“收購狂人”融創的彎道超車術

近日融創公告稱，將斥資23.75億元收購佳兆業位於上海（樓盤）的4個項目，分別為上海佳兆業8號二期(占上海榮灣100%股權)、上海君匯上品(占上海清灣100%股權)、上海浦東金融中心(占上海贏灣51%股權)、上海佳兆業城市廣場三期(占上海誠灣51%股權)。

收購有利於融創深耕上海和控制成本

此次收購對於融創而言，有幾大好處。首先，上海是融創的戰略核心城市之一，收購上海項目，有助於融創鞏固和拓展上海市場。融創素來以“高聚焦”模式為大家所知，目前僅進入8個城市，卻支撐了658.5億元的銷售額，單城產能達到了82.3億元。其中上海市場扮演重要角色，貢獻了近30%，上海融綠平臺2014年更是以175億元拿下了上海住宅商品房銷冠。本次收購4個項目，總可售建筑面積約為37.8萬方，未來將給融創帶來可觀的收益和市場地位的提升。

其次，收購佳兆業項目的成本，比企業在公開市場拿地相對較低。通過收購的方式獲得項目，成本一般較低，加上上海作為一線城市，近年來土地價格持續快速增長，企業公開市場拿地競爭壓力越來越大，收購合適的優質資產成為很多企業的一個選擇。而本次收購的價格也相對合理，以君匯上品項目(清灣兆業)為例，僅比2014年8月佳兆業11.55億元摘得此地時略高，而該地塊周邊宅地供應稀缺，也主要以別墅產品為主，商業價值頗高。

當然，本次收購還需要政府及監管部門的批準和許可，如果收購成功完成，也不排除佳兆業還要繼續出售其他項目的可能。截至2014年中期佳兆業在28個城市擁有約2360萬平方米的土地儲備，一線(深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、上海)、二線(長沙（樓盤）、武漢（樓盤）、重慶（樓盤）、成都、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、杭州（樓盤）、青島（樓盤）、大連（樓盤）、沈陽)占比分別為14%、26%。珠三角區域占據近半壁江山，其中一大部分為舊改項目，而珠三角以外地區還是以招拍掛獲取的項目為主，其中不乏收購的機會。我們認為，對於佳兆業位於其他城市，符合融創重點城市深耕戰略的項目，融創或將進一步擴大收購范圍。對於其他企業而言，亦可伺機而動。

收購拿地推進融創規模快速擴張

不管是這次收購佳兆業上海的四個項目，還是之前和綠城的糾葛，融創可以說是近一年來房地產行業的“收購狂人”。不僅如此，從融創近三年來的新增土地儲備情況也可以發現，融創有一大部分土地儲備是通過收購獲得的，收購在企業規模擴張過程中占據了不可或缺的地位。2012年收購總建筑面積占比高達66%，2013年和2014年也分別占到了26%和18%，如果不是2014年收購綠城股份失敗，這個比例可能會更大。

2012年6月融創以33.6億元收購綠城9個項目50%的股權，成立上海融綠平臺，涉及項目總建筑面積高達345萬平方米，這些項目下半年為企業貢獻了51億元的銷售金額。同時借助融綠平臺和與綠城的合作，融創可以說順利的打通了上海和杭州兩大市場。2012年企業銷售規模成功從2011年的117億元突破至316億元，增幅高達79%。

進入上海和杭州之后，融創在上海和杭州的擴張主要以收購為主，2013-2014年在上海獲取的6幅土地中有4幅是收購的，在杭州新增的7幅土地亦有5幅通過收購獲得。通過收購方式，使得融創在短短三年時間就成為了上海市場的銷冠，在杭州市場也占據了領先地位。除此之外，融創在北京（樓盤）、天津（樓盤）地區也不曾放棄收購的機會，公開市場拿地與收購雙管齊下，2013年銷售金額突破500億元，2014年銷售金額更是達到658億元，進入房企top10，實現了規模的跨越式增長，三年復合年增長率55%。

收購不僅讓融創順利進入新的市場，實現規模的快速擴張，在成本控制上也大有裨益。融創采取深耕重點城市的發展戰略，這些城市優質地塊供應越來越少，競爭激烈，收購方式可以降低企業項目獲取成本。此外，收購的項目有一些由於已經開展前期工作，甚至拿到預售證，可以縮短項目運營周期，近年來融創保持了較高的周轉率。

除了收購拿地之外，融創近年來在公開市場拿地，也以合作拿地為主，很少單槍匹馬的大肆拿地。通過合作的方式，融創可以用較少的投入撬動較大的規模。2013年合作項目總建筑面積576.48萬方，占總建筑面積82%，2014年合作項目總建筑面積占比更是達到了88%，在土地價格高企的一、二線城市，采用合作方式不失為降低風險的好方法，在合作過程中亦可以實現合作各方的資源互補。

未來，隨著房地產市場的調整，對企業的成本控制、資源獲取、營銷去化等要求越來越高，將會有更多的並購產生，而具備並購整合能力的企業將在其中得到更多的機會，脫穎而出。