邁阿密樓市興衰

冬季少見的一個大雨天，房產經紀人蒂妮開著車帶《第一財經日報》記者在邁阿密附近的一個中等社區看房子。

今年五十多歲的蒂妮是個香港人，在美國做房地產已經25年。她會說普通話，對記者這樣的潛在投資者非常殷勤。

蒂妮帶記者來到了一個小區看了一個兩室兩浴的聯排別墅，干凈整齊，裝修得不錯，要價卻只有7.5 萬美元。

“這套房在2006年的時候怎么也要賣15萬左右了。”蒂妮一邊在屋里來回看著一邊說，“現在沒辦法了，屋主也都搬出去了， 大家都急等錢用。”

在邁阿密，似乎人人都曾有過好時光。

《時代》周刊曾經報道過，在房地產鼎盛時期，一對夫婦購置邁阿密海邊的一套公寓，剛剛辦完手續，出了門就碰到急切的買主，他們一轉手在2個小時內就賺了10萬美元。

這樣的傳說吸引著越來越多的投資者，在泡沫的光影里生活顯示著美好的色彩。邁阿密的房價上漲程度在全美首屈一指。根據全美房地產委員會的數據，從2001年到最高峰的2005年， 邁阿密的房價中值從15萬美元飆升到40萬美元。可以與之媲美的也就是內華達州和加州等地房價泡沫最大的地方。

可是泡沫的崩潰也來得慘烈。從2005年到2010年，邁阿密的房價中值從40萬美元一路跌到20萬美元，基本上回到了2002年的水平。這也就意味著房價上漲的收益基本消失，很多人引以為豪的財富最后都成了負累。泡沫的破裂使得原先感覺充裕的中產階級看到了生活的困窘。

當房產成負擔

再沒有比房地產經紀人更能感受邁阿密房產大潮的起伏冷暖。帶記者看房子的蒂妮也曾經積累起數量可觀的財富，而現在卻成為甩不掉的負累。

幾年前看到房地產漲勢洶涌，蒂妮開始在做房產經紀的同時自己投資。用很少的貸款，買下一棟，房價大漲，從房子里取現再去買第二棟，然后再從第二棟房子里取錢去買第三棟，和全美其他地方上演的故事一樣。不過邁阿密房產泡沫膨脹的幅度在全美首屈一指，不斷上漲的房價支撐著蒂妮買到了第五套房產。

到2005年中的時候，就有人提醒蒂妮小心，房價開始漲得讓人擔心了，說不定是泡沫。

“其實我自己也有所警覺，畢竟我在這一行里做了20年了吧。”蒂妮說，“也沒有什么具體的數字，就是覺得可能有點不對了。”

但是蒂妮并沒有跟從內心的直覺，她心存僥幸。這20年房地產都沒有跌，這一次也不會吧。2005年下半年有人來買她的一棟房子。

“這是我到現在為止最后悔的一件事。”蒂妮說的時候手拍方向盤無限懊惱。

當時，蒂妮嫌這個人出價不夠高，想要對方再添一些，買主不肯。經過不到一個月的時間， 眼看著情況有些不妙。蒂妮急忙找到原先的買主，表示愿意以要價成交，但是買主已經完全不回應。隨后情況一發不可收拾，眼看著房價一天天地跌下去，卻越來越找不到買主。到最后， 蒂妮發現，加上她很早以前買的幾套房產，她手上總共有10棟房產，卻根本賣不出去。

“說起來好聽，有10套房，可是生計都難維持了。”蒂妮說道。

這五棟房子的租金遠遠不能支付月供，好在蒂妮在房價大漲之前買的幾套房子，出租的收益還房貸還有剩余，就把那些錢挪過來，剛剛持平。

另一位房產經紀人米歇爾·薩頓倒不是因為炒房讓自己陷入困境。

67歲的米歇爾2004年的時候花8萬美元買了一個小公寓。分30年還清，每個月的房貸是800美元。當時她在為杜邦公司工作做顧問，負責向這一區域的學校系統配送飲料。800美元對她來說沒什么問題，生活還算平穩。

杜邦公司在經濟危機之后大幅裁員，像米歇爾這樣年老的員工首當其沖。在杜邦，她有一份不錯的薪水， 年薪在六七萬美元，每個月大概5000美元。米歇爾自己也覺得生活挺好的，但是像大部分美國人一樣，她對自己的花銷不怎么節制，幾乎沒有儲蓄，每一月都等著下月的工資來應付開支。

米歇爾丟了工作，沒有儲蓄，沒有收入來源，她開始去做房地產經紀。她每天在辦公室待的時間最長，周末也加班。但是在房產泡沫崩潰之后才入行，房產成交量銳減，也意味著不會有什么賺錢的機會。那套小公寓是保不住了，于是房子給銀行收走了，接下來米歇爾被迫宣布了破產。她沒有結婚，也沒有孩子，有兩條狗陪著她離開了自己的公寓。

中產階級被逼到墻角

“佛羅里達在經歷一個非常艱難的時期，”佛羅里達中部大學經濟研究院的主任鑫·史內斯在接受本報記者采訪時說，“太多的房子縮水（underwater），也就是說貸款已經超過了房屋所值，房地產很難在短時期內出現回升，這也就將這里的中產階級逼到墻角，他們在為退休、為日常的生活掙扎，他們不得不大幅削減開支。”

史內斯認為目前這種情況非常特殊，在所有的社會階層都存在這樣的問題，包括醫生、律師都遇到這樣的困難，房子不再是提款機，而你又失去了工作，接著你的房子被收走，這樣的故事全美都在上演。但是在佛羅里達尤為突出。自次貸危機爆發之后，佛羅里達州的法拍屋的數量一直高居全美第四位。

其實不僅僅是房地產的崩潰，邁阿密的經濟隨著房地產泡沫的破滅而全面下滑。

蒂妮的先生在當地開了個規模不小的中餐館，對面兩家餐館都已經關門，他們家的生意也是一落千丈。這家中餐以做廣式早茶為主，算是中檔偏上的餐館。蒂妮要讓先生轉作便宜的自助餐，但是先生有自己的標準，不肯俯就。

“他非要說自己是個大廚，大廚就應有大廚的標準，自助餐誰都能做。”蒂妮一副恨其不爭的樣子，“我說醒醒吧，現在都什么時候了，外面的自助餐都是6.99美元通吃了，他還要堅持自己的原則。”

這確是一家不小的餐館，20多個桌臺面，裝修也很適宜。這是星期日的中午，人流卻稀稀落落的，只有四五桌客人。蒂妮的先生肯正在廚房里忙著，典型的廣東人樣子，普通話不太流利。談及生意，他頻頻搖頭，大拇指朝下。

“生意很不好拉，”肯說，“大家都沒錢了，不在外面吃飯了，對面的餐館關了，我也想把這個餐館賣了，可惜沒人買，你知道會有人要買嗎？”

投資者謹慎出動

不過房價的回落還是吸引了投資者的眼光。很多外地和外國的投資者紛紛來到這里投資。“佛羅里達的房地產有開始好轉的跡象。”布魯金斯學會研究院城市政策研究員克里斯多弗·林伯吉告訴記者，“尤其是租賃市場，是最先活躍起來的。”

因為有大量法拍屋的存在，很多被收走房屋的人也不得不再去租房子。有些人在房子大幅貶值之后，房貸超過了房價，就主動放棄房子，他們也需要租房子住，這就使得租房市場大幅回暖，也從另一個方面刺激了公寓房的銷售。

不過，林伯吉也強調，佛羅里達州的房地產危機還遠未結束，當年房地產興旺時在一些偏遠地區大興土木，現在只是靠近城市區域的房屋銷售開始復蘇，那些偏遠地區的房子還是會繼續拖累房地產業的整個恢復，因為這些房子貶值如此之低，房主和建筑商不會再繼續往里投錢進行修繕，出現大幅的破壞敗落，進一步降低了它的價值。

但是投資者已經紛紛涌動。根據CNBC的報道，邁阿密市中心一棟叫做Viceroy的豪華公寓樓給人一種房地產興旺發達的錯覺。售樓部終日人聲鼎沸，從今年1月到10月，Viceroy的372棟公寓賣出了262棟。而且全都是付現金。不過這些購房者90％都是外國人。

在本報記者所住的新澤西，周圍已經有很多朋友準備到佛羅里達投資。詹妮弗已經在迪斯尼樂園所在的奧蘭多花6萬美元投資了一棟兩居室的公寓出租，每個月除去管理費和地稅，略有結余。

“我覺得現在是投資的好機會，”詹妮弗對記者說，“差不多應該是成本價了，也許不會再下降。主要也是為了以后升值吧。”

詹妮弗看中了佛州房子以后升值的潛力，最近準備再投資8萬美元購置一套公寓。詹妮弗說，以前錯過了投資股票，這一次說什么也不能再錯過了。

目前佛州市場上，人們買房子不是為了居住，仍然是投資。所不同的是幾年前個人投資者幾乎都是杠桿收購——憑房產抵押再貸款去購買新房，然后等房價上漲后，再套現出來。這幾乎是邁阿密紅火時的通行故事。而現在是現金為王。

詹妮弗投資的兩套房全是現金。“他們目前不怎么接受貸款，如果想拿低價，就要用現金。”

佛州當地人現在對于貸款買房投資已經有些杯弓蛇影，艾羅在邁阿密曾經做過房地產經紀人，這個黑人小伙子對記者說：“如果你有足夠的錢保證即使房子租不出去，也可以維持，這樣才可以購房，要不然如果出現什么問題，房子就有可能保不住。”

從外州甚至是外國到佛羅里達的投資客使目前佛羅里達的房地產出現了穩定的跡象。根據全美房地產委員會的數據，2010年第二季度和去年同期相比增長了23.8%，超過了全美17.3%的水平。這對于米歇爾和蒂妮來說無疑是個好消息。