重組658億資產 凱德中國或將上市

近期，新加坡房地產開發龍頭企業嘉德置地集團宣布，在中國成立新業務單位“凱德惠居”，致力于“平價商品房”的投資、開發與管理。這是凱德中國繼凱德置地、凱德商用、雅詩閣中國之后的第四大業務單位，將涵蓋整個完整的商住產品線。

凱德置地潛行中國16載，從參股、收購到招、拍、掛無孔不入，其資產規模堪稱潛行的地產航母，截至目前，資產總值已高達99億美元，折合人民幣658.24億元，絲毫不遜色于國內大型開發商。

凱德中國銜玉而生

“墨子曰：伏久者飛必高”，這是凱德置地首席投資官羅臻毓常引用的一句話。就在當前外資集結中國樓市之際，此言正是凱德中國潛行16載的最佳寫照。

不過，凱德中國真正的合縱之勢始于2009年6月19日。是日，嘉德置地宣布將中國旗下專司房地產的凱德置地、主攻商用房產的凱德商用和打造服務公寓的雅詩閣中國正式整合到同一平臺，并擁有一個共同的名字，即凱德中國，同時成立“嘉德中國常務委員會”，負責所有投資決策和管理。

事實上，以上3個板塊在中國早已是各分秋色。尤其是凱德置地，住宅開發、寫字樓開發和綜合體開發無所不囊，其中5月中旬敲定的深圳來福士廣場是為嘉德置地在華的第6個來福士項目，幾近整個集團來福士項目的3／４，可見對中國市場的倚重。凱德商用外包萬科項目中的商業零售部分，目前已經進入三四十個城市。雅詩閣則已進軍沈陽、武漢、西安等10多個城市打造高端服務公寓。

最近，嘉德置地又宣布在中國成立“凱德惠居”。凱德中國的野心躍然紙上。

“目前，凱德中國的資產總值為99億美元，而其中住宅與商業/綜合項目的資產比約為1:1，項目開發與物業的長期持有相平衡。未來，我們依然會保持這一發展方向，在各業務范疇都實現持續、穩定的增長。”凱德置地在回復時代周報記者的采訪函中表示。

“我們在中國的40個城市運作約106個項目，包括16個住宅、12個綜合項目、51家商場和27座公寓，是中國領先的房地產外企，是最大的零售商場業主和管理者，是最大的服務公寓業主和運營商”，凱德置地在回復時代周報的采訪函中表示。

一名不愿具名的業內人士對時代周報記者表示，“凱德置地從以前開始就是以物業持有為主，住宅的量反而不是很大，而且發展速度比較緩慢，與國內開發商快速擴張的模式不同，比較像新加坡人的古板作風，中規中矩的。”不過，不可否認的是，放眼國內開發商，658.24億元的資產總值確實令人側目。

深究其源，凱德中國亦可以說是銜玉而生：新加坡淡馬錫控股公司持有其母公司新加坡嘉德置地集團40%的股權。前者是新加坡國有投資公司，新加坡財政部對其持有100%股權，而后者是亞洲最大的房地產開發商之一。

截至12月6日，僅嘉德置業以目前尚處于低位的每股5.56美元計算，市值就高達119.40億美元，折合793.88億元，如果加上旗下雅詩閣集團和萊佛士控股集團等8家上市子公司，其資產規模可想而知。

協議拿地占8成

值得注意的是，凱德置地近8成的土地是通過協議或其他方式取得，僅有兩成是通過招拍掛的市場方式競得。

早前，在群雄逐鹿土地市場之際，鮮少有凱德置地驍戰的身影，但實際上是凱德置地隱遁其后。其中，凱德置地于2006年與成都置信實業有限公司合資成立四川置信凱德實業有限公司，并計劃2014年前在成都開發5-7個項目，為此在中國的住宅業務規模幾乎擴大了2倍，進軍成都市場。

同年，凱德置地斥資5億元控股建業地產股份有限公司，是為河南屈指可數的大型開發商，持股29.75%，至次年再次增資5億元，持股至36.14%。而今年3月17日，建業董事長胡葆森更是表示將開展兩個城中村改造項目。凱德置地就是通過此種方式再次擴張河南市場，分羹利潤。

而實際上，凱德置地聯姻當地大型開發商占領二、三線城市，早已是屢見不鮮。

今年1月18日，凱德置地與董建華家族旗下的東方海外簽署協議，以150億元整體收購其旗下的項目，包括位于上海和昆山的6個項目以及位于天津的一個項目，其中近一半為住宅，其余的為辦公樓、商場及服務公寓（酒店），總建筑面積近148萬平方米，可謂是近年來中國房地產市場最大的一筆收購。

“我們收購了東方海外在中國的所有房地產項目后，使得凱德中國的資產占整個嘉德置地集團的資產比例從2001年的6%上升到目前的36%，中國由此超過新加坡成為集團最大的市場。”凱德置地在回復時代周報的采訪函中表示。不過，凱德置地并不會止步于此。

羅臻毓此前接受采訪時曾如是表示，“在市場即將面臨調整的情況下，凱德置地收購項目的機會將增加，而集團不會錯過任何一個收購良機。”緊接著，5月10日，凱德置地宣布通過股權置換將深圳南山一地塊納入囊中，深圳來福士項目繼而落戶華南。

不過，在一線核心城區，凱德置地或許更加希望能夠單槍匹馬。其中，隨著北京兩個新的住宅項目的開盤，凱德置地表示計劃在北京市場上拿地。而在尚未打開局面的華南市場，凱德置地更是瞄準了廣州幾十個城中村的舊城改造，甚至于羅臻毓將自己的辦公地點常設在廣州。

凱德置地相關人士對時代周報記者表示，“一直都有這個（舊城改造）計劃，但是目前還沒有可公開的信息”，同時表示明年將會有比較清晰的策略。可以說，自去年以來，凱德置地一直在招拍掛市場上顆粒無收。

“作為外資，招、拍、掛申辦手續上比較繁瑣，而收購和參股等方式比較靈活，可以掌握議價的主動權，”安邦研究部地產行業研究員蘇晶接受時代周報記者采訪時表示，“至于舊改項目，這主要還是取決于外資跟政府之間的關系。政府對于外資參與舊城改造還是會有一定的顧慮，可能不會優先考慮外資，而且在政策優惠上真正操作起來比較有難度。”

對此，凱德置地相關人士卻表示，新加坡在這一方面有著豐富的經驗，而廣州政府已多次赴新加坡考察，對于凱德置地參與舊改項目持支持態度。

未來5年再造一個嘉德

與國內其他開發商不同的是，凱德置之所以能夠通過參股、收購等方式大軍進軍，基金筑底的關鍵作用是不可小覷的。其中，嘉德資產管理有限公司旗下涉及中國業務的信托有2只，私募基金有8只。

事實上，早在2003年，嘉德置地就成立了凱德中國住宅基金，該基金主要用于投資住宅項目。時隔兩年，嘉德置業又成立了凱德中國發展基金，共募集到4.61億美元用于發展中國市場的住宅及綜合項目。

在凱德置地高速發展商業物業之際，嘉德置地又成立了嘉德商用產業中國發展基金和嘉德商用產業中國孵化基金，前期共募集10億美元專注于中國的商業項目。

針對來福士項目，嘉德置地更是成立專項基金，于4月底將位于上海、北京、成都、杭州和寧波的5座來福士注入該基金。該基金是嘉德置地旗下規模最大的一只基金，其中嘉德集團持有50%權益，并充當管理者，其余50%為亞太和歐美的養老基金和長線基金所持有，目前基金資本額已經達到11.8億美元。

“這是因為新加坡企業特有的國家資本背景，與一般歐美國家私人構成的資本不同。因此，在私募基金上，以國家資本作為后盾，甚至可以說以國家作為抵押，比起中國國內銀行貸款融資，融資能力更強，成本更低。”協成機構副總裁張國棟對時代周報記者表示。

根據凱德置地提供給時代周報記者的數據，截至目前為止，私募基金的總規模已接近40億美元，折合人民幣265.95億元人民幣。值得注意的是，凱德置地旗下項目私募基金與REITs雙配對運作，即私募基金為項目開發提供資金支持，孵化和培育商業物業；待商業物業成熟后，私募基金則向REITs輸送項目同時退出。

“就國內的開發商來講，私募基金與REITs雙配對運作是比較獨特的”，蘇晶對時代周報記者表示，“這可以說是凱德中國能夠在國內做大做強的主要原因。在這種模式下，整體項目運作不至于過分依賴于銀行貸款和其他融資渠道，而且私募基金等資本甚至可以算作自有資金的一部分，可以讓報表更加好看，對項目的展開都有很好的幫助。”

“未來3-5年，我們希望中國業務上升到45%，在中國再造一個嘉德置地。”凱德置地回復時代周報采訪函時如是表示。嘉德集團總裁廖文良此前更是表示，借助中國區業務，凱德中國有可能在未來單獨上市。

在當前的調控背景下，再造問鼎亞洲的嘉德置業或許還言之過早。以上分析人士亦沒有就此否認其可能性。不過，外資參戰或許使中國的房地產市場變得更加精彩紛呈。

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