中國11月土地市場綜述

中國11月土地市場推出量和成交量不斷放大，土地價格穩中有降，溢價水平小幅提升，土地市場迎來理性繁榮。

據中國國土資源報12月21日報道，土地市場作為房地產市場的基本組成部分，是“新政”的主要調控領域之一，而9月29日開始的第二輪調控則未對土地市場增加更多砝碼，導致土地市場在10月的短暫調整之后迅速回暖，土地市場供應量、成交量、價格均高于去年同期水平，溢價率同比降幅也有所縮減；在2010年的最后1個月，本年度最后一輪供地高潮將會隨之降臨。

供應量較去年同期增幅上升

2010年最后一個月，房地產市場調控、土地供應計劃落實等工作將進入最后的攻堅階段。低迷的“銀十”過去之后，11月，土地市場供應量有所沖高，同比、環比增幅均超過10%；預計12月土地供應量將進一步增加。

根據中國指數研究院數據信息中心監測顯示，1至11月，全國120個城市累計供應住宅用地39591萬平方米，同比增加43%。

從月度分布來看，除2010年7月和10月土地市場供應量略低于去年同期水平之外，其余月份供應量均高于去年同期；與此同時，月度供應量從4月開始持續走低，并基本維持在3000萬平方米這一水平。

從同比變化看，除2月受新年假期影響導致同比增幅略有下降之外，1至3月同比增幅保持高位運行；自4月起，土地市場推出量同比增幅均保持在60%以下，7月以后，則維持在15%范圍以內；9月29日出臺的“新五條”使得傳統的“銀十”變得異常冷清，而11月，在樓市觀望氛圍日漸濃厚、土地利用計劃壓力與日漸緊迫的時間等多重壓力之下，土地市場供應量沖高，達到4318萬平方米，環比增幅達15%，同比增幅達11%。預計12月的土地市場供應總量將進一步上揚。

自4月起，土地市場成交量同比增幅基本維持在20%以內，雖然與供應情況相似，11月土地市場成交量同比增幅有所沖高，但成交總量卻延續了9月以來的下降趨勢。

2010年1月至11月，全國120個城市累計成交住宅用地30216萬平方米，同比增加40%。從月度分布來看，月度成交量從4月開始持續走低，并基本維持在2200萬平方米這一水平。從同比變化看，前三個月同比增幅高位運行，分別為266%、236%和462%，自4月起，土地市場成交量同比增幅均保持在50%以下，8月和10兩個月更出現同比負增長的現象。11月，全國120個城市共成交住宅用地2887萬平方米，同比增加19%，環比則下降4%。

住宅用地樓面均價上升 溢價率持續走低

9月29日頒布“新五條”引發的第二輪調控使得原本的“雙谷底”走勢出現新的變化，9月住宅用地樓面均價環比增幅達到“零下”，而10月、11月同比增幅連續沖高，使得9月淪為一個谷底；9月，住宅用地樓面均價達到全年最高的2395元/平方米，10月驟降至1617元/平方米，11月有所上升，達到2135元/平方米，環比上漲32%，使得10月成為2010年住宅用地樓面均價走勢的第三個“谷底”。

1至11月全國120個城市住宅用地溢價率也呈現出一種與2009年完全相反的“U形”走勢，同比增幅則呈現出明顯的下滑趨勢。除9月略有調整以外，各月溢價率“U形”走勢十分明顯。從同比變化看，前三個月保持高位運行，溢價同比增幅分別為1943%、1443%和539%，4月則直降為80%，5月環比增幅僅達到5%，而6月~11月則保持了同比負增長態勢。這表明在新政之后，開發商拿地愈發理性，對于拿地成本的控制和目標地塊品質的要求也愈發嚴格，從而導致高品質地塊頻頻交易，而總體溢價水平卻持續走低。11月，全國120個城市住宅用地平均溢價率同比降幅已縮減至5%，較之前5個月大有改觀。

從6月開始，住宅用地溢價水平不斷小幅提升，至11月達到42%，但仍然低于2009年同期。結合11月土地市場供應量、成交量、成交價格來看，推出量和成交量不斷放大，土地價格穩中有降，溢價水平小幅提升，土地市場迎來理性繁榮。

大體量綜合性地塊受追捧

11月，體量較大的綜合性用地占據了排行榜的多數席位，本地企業、跨區域企業的本地分公司、本地公司與外地公司聯合體拿地積極。“新政”以后，入市地塊品質隨著開發企業拿地策略的趨緊而愈發提高，本月成交總價前十的地塊體現出這樣的特征：

——體量大。大體量是地塊高總價的條件之一。本月登榜地塊體量均達到或超過10萬平方米，最小的總面積為10萬平方米，而最大的超過155萬平方米。

——樓面地價兩極分化現象明顯。其中，超過17000元/平方米的地塊有4宗；其余6宗地塊中樓面均價均不超過8500元/平方米，最高的僅達到8351元/平方米，而最低的僅達到3482元/平方米。

——布局分散。從分布區域上看，4宗位于珠三角地區， 2宗位于長三角地區，東北、西部、中部、環渤海地區則各有1宗地塊登榜。

——綜合用地占據絕對多數。成交總價前10的地塊，僅1宗為純居住用地。大體量的綜合性用地順應了城市綜合體的房地產開發新模式，配套設施有充分保障，自然備受市場青睞。

——本地企業或跨區域企業的本地分公司、本地公司與外地公司聯合體占登榜企業六成。本月競得成交總價前十的地塊的企業中，除綠地、魯商、萬科、深業競得的4宗地塊外，其余地塊的竟得方均為本地企業、跨區域企業的本地分公司或本地公司與外地公司聯合體。

(徐志嬌 編輯)

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