地方細則決然祭出“四限令”

國慶節前后上海、深圳、廈門等六城市先后出臺“加強版”的樓市調控細則,以“限購、限外、限貸、限價”為主題的“四限令”成為貫穿各地細則的核心。

據中國證券報10月13日報道，國慶節前后，以各地方細則為主的樓市調控政策再掀波瀾。繼5月份北京等地出臺首輪樓市調控細則后，此次上海、深圳、廈門等六城市也先后出臺“加強版”的樓市調控細則。除了增加保障房供應外，以“限購、限外、限貸、限價”為主題的“四限令”成為貫穿各地細則的核心，對于投機投資性需求而言，每道令都猶如一把尖刀。

調控著重“四限合一”

在“9·29”二次調控出臺之后的短短10多天內，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州相繼出臺了“限購令”，加上4月30日最早推出“限購令”的北京，目前全國已經有七座城市限購，這也使得本來是非常規的“限購令”已成為常見的調控手段。

從各地細則上看，北京、上海、廈門、杭州的“限購令”如出一轍，除了表述上的差異外，在政策內容上幾乎沒有任何區別。四地“限購令”的核心在于“每一戶家庭可新購一套住房”。換言之，不管此前有多少套住房，不管是本地戶籍還是外地戶籍，都有且只有新購買一套住房的資格和權利。

相比之下，寧波、深圳和福州在執行“限購令”的基礎上，還加上了“限外令”，也就是對無法提供在該市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民，暫停購房資格。而京滬廈的政策中，沒有在當地納稅、社保證明的非當地戶籍家庭，也有新購買一套住房的資格。

“深圳限購令唯一寬松的是，深圳市戶籍家庭，如果一套房子都沒有，則可以新購兩套住房。不過，在一般情況下，一套房子都沒有的家庭，具備兩套房購買能力的很少。”地產業內人士直言。

與其他六座城市相比，較晚出臺的福州版樓市細則最為嚴厲，不僅要求“限購”和“限外”，而且規定，福州戶籍居民家庭如果沒有房子，也只能新購買一套住房。

除了“限購令”和“限外令”，“限貸令”也成為樓市調控措施的通用手段。國家全面叫停第三套房貸款，第一套住房貸款一律三成起，嚴控消費類貸款用于購房，各地在執行差別貸款政策完全一致。

事實上，從9月29日二次調控新政出臺之前，北京市燕郊地區就已經出臺對二套房停貸、外地人首付五成的政策。而在新政之后，各地正在落實“限外令”和“限購令”的時候，燕郊已經對外地人購房停止貸款，實施全面“限貸令”。

北京中原地產統計顯示，自8月起，燕郊全面執行外地人購房首付5成后，燕郊樓市已經明顯下調。而從9月29日開始，燕郊開始執行外地人不能提供當地收入證明只能全款購房的政策，執行全面“限貸”，這使得9月價格已經明顯下調的燕郊商品房市場再次在國慶期間出現價格下跌。

在限購、限外、限貸的基礎上，“限價令”也開始閃現身影。據傳，上海樓盤將開始“限價”，新盤售價只能降不能漲。此前，上海市也曾出臺“通知”規定，“各區（縣）房管部門要強化對商品住房項目銷售價格和變動幅度等的指導和審核，房地產開發企業調整銷售價格超出已備案銷售方案范圍的，應當再次報所在區（縣）房管部門備案。”

在上海“限價令”之前，已有北京版的“限價令”。市場曾傳言，為了防止豪宅新房價格帶動住宅成交均價走高，樓市新政后，北京房管部門拒絕批準高價樓盤入市。不過此傳言后被澄清。

各地成交應聲而動

9月樓市進入了傳統的銷售旺季，各城市交易量普遍上漲，樓市成交量呈現回暖跡象。不過，受“十一”長假和樓市新措施的雙重影響，節前出現的樓市成交量快速回暖的勢頭戛然而止。

數據顯示，9月份30個大中城市中，有超過2/3城市的樓市成交量環比上漲，其中，北京、南京和深圳等重點城市成交面積環比漲幅都在50%左右。而到了10月上旬，大部分城市的房地產市場迅速降溫。

北京市房地產交易管理網數據顯示，10月上旬，北京市除經適房和限價房外的商品房住宅總成交量為2,060套，較9月上旬的3,219套下跌了36%。商品房成交均價為21,160元/平方米，較9月同期的21,800元/平方米，下調了近3個百分點。

10月上旬，北京市二手房總成交量為1,948套，相比9月上旬創造的新政后最高峰時的5,322套下調了63.4%。而二手房均價也一改在9月出現的上漲勢頭，出現輕微下調，從18,180元/平方米下調了0.6%，為18,080元/平方米。

在新政影響下，上海市普通商品房市場的成交量出現了大幅波動。數據顯示，盡管十一前夕成交低迷，不過上周（10月4日-10月10日），上海商品住宅成交面積達到44.9萬平方米，環比前周大漲47%，成交面積已達到2009年高峰時的水平。盡管成交量突增，但是上海的普通商品房市場卻開始降溫，打折聲不斷，部分樓盤打出開盤首日9.2折的優惠。受此影響，上周上海商品住宅成交均價為20,095元/平方米，環比前周下跌13%。

深圳版樓市細則的威力也開始顯現。雖然國慶期間深圳樓市創下巨額成交量，不過在長假過后，深圳新房成交量驟降。10月8日到10日的日成交套數分別為118套、53套和80套，這與國慶長假期間日均363套的成交量相差甚遠。

此外，上周杭州、寧波和福州等城市出臺樓市細則的房地產成交量也出現了環比下滑。

對于此次新政以及隨后引起的銷售波動，遠洋地產行政總裁李明認為，宏觀調控將“民生問題”放在了第一位，雖然會產生短期的市場波動，但將有利房地產市場的長期穩定發展。他表示，遠洋地產十分關注目前政府宏觀調控下的各項措施，將會采取靈活的銷售策略。

SOHO中國董事長潘石屹也坦言，此次調控“在意料之中”，政府是“根據市場的變化隨時去調整”，“對市場有立竿見影的影響”。

后續政策仍有跟進

從目前出臺的樓市細則看，執行“限購令”的城市包括北京、深圳、上海等七座城市，這些屬于房價上漲過高過快、供求關系較為緊張的城市。據傳，廣州、南京等城市的“限購令”也已箭在弦上。

分析人士指出，未來其他地方的樓市調控細則將會陸續出臺，除了限購、限外、限貸和限價等手段外，征收房產稅等其他措施也將成為調控樓市的砝碼。

大通證券研究員黃鶴認為，除了對保有環節征稅如物業稅和房產稅這一殺手锏以外，還有一些其他的政策可供出臺，例如對開發貸款進一步收緊以促進開發商快速銷售，以及進一步改變個人住房貸款信貸政策，堅持非價高者得而是綜合考慮的土地拍賣政策、甚至改變預售制度等等，都將從一定程度上穩定房價。

專家指出，本輪調控政策與“國十條”一脈相承，在執行上更加細化和深化。顯然，8、9月份各地樓市出現的反彈促使了“二次調控”的出臺。未來政策仍將著眼于穩定房價，這就意味著，房價的變化已經成為后續政策的關鍵。

(毛崇才 編輯)

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