房市繼續下行?后續房產政策將以落實為主

房地產調控效力已初顯成效，下半年調控政策應該會維持高壓態勢。因此，預計下半年市場總體上仍將呈現出下行態勢，后續房地產政策調控將以貫徹落實現有政策為主。

據中國證券報7月29日報道，從2010年上半年房地產市場表現來看，調控效力初顯成效，交易量出現明顯下降，房地產開發投資、價格、景氣預期等指標均已進入回調階段。由于此次中央調控房地產的決心較大，預計下半年調控政策應該會維持高壓態勢，短時間內不會出現松動。因此，預計下半年市場總體上仍將呈現出下行態勢。但受下半年宏觀經濟總體態勢影響，后續房地產政策調控將以貫徹落實現有政策為主，不太可能進一步加力。?

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一、下半年房地產市場總體下行，但步伐會略趨穩。

1、投資增速繼續平穩回落，且回落空間較大。

從房企資金實力來看，房地產開發企業2010年資金來源中,定金預收款和個人按揭貸款兩項占到一半左右,5月份甚至高于一半。按照新政,住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施,都對房企資金產生影響；如果這些政策有效地執行下去，就會對房地產開發企業的融資環境產生很大影響,各房地產公司資金鏈壓力會不斷上升。同時，其他資金中個人按揭貸款的增長率也逐漸降低，無疑也會加重資金壓力。

房企資金鏈壓力取決于現金流入和現金損耗之間的缺口變化，考慮到從政策出臺到資金鏈壓力加大需要一段時間，預計前三季度內行業風險不會很快體現，第四季度資金壓力明顯上升。在此背景下，預計房地產開發投資會持續回落，且回落空間較大。

2、價格顯現下降趨勢，但多重因素導致價格降幅不會很大。

從歷史經驗來看，2007年9月份出臺調控政策之后，過了3個月后，2008年初70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅開始逐步下降。因此，根據這次調控措施判斷，房價下降窗口已經打開，并且會在第三季度維持。但是，由于今年國內外經濟形勢復雜多變，對下半年更為準確的判斷還應從前三季度來通盤考量。從目前來看，房價漲幅下降的速度不會太快。

預計下半年消費者繼續觀望，住房交易量持續減少；但另一方面，剛性需求加之來自于二、三線城市的改善性需求仍會構成較大基數。隨著我國國民經濟快速發展，城鎮化步伐加快，剛性需求與改善性需求量巨大，因而住房剛性需求在短期內有增無減，使房價難以出現深幅回調。

3、交易規模繼續回落，區域市場差異顯著。

從歷次調控作用來看，有效的調控政策必須依賴稅收和信貸政策來調節短期過旺需求。此輪調控政策也是如此，如果維持政策力度不變，下半年成交量將繼續減少。但是，從區域城市來看，區域房地產市場間的差異非常顯著。北京、上海、廣州、深圳、杭州等5個一線城市上半年成交量變化明顯。

一些二線城市（如南京、武漢等）上半年同比變化也呈現上述趨勢，但相比一線城市，有一個明顯的滯后期。而且，二線城市成交量相比去年同期跌幅相對較小，這是因為二線城市房價上漲本身就沒有一線城市那么快，且二線城市改善性需求較大，因而對調控政策敏感性要低一些。預計下半年房屋銷售情況在很大程度上會延續第二季度的下降趨勢，只是要因區域而異，不可一概而論。

二、受宏觀經濟總體態勢影響，后續房地產政策調控不會進一步加力。

1、房地產調控政策會持續較長時間。

當前，高房價問題尤其一線城市高房價問題短期內無法從根本上得以解決，因而這一社會熱點與矛盾問題將始終考驗政府。受中央?地方財政體制關系影響，保障性住房建設近幾年來一直沒有達到應有建設目標，地方政府建設保障性住房力度不大、動力不足，因而市場價格難以下調。在社會對高房價越來越難以忍受的背景下，預計下半年甚至2011年以后，政府在房價問題及房地產調控上都不會放松，尤其是在政策口吻上更是如此。除非出現如2008年般的極端變化，否則遏制房價過快上漲，將成為今后一段時間內調控的常態。

2、未來房地產調控以貫徹落實現有政策為主，不會進一步加力。

在復雜的國內外形勢下，下半年國內經濟增長面臨放緩，整個宏觀調控的基調將以維穩為主，中央政府維穩的政策目標會在近期通過不同場合、渠道不斷明確。結合房地產政策均已出臺，所需要的不是出臺更多的政策，而是貫徹、執行好已經出臺的這些政策，尤其是保障性住房政策的落實是住房工作的重點。此外，中央政府會結合上半年調控的經驗，對重點區域房價進行重點監控，并通過加大問責地方政府來提高政府調控樓市的效果。過去“一線城市感冒，全國跟著吃藥”的情形也不大可能持續。中央政府會加大政策執行的監察和監督力度，通過政治、行政手段來輔助經濟、市場手段，多渠道解決住房保障與房地產市場問題。

(王彥彥?編輯)