香港收緊按揭見效 供款負擔率回落 業界憧憬銀根將鬆綁

自 2009 年 10 月以來，香港金管局 4 度推出措施，收緊按揭成數。金管局昨 (18) 日指出，目前反映銀行按揭業務風險的兩大指標，供款與收入比率及貸款對樓價比率已較之前明顯回落，反映措施已成功提高銀行控制風險能力。有分析指金管局昨天的言論，等同向市場初步發出信號，如樓價再跌，收緊措施可望鬆綁。

香港《明報》報導，香港銀行去年貸款增長放緩至 20.2% ，比 2010 年的 28.6% 大幅回落，其中按揭貸款的增長，更由 15.3% ，急降至單位數 8% 的水平。金管局銀行監理部助理總裁萬少焜指出，在金管局 4 次出手之後，目前香港供款與收入比率及貸款對樓價比率，已由 2010 年 8 月份的 41% 和 64% ，分別回落到目前的 36% 和 53% ，顯示銀行承擔按揭風險能力已有所加強。

被問到現時可否放鬆按揭措施，金管局副總裁阮國恒說，銀行的按揭風險管理安排是否到位，是金管局對逆周期措施的最重要考慮，但他也承認「地產市場的周期減慢，交投下跌，價格回落，也是措施的參考因素。」他指當局會按實際情況不斷檢討，目前難以預測在什麼情況下調整措施。

永隆按揭及私人貸款中心主管蔡爾全指出，目前樓市已見明顯降溫，建議可減少按揭成數的限制，「如果樓價繼續下跌並且回穩至合理水平，按揭比例可予微調。」一名大型銀行按揭部主管則認為，待歐債明朗化，香港經濟及失業率日趨穩定時，當局可考慮放鬆措施。

追蹤香港樓市發展 30 年的 Portwood Capital 董事總經理卓百德指出，供款對收入比率跌回 36% ，已是健康水平。曾任摩根士丹利地產股研究部主管的卓百德，自己也有編製香港樓價負擔比率，他指目前應已回落至較歷史平均高出半個標準差的水平。「若樓價再跌 6% 至 7% ，應會返回歷史平均值，屆時金管局可以放鬆樓按措施。」

卓百德指金管局昨天交代兩大指標回落，已是向外界發出初步信號，就是樓價再跌便可鬆綁，他估計這會在上半年內出現。根據金管局資料，在收緊按揭成數之下，過去 3 年，貸款對樓價比率不斷下跌。該局沒提供供款對收入比率的數據，但以該局研究部一份報告的走勢圖顯示， 1997 年樓市高峰時負擔比率高逾 60% ，在 2005 至 2008 年樓市較平穩的日子，維持在 30% 左右，目前 36% 即比當時略高。

另外，金管局自去年開始收集非本地收入的按揭申請，阮國恒表示，收集了約半年的數據之中，來自非本地收入的申請在宗數和金額上都佔整體約 4% 。阮國恒又說，預計今年香港銀行貸款仍會有正增長。

雖然市場預期，政府有望放寬樓宇按揭成數，不過有學者就認為，近月樓市交投大減，樓價下調，額外印花稅 (下稱額印) 才是真正元兇，即使政府提高按揭成數限制，對樓市仍無大幫助。

城市大學商學院管理科學系副教授曾淵滄稱，金管局過去收緊按揭成數，對樓價的實質影響不大。他指出，政府於 2010 年已開始進行有關措施，但事實上同期的樓價仍然大升，直至去年下半年，額印效應逐漸浮現，炒家被迫離場，拖累交投大跌，樓價才有所下調，反映樓價升跌，與按揭成數並無直接關係。

他補充，有關的措施旨在保護銀行的按揭貸款風險，防止在樓價下滑時，銀行要負上爆煲的危機。不過，他認為，現時樓價經已有所回落，而銀行對住宅物業的估價亦較以往保守，以借出同等金額計，所佔樓價的成數已相對提高，故當局絕對有條件放寬按揭成數。

受到額印拖累，去年下半年二手成交量大減， 2011 年下半年登記二手私人住宅按揭合約 3.15 萬宗，較上半年的 5.67 萬宗，大跌 44% ，減少 2.52 萬宗，並創 2006 年下半年 3.12 萬宗後的五年同期新低。上月份登記的二手私人住宅按揭合約 3400 宗，創 34 個月新低，逼近金融海嘯時 2900 宗的低水平。中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，預期今年首季，數字將持續向下，料下探 3000 宗的水平。