未來幾年地產泡沫破滅可能性不大

中國今天的房產、地產價格只不過是一個貨幣現象而已。印的鈔票多了，地產和房產的價格就漲了。

過去五六年，不少猛士前赴后繼地預言中國的地產泡沫會在半年或者一年內破滅。我總算聰明了一回。我從來沒有做過那樣的預測。前段時間，中國的地價房價屢創新高，政府的調控措施也陸續出臺，但我還是不敢預言中國的房地產泡沫何時破滅。

究竟中國的房價為什么會漲到今天這個程度呢？從長期來看，原因當然是經濟的持續高速增長，因此人民的收入持續高增長。與此相對應，貨幣供應量也有了持續高速的增長。實體經濟的增長需要貨幣來潤滑和支撐，而貨幣也對實體經濟有推波助瀾的作用。它們互為因果，兩者節節攀升。

大多數宏觀經濟變量在短期、中期和長期內往往都很難準確計算，但是貨幣供應量相對準確一些。它無非是全國人民在金融體系的存款加上流通中的現金。在過去25年（從1985年起），廣義貨幣供應量的復合增長率高達23%。顯然，我們的實體經濟并沒有以20%的高速度增長，更沒有以23%的速度增長。所以，中國今天的地價和房價上漲，無非是通脹加上實體經濟增長的結果。

中國未來的地價和房價會怎樣？如果實體經濟還以一個高速度在增長，同時，貨幣供應量還以一個更高的速度增長（別提現在的25%或者29%，即使15%也是一個很高的速度），那么資產價格的上漲就一定難免。

我的第二個觀點是，即使現在的地價和房價確實是一個泡沫，未來必然會破滅，所以你想預測這個泡沫何時破滅也是非常天真的。早在1997年就有人預測美國的互聯網泡沫會很快破滅，但他們拋空這類股票都給自己帶來了大大的虧損。互聯網的泡沫直到2000年初期才破滅。另外，2004～2007年不斷有人跟美國的次級貸款和房地產市場過不去，但都在未能迎來曙光之前就已經彈盡糧絕。

我本人對國內的房價和地價也很焦慮。老百姓買不起房是一個大問題。但是我不敢預測泡沫的破滅，原因如下：

實體經濟好像依然很強勁，雖然效率低。

與此有關的，貨幣供應量好像還會以比較高的速度增長。巨大的就業壓力意味著政府不可能讓信貸太過緊張。

大量居民除了購房以外好像別無出路：股票不便宜而且風險也大。多數企業的管理層還不太善于尊重少數股東。

中國的家庭負債還不太高。絕大多數買房者在房價下跌時都有不拋售的能力。也就是說，他們有一定的抵抗能力。大量的房子確實是長期空置的，也可能還會空置很多年，但這能給業主帶來心靈的平靜和安慰。對于全社會來說，這是一個巨大的資源浪費。

當人們預測自己未來的收入會高速增長時，他們才愿意承受較高的房價。只有當他們希望破滅或者調低期望值時，房價才會大跌。但是，未來幾年內，這個可能性不大。