銀行稱公積金新規對商貸影響微小

四部委聯合發布通知規定二套房公積金貸款利率上浮10%，三套及以上叫停。對此，商業銀行表示，新規主要是比照商業房貸政策，抑制投機投資性購房，對銀行業務影響微小。

中新社援引京華時報11月4日的報道稱，住建部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，通知規定，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。

通知還規定，使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

《通知》表示，各地政策執行情況差異很大，特別是部分房價過高、上漲過快的城市，一些繳存職工使用住房公積金個人貸款購買第二套及以上住房，并非完全用于自住。為此，《通知》規定，住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。

-公積金和商業貸款購買90平米以下首套房對比

以貸款20年期計算，借款人使用公積金貸款可以比商業貸款少支付10萬元首付。隨著貸款額的增加，使用公積金貸款每月要多支付163.76元月供，但由于公積金利率低，總體下來，借款人仍可節省60,697.51元總利息。

-公積金和商業貸款購買第二套房情況對比

以一戶三口之家購買第二套房為例，使用公積金貸款和商業貸款對比。家庭首套住房面積低于81.21平米，再購房時使用公積金貸款和商業貸款首付比例均為50%，以貸款額80萬20年期計算，公積金貸款與商業貸款對比，每月可節省1,043.03元，節省總利息250,327.58元；家庭首套住房面積高于81.21平米，再購房時公積金貸款是不發放的，而商業貸款則沒有限制，有較大優勢。

市場分析

10月公積金貸款比例增加

據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，10月二手房市場中公積金貸款購房占比已達17%，相比9月份占比增加約5%，相比4月份首次調控前增加6%。

“鏈家地產”首席市場分析師張月認為，二套房使用公積金貸款，利率優勢相比首套房更大，尤其在當前信貸差異化及加息通道開啟后，公積金貸款優勢更加明顯。近幾個月公積金貸款比例顯著上升，不排除更多的改善型甚至投資性置業也加入了公積金貸款購房行列，長此以往對于住房公積金個人住房貸款制度的互助性和公平性不利，因此，上浮公積金貸款購二套房利率，有助于緩解這種公積金貸款購房比例上漲過快問題。

政策解讀

公積金貸二套房門檻提高

此次公積金新政中較大的變化是關于公積金購買第二套房，首次調高二套房的利率不得低于1.1倍，也就是上浮至4.455%，同時對于購買第二套房人群嚴格發放，僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房，這一規定對公積金二套房客戶設定了較高門檻。

“偉嘉安捷”指出，新政出臺前，根據“認房又認貸”的標準，且借款人家庭成員名下無還款中的公積金貸款，便可使用公積金貸款購買第二套房并無居住面積的設定。而此次新政出臺后，購房人需滿足現有人均住房建筑面積低于當地平均水平，才可以使用公積金貸款。以北京市為例，根據2007年統計局公布的人均27.07平米的標準，一戶三口之家需滿足家庭名下現有唯一一套住房且建筑面積低于81.21(27.07×3)平米，才可以使用公積金貸款購買第二套房。據“偉嘉安捷”分析，受此政策影響，將會有20%的公積金使用人群購買第二套房或受阻，同樣也會使得準備用公積金貸款購買第二套房的投資型人群止步，政策打擊較為嚴厲。

重申公積金停貸第三套房

此次新政中對于公積金第三套房貸款停貸進行了重申，“偉嘉安捷”指出，5月5日北京市住房公積金管理中心就曾出臺政策，停發公積金第三套房貸款。此次通知對原政策進行了重申，二套房認定從嚴和三套房停貸后，某種程度上也會造成第四季度公積金交易量整體走勢的下降。

新政中提到，“各地方合理確定住房公積金個人貸款最高額度”，“偉嘉安捷”指出，目前北京地區公積金的最高上限額度是80萬，這個上限額度顯然已經不能滿足目前北京購房貸款需求了，新政中把額度調高將會有利于中低收入家庭購房使用。

銀行反應

新規對商貸影響微小

商業銀行表示，新規主要是比照商業房貸政策，抑制投機投資性購房，加上公積金貸款主體不是銀行，所以新規對銀行業務影響微小。

“新規的影響主要是心理層面，對銀行實際的房貸業務影響微小。”一家股份制銀行的相關負責人告訴記者，新規再次表明國家抑制房價上漲的決心，心理層面上對炒房者會有影響，截斷了炒房者利用公積金作為炒房的杠桿資金來源途徑。交行相關人士稱，公積金貸款對于銀行，只相當于給各地公積金中心代辦，放款權益的主體是各地的公積金中心。同時，新政對所有銀行都是一樣的，所以對所有銀行產生的影響相同，都不大。他認為，新規再次表明了國家對于首套自住性購房需求支持、對于現階段投機投資性購房需求打壓的態度。

(尹薇薇 編輯)

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