美國房市泡沫的最后一跌

房價下跌尚不至于引發美國經濟重新陷入衰退，但足以使人們看淡2011年的增長前景。

過去數月，美國各式的公開辯論中充斥著選舉和財政赤字。然而，更重要的問題，可能還是美國住房市場價格再次快速下跌。

2007年，美國房產泡沫破滅，誘發經濟衰退。2007年初，房價開始小幅下跌。截至當年底，房價每月跌幅超過1%。 2008年，跌速進一步加快，甚至在雷曼破產之前，就已達到每月2%。

進入2009年，房價繼續一路狂跌，直至政府采取一系列措施，其中最重要的措施為向首次購房者提供8000美元的抵稅優惠，市場才有所起色。至2009年夏，房價下跌止步，房價的小幅上揚一直持續到當年秋季。

2010年上半年，房價似乎已經穩定下來。抵稅法案原定2009年11月到期，后又延長至2010年5月，并且進一步擴大至部分有房者。

分析家未能意識到抵稅對維持房產市場的重要性。一旦稅收優惠政策停止，房產銷售下跌逾三成。這本沒什么奇怪的。

沒有多少人真的因為8000美元的抵稅政策買房，特別對那些根本沒有買房意愿的人而言。然而，8000美元的抵稅優惠的確說服了不少人提前消費，而他們原本打算在2010年下半年，甚至2011年購房。

看起來好像的確是這么回事兒。現在抵稅法案到期，需求弱得不能再弱。然而住房市場的供應依然正常，因為總有人出于工作和家庭的原因需要搬家。此外，市場積壓仍較嚴重，因為總有人無法還貸，不得不止贖或者進行降價銷售。

市場需求疲軟并沒有立即導致市場暴跌。但最新數據明顯表明，房價正在下跌，跌速可能更快。

凱斯-席勒20大城市綜合房價指數（Case-Schiller 20-City Index）被廣泛認為是衡量房價的最佳標準。該指數表明，美國房價9月下跌0.7%。更引人注目的是，市場最底端三分之一的房產價格急劇下降。部分城市該部分市場的房價單月跌幅超過7%。

這也沒什么奇怪的，因為市場底部的房產最容易受到抵稅政策影響。這是由于抵稅優惠占這部分房產購買價格的較大部分，而且大多數首次購房者一般都會選擇市場最底端的房產。

然而，低端房價的下跌，也可能很快會波及價格更高的房產。低端房產的賣家同樣也是市場中高端房產的買家。如果他們賣房的收入不高，他們也不會在買房上花大價錢。因此，價格更高的房產的價格很快出現迅速下跌。

部分證據表明，這種情況可能已經發生。美國商務部10月新房銷售形勢表明當月房價中值下降了13.9%。盡管這些數據也經常反復，但房價以如此程度下跌的狀況不容忽視。新的房產數據也很有用，因為他們是根據已簽訂合同為基礎統計的。其他房產數據依賴于已完成的銷售情況，而這通常發生在簽訂合同兩個月之后。

這些報告的意義在于，美國房價再次下跌，很可能跌速很快。即使如凱斯-席勒房價指數所示，房價每月下跌0.7%，也意味著一年內美國房產資產虧損超過1萬億美元。如果跌幅再次攀升至每月2%，那意味著在短短一年內，美國房產資產虧損近4萬億美元。

不論在哪種情況下，房產資產虧損都可能會進一步削弱消費，放慢本已疲軟的經濟復蘇。這也將導致金融系統出現更多問題，因為這會使得購房者擁有的物業價值低于所需支付的抵押貸款，進而造成那些已經出現類似房產價格“水下”現象的住房者更加絕望。這意味著會出現更多的止贖行為，銀行和其他投資者還會遭受更多損失。

雖然房價下跌的影響可能不足以引發美國經濟重新陷入衰退，但足以使人們看淡2011年的經濟增長前景。