時的核定征收率。

　《通知》將會對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。為此，高價樓、捂盤以及擁有大量高價樓盤的開發商也將最早受到沖擊。業內人士認為，房價高、漲幅快的一、二線城市清算力度將更大，很多高毛利項目將率先成為清算典型。

　作為稅率較高的稅種，土地增值稅征收的“松緊”程度將對房地產商的盈利水平產生截然不同的效果，如嚴格征收，地產商的實際繳稅額和計提撥備都將大幅增加。相關分析顯示，這一稅負相當于銷售收入的6%，對房地產公司的凈利潤影響達20%以上。

　業內人士表示，本次清算將對開發商的資金鏈造成巨大考驗，不少開發商會因為承受不住而選擇降價回籠資金。

　業內人士認為，《通知》一實施，等于是砍在了開發商利潤最大的地方，土地增值越多，交的稅金就越多，過去那些靠捂盤、囤地等行為推高房價的做法肯定會有所收斂，樓市降價預期進一步增強。

　樓盤售價數倍樓板價

　據中房信數據顯示，上海十余樓盤現在售價已超拿地樓板價數倍甚至十多倍之多。

　中糧集團在滬的首個住宅項目海景壹號，首期66套房源在一個月內銷售完畢，成交均價達11萬元/平方米，這一單價是其拿地時樓板價的25倍。

　上海市房地產交易中心提供的最新信息顯示，中糧海景壹號已售66套，現僅剩一套面積為636平方米位于頂樓復式在售。已售房總面積達21588平方米，成交均價（累計合同均價）為每平方米11.03萬元。據統計，中糧集團在首期項目上回籠資金23.76億元。

　盧灣區世博場館的樓盤“豐盛皇朝”通過反復延長竣工時間，“囤房”近9年。該樓盤現今售價為68000元/平方米左右，和其2002年首次開盤均價5000-6000元每平方米相比，已上漲11倍。

　除了豐盛皇朝之外，夏陽金城在1年間售價已經翻番，據中房信數據顯示，2009年一季度其銷售均價只有7072元/平方米，而現今對外報價已達16000元/平方米，而該樓盤樓板價每平方米僅為2344元，售價已經是樓板價7倍多。而其他樓盤如合生高爾夫、保利葉上海、龍湖滟瀾山等售價均已超過樓板價數倍不等。