盤古大觀真假面

按照業內對五星級酒店經營情況的一個判斷辦法，看酒店生意好不好，從門口出租車數量可以看出端倪。出租車排成長龍的酒店，生意一定不差；門口永遠冷冷清清沒有出租車排隊的，生意可能就差強人意了。

如果按照這個標準來判斷，那么位于北京2008年奧運會主場館——鳥巢和水立方西側，號稱“七星級標準”的盤古大觀酒店，看起來像一個刻意想保持靜默以表明自己尊貴身份的中老年男人。

在所有的官方資料中，盤古大觀都被塑造成一個金字塔尖人群的身份名片，這些客戶所擁有的是一件類似世界八大奇跡或文化遺產那樣的珍品，而不是一套房子；他們應該以擁有盤古的一套公寓或能夠在盤古看得見鳥巢和水立方的豪華套間住上一晚或在盤古辦公為傲。

盤古大觀這個項目從一開始就被籠罩上了一層神秘的色彩。在項目還是一片空地尚未開始興建的時候，就先傳出了開發商沒有按時交土地出讓金而被北京市國土局收回的消息；其后該項目地塊被公開出讓，由首創獲得；不久后北京市副市長劉志華下臺，據傳和該項目有關，而首創已經到手的肥肉又回到了原開發商手中；再其后是網上瘋傳首富比爾·蓋茨花1億元租下了一個空中四合院用來看奧運會，當微軟否認此事后，項目的開發和銷售人員對此事的真假則不置可否。

最近，這座總是處于輿論風口浪尖的建筑又成了公眾關注的焦點，起因是北京市規劃委公布13家企業因違法建設行為而被處罰，其中包括 “北京盤古氏投資有限公司未經規劃許可，擅自在公寓、酒店、商業3座樓頂部加建2層坡屋頂復合式四合院建筑12組。共增加違法建筑面積11297.62平方米”。

但隨后開發商即針對北京市規劃委的處罰結果回應稱，“因2008年奧運會的特殊時期，公司作為奧運場館周邊建筑為確保工程建設在奧運會前完成，對原有的四合院設計方案未能及時完善政府相關手續。2009年年初，市規劃委已根據相應的政策法規對公司開發的空中四合院進行了處罰，公司根據市規劃委的處罰規定繳納了罰金；同時向市國土資源管理局繳齊土地出讓金，并已取得了發改委的項目立項手續。目前，盤古空中四合院已取得市相關部門的合法手續。”事實上，13個公布的“違建”均已在去年結案處罰，目前已獲得合法身份。

記者查閱北京市國土局網站發現，盤古大觀有兩次變更土地出讓協議的記錄，一次發生在2008年6月，變更事項包括“受讓方法名稱、宗地出讓面積、總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、地價款”，其中合同地價款為37400.0703萬元，為2006年開發商從首創手中重新拿回土地后約定的地價款。

第二次變更發生在2009年6月，變更事項包括“總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、地價水平（暫定）、地價款、實際應交地價款”，其中合同地價款變更為37803.0477萬元，比2008年約定的地價款增加了大約402.5萬元。

臥龍形的盤古大觀項目分成五個部分：龍頭部分地上39層高的一棟寫字樓、龍身部分三棟公寓（即七星公館）、龍尾部分一棟盤古七星酒店、連接這三部分的一個 “商業龍廊”，以及在三棟公寓頂層建造的12座空中四合院。

而此次被北京市規劃委公示的這一組曾經的“違法建筑”，正是此前坊間傳說比爾·蓋茨花1億元租下一年的盤古大觀空中四合院。當時對于租金價格的說法是 “一年1億，一年起租”。在公開渠道上我們可以查到的消息是，目前該組空中四合院的租金是一天100萬元。

公寓部分，3棟樓中共有99套房源，每棟每層只有1套，戶型面積約為680平方米。這些公寓的價格，據稱均價為7萬元起，總價4000萬—6000萬元；最高單價為16.8萬元，單套總價過億。對于公寓的銷售情況，盤古大觀銷售負責人楊女士稱：“銷售得挺好的，具體銷售情況可以上北京市建委查。”

記者在北京市房地產交易管理網看到，盤古大觀的預售許可證有兩個，其中一個是2006年拿到預售許可證，當時樓盤案名還叫“七星摩根廣場”，該預售許可證獲準銷售的公寓、商業用房和酒店總共有239套，其中已簽約的公寓91套，均價為43181元/平方米；商業用房26套，均價為87484元/平方米；酒店5套，均價104466元/平方米。但盤古大觀的退房信息則令人困惑。目前仍然列明的退房信息中，商業用房退了6套，其中2套的簽約時間是2009-10-23，退房時間是2009-10-27；另外4套的簽約時間為2009-11-12，退房時間為2009-11-16。退房時間距離買房不到1周。公寓用房的5條退房信息中有3套退房時間距買房不到1周，而另兩套的退房時間則距離買房1年以上。另一個許可證號下批準銷售的A座138套寫字樓物業中，已簽約71套辦公用房，均價為10380元/平方米，目前有8條退房信息，均為2009年7月底購買，2009年11月下旬退房。

當記者問及為何有如此頻繁的退房信息時，楊女士稱：“退房原因是多種多樣的，有的是來不及辦理貸款，有的是首付沒有湊齊，等等。”記者進一步追問“4000萬以上豪宅業主以按揭貸款方式買樓的客戶多嗎？”楊女士表示，“全款的和貸款的都有。”如果按照4000萬元一套的總價，首付40％為1600萬，另外2400萬辦理等額本息按揭貸款，10年按揭貸款則每月需支付36萬多元月供，30年按揭貸款則需支付20多萬元月供。

寫字樓部分，盤古大觀對外公布的租金為240-300元每月每平方米，據稱“目前預租率已達40%”。此外，今年1月傳出了IBM將把中國總部辦公室搬至盤古大觀的消息。

酒店部分，記者看到酒店房型的門市價最低為6771元/間夜，最高為19421元/間夜。。記者以客戶身份詢問酒店部分銷售經理時，他表示具體細節需要記者先給出詳細的會議方案才能敲定。但他隨即表示，酒店對于團體客人的優惠價可以商量，并報出了1500元/間夜的價格。如果從網上預訂，房價更可優惠至1200多元，該價格和周邊幾個五星級酒店的價格相差無幾。

該銷售經理還透露，酒店此前承接過多項重要的國際會議。記者在官方資料中看到，該酒店承接過鳥巢版《圖蘭朵》發布會、《GQ》雜志的創刊晚會、《錦衣衛》官網發布會、北大總裁班EMBA年會等。但和北京的另一些知名五星級酒店所承辦過的會議相比，這些活動似乎都稱不上重大、影響廣泛、國際知名。

而盤古大觀所宣稱的 “匯集全球知名一線奢侈品牌”的商業龍廊，如今仍然空空蕩蕩，尚未有“全球知名一線奢侈品牌”進駐。

對于門口沒有出租車排隊的現象，盤古大觀銷售人員稱：“因為我們的客戶是很少乘用出租車這樣的大眾公交工具的，我們可以提供特殊的客戶接送服務，接送專車為豪華商務車。”

但盤古大觀高高在上的售價和酒店房價等，也阻擋了一部分想在奧體核心區置業或訂房的人們。“雖然他們談完價之后答應給我一個合適的價格，能和附近五星級酒店的價格差不多，但是開價那么高總給我一種被忽悠的感覺。”一位公司總部在亞運村區域，經常來北京出差的某企業外地分公司經理說。