北京寫字樓租金超上海

各地辦公樓租賃市場繼續延續9月份的良好走勢，并不斷升溫，北京、上海等城市甲級、準甲級寫字樓租賃市場需求旺盛，租金普漲、空置率明顯回落。

早報記者從中原地產獲悉，盡管10月寫字樓供應大幅回落，但四大一線城市寫字樓銷售市場未受到明顯影響，相反深圳寫字樓銷售市場特別火爆。

中原地產研究中心高級經理劉淵認為，受新一輪樓市調控政策影響，投資資金從住宅市場向商用物業市場流動跡象越來越明顯。

第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部統計數據顯示，10月上海甲級寫字樓的租金環比上漲0.3%，達到人民幣6.7元/平方米/天。

劉淵也告訴記者，“在整個“銀十“期間，上海甲級、準甲級寫字樓租金確實出現較大幅度上漲。據我們的統計數據，人民廣場商圈、南京西路商圈、徐家匯商圈等租金環比都有所上漲。小陸家嘴(600663,股吧)區域租金雖環比小幅下降0.24%，但租金依然列各區域之首，目前該區域租金為8.39元/平方米/天。虹橋開發區10月租金小幅回調0.32%，為6.16元/平方米/天。同時，滬上空置率相比9月下降了3.18%。”

事實上，寫字樓租金上漲情況并不只有上海，10月份，北京、廣州、深圳、成都等地甲級寫字樓租金都出現了全面上漲，其中京滬兩城市的甲級、準甲級寫字樓租金上漲幅度較大。

據中原地產監測數據顯示，廣州甲級寫字樓136元/平方米/月，準甲級寫字樓94元/平方米/月。深圳甲級寫字樓167元/平方米/月，準甲級寫字樓132元/平方米/月。成都甲級寫字樓98元/平方米/月。這幾個城市的寫字樓租金均出現小幅度上揚。

一線城市中，北京甲級寫字樓市場受金融危機影響相對較小，租金最低值與危機前相比累計下跌17%，上海、深圳則分別為33%、29%。而目前北京甲級寫字樓的租金已經恢復到金融危機前的水平，僅比峰值低1%。

中原地產寫字樓發展潛力模型分析的結果顯示，未來北京、上海寫字樓租賃市場都將平穩上行。

劉淵表示，寫字樓租金和經濟情況密切相關，主要還是全球經濟回暖，一定程度提升了使用寫字樓的這些主要行業的需求，比如金融服務、貿易之類的企業，此外，也有一部分投資客戶轉向寫字樓。

北京租金超上海

盡管京滬兩城市租賃市場都在積極回暖，但是各地寫字樓租賃市場走勢仍有較大不同。據中原領先指數甲級寫字樓租金指數圖看，上海租金仍在低位徘徊，但北京甲級寫字樓已接近金融危機前水平。

中原監測北京57個樣本甲級寫字樓的平均租金數據，北京已達到269.98元/平方米/月，而上海36個樣本甲級寫字樓平均租金為265.61元/平方米/月。很明顯，北京甲級寫字樓租金已經反超了上海。

之所以會出現兩地甲級寫字樓租賃市場分化的表現，劉淵認為，北京甲級寫字樓租金具有補漲效應。2004年五大城市中北京甲級寫字樓租金漲幅位列各地城市倒數第二，僅為39%。隨著全球經濟形勢好轉，北京寫字樓市場需求明顯上升。而當年上海租金漲幅為53%，故北京甲級寫字樓租金具有較大的補漲空間。

加之北京經濟增長領先于上海，故有市場支撐需求。劉淵解釋道：“北京2010年上半年實現地區生產總值6372.6億元，同比增長12%。增速同比提高4.2個百分點。而上半年上海GDP同比上漲10.3%，低于全國10.4%漲幅水平。北京經濟數據明顯好于上海，對于寫字樓租賃市場具有較好支撐作用。”

但從存量來看，北京寫字樓市場依然面臨著存量較多、未來供應較大局面，上海情況略好于北京。作為中國金融中心的上海，未來對高端寫字樓租金承受能力要好于北京。因此，上海寫字樓租賃情況將會逐漸好轉。

大宗交易活躍

在寫字樓市場快速回暖的情況下，2010年10月，各地商業地產市場大宗交易重現活躍局面。預計在住宅銷售增幅疲軟的情況下，寫字樓和商鋪的銷售成為今年房地產市場的新亮點。

據統計，10月各地共發生4例大宗成交，總建筑面積達到88.80萬平方米，涉及金額107.35億元。

其中3例為知名國內發展商的收購案例，分別是萬科、合生及SOHO中國。值得關注的是，久未現身國內房地產市場的外資投行已開始出手。英國老牌投資商高富諾以近15億元的總價收購上海長風國際娛樂商業中心，面積為8.96萬平方米，平均成交單價為16132元。

劉淵認為，隨著“十二五”規劃即將出臺，第三產業的加速發展將有效地增加對寫字樓的需求，二線城市有望迎來寫字樓發展的新契機。另一方面住宅市場投資進一步受到打壓，致使各大城市商用物業投資前景更加受到追捧，目前各地投資氛圍普遍較好。

德佑地產副總經理羅亞東認為，從近三年上海樓市的發展軌跡來看，相比住宅市場價格的節節攀升，商用物業市場始終波瀾不驚，價格平穩波動。在很多區域，甚至出現了“商住倒掛”現象。商用物業成為房地產市場上的相對價格洼地，使其具備了比價優勢。而新政后，政策對于商用物業幾乎沒有任何影響。