住建部否認取消商品房預售制度

住建部房地產市場監管司相關負責人否認取消商品房預售制度，同時南寧市市長黃方方也表示，廣西住建廳只是希望將南寧市作為試點，而南寧市全面取消商品房預售制度為時尚早。

據華夏時報1月30日報道，在房地產調控新政下，各地相繼出臺政策跟進。

1月23日，廣西住建廳黨組書記宋繼東在其工作報告中提出，將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點城市。

一石激起千層浪，多年來備受詬病的商品房預售制度開始再度受到關注。按照慣例，政策在變動之際往往先以試點的形式出現。那么，“南寧試點”是不是住房和城鄉建設部繼去年（2009年）12月建設系統年會后，在房地產領域準備展開的另一個大動作呢？

1月27日，《華夏時報》記者致電住建部辦公廳和住房改革與發展司求證，得到的答案是“不清楚”。但房地產市場監管司相關負責人在電話中卻相當直接地告訴記者：“取消商品房預售制度是瞎說，根本沒有那么回事。”

與住建部的否認呼應的是，1月27日南寧市市長黃方方就該問題公開表示：廣西住建廳只是希望將南寧市作為試點，而南寧市全面取消商品房預售制度為時尚早。

取消商品房預售制度的阻力在哪里？

地方對房地產的依賴可能是取消該制度的最大障礙所在。“如果過早全面取消預售房，可能會打擊房地產商的投資熱度。”由南寧市市長黃方方這個表態就可窺見一斑。

據統計，2009年全國賣地進賬1.5萬億，約占全年GDP4.4%，約占全國財政收入6.8萬億的22%。以北京、上海和杭州三個城市為例，北京市地方財政收入完成2026.8億元，而土地出讓金為928億元，占到45.8%；上海市地方財政收入為2540.3億元，而土地出讓金為1043億，占到41%。杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市，杭州以1200億元排名第一。

“可見地方政府對土地財政依賴有多大。取消預售制度意味著部分房地產投資會退出，這意味著財政收入的減少。”中體奧林匹克市場營銷部經理周海山認為。

政府不愿意，開發商更不愿意。

據最新數據顯示，2009年，在全國房地產企業的開發資金中，購房者預交的定金和預收款達15914億元，同比增長63%，占開發商資金的26%左右。

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其中1-11月，房地產開發企業本年資金來源48170億元，同比增長44.2%。其中，國內貸款8994億元，增長40.2%；利用外資413億元，下降31.4%；企業自籌資金15909億元，增長18.3%；其他資金22854億元，增長76.6%。在其他資金中，定金及預收款13347億元，增長66.5%；個人按揭貸款7009億元，增長130.1%。

可以發現的是：定金和預收款項幾乎與企業自籌資金相當。“也就是說開發商是通過自籌資金和預收資金構筑了房地產開發的最低資本金。”一家不愿具名的房地產開發企業總經理告訴本報記者。

去年5月27日，國務院為了提振樓市調整了固定資產投資項目資本金比例，其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。這位總經理表示：“這意味著部分中小企業資本金比例只有10%左右，10%之外除了通過預售取得資金外，其他的主要依靠銀行。”

而在樓市政策收緊的情況下，取消商品房預售制度就意味著很多開發商或破產或退出房地產開發。

由此看來，住建部對于“南寧試點”的表態可謂謹慎，是否意味著取消預售制度又是一次一廂情愿？或許不是，預售制度的弊端已經到了非改不可的地步。

北京大學房地產研究所所長陳國強1月28日接受記者采訪時表示：“房改到今天已十多年了，預售制度退出應該提到議事日程上來。”

1995年，我國制定實施了《城市房地產管理法》。不可否認的是，預售制度對于房地產行業發展的推動乃至對經濟發展的推動功不可沒。住建部政策研究中心副主任王玨林就表示：預售制度的確為房地產融資、資金周轉提供了條件，推動了房地產市場的發展。

但預售制度存在的弊端讓房地產行業魚龍混雜。許多房地產企業不能嚴格執行相關法律和行政規章，在征地、拆遷、規劃設計、銷售宣傳、物業管理方面存在諸多弊端，開發商利用制度漏洞，把風險轉移給購房者及銀行。

中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容在接受記者采訪時指出：“從最根本上說，預售制度是一種單邊的風險分擔制度，只是讓消費者及銀行來承擔，具有先天的嚴重缺陷。”

“幾乎什么人都可來做房地產開發，如此粗放型的房地產開發模式已經對經濟的發展起著負面作用。”全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝表示。

仔細觀察發現，本次“南寧試點”出臺的背景除了房地產過熱房價過高外，還有一個重要的因素：宏觀經濟在金融危機下還未完全復蘇，房地產的過快發展已經成為經濟發展的隱憂。

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由此聯系到住建部去年密召200名市長把脈房地產，取消商品房預售制度似乎并非子虛烏有。廣西住建廳相關負責人也表示，取消商品房預售制度可以看做是一個方向，會有一個過渡，如推進商品房現房銷售試點。但具體的政策措施還在制定當中。“總的來說，取消預售房制度應該是我們國家房地產業發展一個總的方向，這是市場經濟不斷發展所決定的。”黃方方此前公開表示。

不過，由下而上傳遞出來的信息已經清晰地表明，取消商品房預售制度或將分批次分階段啟動，其中或有阻力和困難，但終將成為房地產發展的必然趨勢。“部分地區已經完全具備條件。”陳國強認為。

(許娜 編輯)

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