萬科上半年銷售額達367.7億元 創“史上最好水平”

萬科公布中報顯示，上半年萬科累計實現銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，為有史以來的最好水平。

據中新社8月9日報道，萬科企業股份有限公司將于10日公布2010年度中期報告。中報顯示，上半年萬科累計實現銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，為有史以來的最好水平。盡管上半年竣工較少，但創紀錄的已售未結數字，預示萬科全年業績增長已指日可待。

萬科中報顯示，因竣工量在時間分布上存在不均勻性，萬科上半年結算資源較少，共實現營業收入167.7億元，同比略有下降，但萬科上半年已售未結資源較年初上升了50%，合同金額達到創紀錄的573億元。萬科總裁郁亮表示，由于公司大部分項目竣工集中在下半年，預計下半年的結算收入和營業收入相比上半年將有較大增長。

由于09年上半年結算項目大部分為08年市場調整期內售出，萬科09年中期結算利潤率處于近年來的低位。隨著利潤率的修復，萬科2010年上半年實現凈利潤28.1億元，同比增長11.4%。

2010年4月政府出臺一系列調控政策以來，主要城市成交大幅縮量，而堅持以普通住宅為主的萬科則依靠靈活的銷售策略取得了良好的銷售業績。剛剛公布的月度銷售公報顯示，繼6月以87.7億元創造歷史單月最高銷售額后，萬科7月又實現銷售金額84.4億元，同比增長64.9%。至此，2010年以來萬科已累計實現銷售金額452.1億元。2010年后5個月，萬科只要月均銷售額達到40億元，全年銷售業績就將穩超2009年。

截至中期，萬科手持現金191億元，在行業中處于領先位置，不僅財務狀況穩健，也有望在下半年的土地市場上抓住可能出現的機會。

郁亮表示，此次調控決心、力度空前，公司將堅持“不囤地，不捂盤，不當地王”的“三不”原則，保持以普通住宅為主的產品結構，采用多種方式積極促進銷售。

4月中旬國務院出臺“國十條”之后，市場反映迅速。據萬科董事會秘書譚華杰介紹，萬科關注的14個主要城市6月的成交量較2010年4月下降幅度高達六成。長三角的一些熱點城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至也只有2008年同期的一半。

在市場預期扭轉、觀望情緒濃厚的情況下，萬科合理定價、積極促銷的策略使其在銷售競爭中占據了更為有利的位置。

萬科中報稱，上半年萬科在八個城市獲得市場占有率排行榜首位。其中，在北京、天津、青島三城市的排名上升至市場第一，而在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮江等五城市則是繼續保持市場占有率第一的位置。

在萬科總裁郁亮看來，在市場調整期取得這樣的銷售業績，一方面由于采取了積極而靈活的銷售策略，另一方面也與萬科的產品結構特點有關。

前六個月萬科銷售的產品中，面積90平方米以下的產品銷售套數占總銷售套數的比重為59%，144平方米以下的產品總占比為89%。二季度144平方米以下普通住宅銷售占比更是超過了九成。在行業主要企業中，萬科中小套型產品如此之高的占比可謂絕無僅有。

郁亮表示，調控政策出臺之后，投資性需求基本淡出，市場回歸到自住購房者主導的狀態。而中小戶型普通住宅總價較低，也受到政策的鼓勵，更受自住購房者的青睞。郁亮還表示，萬科將繼續堅持以中小戶型普通住宅為主的產品結構，認真研究客戶需求，開發適銷對路的產品，同時采取多種方式積極促進銷售，始終按照購房者愿意接受的價格售出房屋。

房地產公司各階段竣工量在時間分布上存在不均勻性屬于正常情況。萬科年初計劃全年竣工面積504萬平方米，而截至6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計劃數的25.4%。受此影響，上半年萬科實現結算面積150.5萬平方米，比09年同期下降39.4%，結算收入164.5億元，比09年同期下降23.8%，營業收入167.7億元，比09年同期下降23.1%。不過萬科中報表示，“公司大部分項目竣工集中在下半年，隨著這些項目陸續竣工并轉入結算，預計下半年的結算收入和營業收入相比上半年將有較大增長”。

與結算較少相對應，上半年萬科已售未結資源大幅增加。截至中期，萬科共有530萬平方米已銷售資源未參與結算，合同金額合計約573億元，分別較年初增加41.3%和50.0%。考慮大幅增加的已售未結資源，萬科2010年的營業收入將呈現前低后高的局面，全年業績實現增長在可期待之中。

萬科中報稱，2010年初制定的新開工計劃已經考慮到市場調整的可能性，因此盡管報告期內市場氛圍發生了巨大變化，但公司暫無需考慮對新開工計劃進行調整。目前萬科開發進度按計劃進行，部分年內新增的項目也將在本年開工。

中報顯示，萬科上半年實現凈利潤28.1億元，同比增長11.4%；房地產業務毛利率為28.95%，同比提高5.26個百分點。郁亮表示，房地產結算存在滯后性，萬科09年中期結算中包含大量2008年市場低谷期售出的產品，利潤率處于近年來的低位，2010年中期毛利率的上升主要體現了09年市場回暖所帶來的項目利潤率回升，也在一定程度上反映了公司近年來在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。

2009年下半年，一線城市土地市場異常火爆。一些主要城市09年三季度拍賣地價較二季度上漲近一倍，溢價率超過100%的地塊層出不窮。而2010年上半年以來，土地市場有所降溫，主要城市土地成交均價明顯下降，到2010年6月，很多城市的土地拍賣溢價已經接近為0。

09年萬科在土地市場上保持了充分的克制。不僅購地總金額占銷售金額的比例在前幾大公司中明顯最低，且所購入的土地也絕大部分位于房價、地價上漲較少的二、三線城市。2009年全國土地市場上單價或總價最高的20個地塊，沒有一塊被萬科獲得。

而2010年上半年，隨著土地市場的逐漸降溫，萬科項目發展力度有所加大。上半年，萬科共新增項目38個，對應的按萬科權益計算的規劃建筑面積合計893萬平方米。

在拿地策略上，萬科依然延續了09年以來的項目發展思路。控制拿地風險仍是萬科在項目獲取決策中極為重要的指標；而全面的布局，行業中首屈一指的戰略縱深，讓萬科在土地市場上獲得了更大的騰挪空間。上半年萬科新獲取的項目大多仍位于09年以來房價、地價較為穩定的二、三線城市，平均樓面地價在2300元左右，繼續保持在較低的水平。

上半年萬科新進入昆明、貴陽、唐山、吉林市等新城市，其布局更趨廣泛和均衡。而在中期之后，萬科7月又在廊坊獲取了一個項目。

由于近年來萬科購地逐步轉向二三線城市，萬科的各區域發展也更趨平衡。環渤海區域2010年上半年的銷售規模超過了此前長期處于領先的長三角區域和珠三角區域，而中西部區域也表現出了較快的上升勢頭。

郁亮表示，北京區域以往占公司整體的比例偏低，2010年以來提升較快，取得了不錯的銷售業績，就長期而言，萬科希望保持各區域的均衡發展。

下半年土地市場的走勢和住宅市場一樣還存在諸多不確定性，不過手持現金191億，良好的財務狀況，以及在戰略縱深上的優勢，無疑讓萬科在土地市場上擁有了進退自如的策略彈性。

對此郁亮表示，萬科將始終堅持“不當地王”的原則，嚴控拿地成本，同時將密切關注市場調整中可能出現的機遇，包括在一線城市以合理價格獲取項目的機會。

萬科6月份銷售額高達87.7億元，這不僅是萬科，也是整個中國住宅行業有史以來最高的單月銷售記錄。尤其這一紀錄誕生在市場觀望情緒濃厚、整體成交大幅縮量的背景下，則更顯難得。

中報推出前，萬科又發布了7月銷售情況簡報。銷售面積75.8萬平方米，銷售金額84.4億元，同比分別上升了30.1%和64.9%，成為繼6月之后第二個超過80億的旺銷單月。

國信證券分析師方焱表示，7月數據未再創新高屬于正常情況，“每年的7月份數據都比6月份有回落，全行業如此”。在他看來，萬科7月銷售很好的承接了6月份。

此前萬科董秘譚華杰曾表示，2009年中期后房地產企業普遍加快了項目的開發，這些項目絕大多數會在2010年下半年轉化為市場供應，因此2010年下半年的住房供應會有所增加。而萬科09年下半年的開工節奏和2010年的新房上市節奏略快于行業整體水平，2010年上下半年的推盤節奏相對于行業整體更均衡一些。

國泰君安分析師孫建平則認為，萬科的供應節奏比多數企業更為合理，更加均衡的區域布局，中小戶型為主的產品結構，以及積極促銷的策略，都使得萬科強勁的銷售勢頭將可持續。在他看來，萬科2010年全年的銷售預計可能超過750億元。

不過郁亮則表示，萬科的目標是跑贏大市，并不設定固定的銷售目標，“當然，不設固定目標，絕不是說不努力賣樓。無論是從‘不捂盤’的原則出發，還是從實現增長、回報股東的需要出發，我們都始終會盡可能多賣樓。”

(王敏 編輯)

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