北京10月或有40個新盤入市 城區項目近半

綜合亞豪機構、中原地產、搜房網等研究機構統計，北京10月份預計約有近40個項目陸續進入市場，其中城區項目近半。

中新社援引北京青年報9月30日的報道稱，中秋“小長假”期間，17個項目扎堆入市；保利茉莉公館、京漢鉑寓等項目再現排隊搶房；新政后入市樓盤50%出現價格上調……在“金九”行將落幕之時，以價換量得來的“成績單”令開發商躊躇滿志，也嚴重動搖了期冀樓市大幅降價的購房人的信心。

接棒“金九”，“銀十”的表現備受關注。綜合亞豪機構、中原地產、搜房網等研究機構統計，北京10月份預計約有近40個項目陸續進入市場，在新增供應依舊不減的帶動下，整體銷售價格的“漲”或“跌”，就成為購房人在十月如何抉擇的重要因素。需要指出的是，客戶積累情況仍是開發商定價的重要因素，買房人應明確自身的需求，理性看待，切勿被個別項目的“搶房”現象迷惑，又一次成為樓市漲價的推手。

近40個項目計劃十月入市

8月份的量價齊升，使得買房人與開發商普遍看好“金九”。綜合北京市房地產交易網和亞豪機構的統計數據顯示：截止27日，扣除保障性住房，京城樓市實際成交期房商品住房7051套、成交面積78.6萬平方米，環比8月同期的成交套數增加了105.1%，成交面積增加了80.1%。商品住宅現房方面，共成交了1211套、成交面積17.0萬平方米，環比分別增加了35.8%和30.4%。

如此“成績單”再一次印證了開發商以價換量的成功。數據顯示，9月份商品住宅整體成交均價為20139元/平方米，環比8月份每平方米下降了1019元，降幅為4.8%，但同比去年9月仍上漲38.9%。亞豪機構副總經理高姍分析，當月樓市成交量排名前十的項目中，有7個樓盤的成交價格都低于9月樓市20139元/平方米的均價。而升溫也正是由于這些低價位項目的大量入市。

銷售速度的大幅增長也振奮了開發商的信心。“多個項目出現排隊‘搶房’的現象，成交量連續兩個月出現環比增長。年底有開盤計劃的開發商恐怕不會輕易錯過這個‘熱場’了。”順義某樓盤的銷售經理坦言。

據亞豪機構統計數據顯示，10月計劃開盤的項目達到33個，其中9個是首次開盤的純新盤，包括PARK北京、遠洋傲北、優盤、旭輝·紫郡等。而中原地產和搜房網則分別預計將有43、45個項目入市。對此，亞豪機構表示，領取預售證受到工程進度、建委審查、市場變化等多重因素影響，因此具有較大的不確定性。《廣廈時代》綜合各家數據看來，由于每月的實際開盤量均低于預期，因此十月份的實際開盤量或將在40個左右。

城區項目占比增加 多數新盤未定價

值得關注的是，新政以來，遠郊低價樓盤成為京城樓市的成交主力。更多的城八區樓盤將在10月份入市，在增加供應、豐富購房人選擇的同時，也將價格戰蔓延向城區。

亞豪機構研究數據顯示，10月份預計的33個入市項目中，有15個位于城八區。其中僅朝陽區就占8個，繼續保持“龍頭”的位置。中原地產的數據同樣也顯示，城區項目將加大供應量。在預計開盤的43個中，有21個為城八區項目，占比同樣近半。遠超過9月份不到1/3的市場占有量。

高珊認為，受樓市成交回暖的影響，部分投資和高端需求在9月份開始重新進入市場，這就導致高端樓市的量價同步走高。數據顯示，9月份，單價在4萬元/平方米以上的房源共成交了189套，環比增加了72套。高端樓市的升溫，使得新政后被抑制的城區內高價項目加緊入市，在供應層面加劇競爭，或許將導致以遠郊項目為主戰場的價格戰向城區蔓延。

受此影響，在計劃十月開盤的項目中，有四成項目定價難，一些開發商也表示，此前公布的擬售價也可能在實際開盤時出現變動。在僅有的17個有報價的項目中，14個為住宅類產品，整體均價為2.5萬元/平方米，另外3個為別墅項目，總價都是在千萬級的。像涉外公寓PARK北京、首開·鉑郡，預計價格基本都在5萬元/平方米以上。相比9月份商品房20520元/平方米的成交均價，10月份成交價格可能出現明顯的上漲。

大戶型放量占8成

業內普遍認為，當下京城樓市的購買力以剛性需求為主，因此，新入市的中小戶型產品在過去幾個月中被迅速消化，銷售周期較長的大戶型在十月份開始增多。亞豪數據顯示，預計10月入市的樓盤中，過八成項目提供150平方米以上的大戶型產品。例如純新盤北京PARK就以200平方米以上的三居和400-500平方米的躍層為主。首開·鉑郡也只提供少量80平方米的小戶型，主打200-300平方米的大尺度戶型。

別墅方面，像財富公館1600-1700平方米的獨棟，總價在5000-6000萬元/套之間，中糧祥云國際社區則提供260-300平方米的聯排，折合單價在4萬元/平方米以上，總價則在1000萬元/套左右。

(徐志嬌 編輯)

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