樓板價超3萬中建地產37億吞下滬最貴宅地

被稱為上海今年乃至有史以來最貴宅地的新江灣C6地塊，以創紀錄的3,2484元/平方米的樓板價被中國中建地產有限公司拍下。該宅地還可能是有史以來出讓條件最為苛刻的住宅用地。

據每日經濟新聞12月24日報道，“003號，37.2億元！”12月23日上午10點30分左右，上海土地市場交易大廳內發出一陣驚呼，被稱為上海今年乃至有史以來最貴宅地的新江灣C6地塊，以創紀錄的32484元/平方米的樓板價被中國中建地產有限公司拍下。該地塊成交單價創下上海樓板價紀錄，同時，還附帶了極為苛刻的出讓條件。

面對苛刻的出讓條件和國務院一系列的宏觀調控，開發商為何仍然對高價地趨之若鶩？中國指數研究院副院長陳晟的解釋，或許可以讓我們略微了解開發商的心態——他們買地是為了迎戰2011年的市場。

出讓條件極其苛刻

事實上，上海新江灣C6地塊的高價出讓并不突然。早在12月22日下午17時，新江灣C6地塊網上報價就已經高達25.18億元，比17.17億元的起始價格高出46.65%，樓板價達21994.64元/平方米。當時業內就有小道消息稱，新江灣C6地塊的最終成交樓板價將在3萬元/平方米以上，奪地者將會是一家央企背景的開發商。不料，一語成讖，上述消息最終演變成為事實。

“僅以單價論，這是上海有史以來，甚至可以說是全國有史以來最貴的一幅宅地”，易居中國分析師薛建雄說，該地塊樓板價就已經達到3.24萬元/平方米，其一年后的售價將突破5萬元/平方米，甚至達到6萬元/平方米。而目前周邊的公寓房售價僅3萬元/平方米左右，疊加別墅的價格在38000元-45000元/平方米。以現在的價格水平，該樓盤要賣上5萬元/平方米，還有不小的難度。

薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，除創出歷史高價外，上述宅地還可能是有史以來出讓條件最為苛刻的住宅用地。

地塊的土地出讓文件顯示，出讓方規定開發商在競標成功后，須于居住地塊內設置一處建筑面積不小于1000平方米的托老所，以及建筑面積200平方米的衛生服務點。并且“以上公共服務設施由競得人負責出資建設，建成后無償移交給區政府，產權歸區政府所有”。

開發商還要附帶建設占地面積7193平方米的幼托設施，每平方米的建設標準不低于4000元,達到綠色建筑節能標準，并在《出讓合同》簽訂之日起2年內建成交付使用后無償移交給區教育局。

另外，競得者還需要在土地《出讓合同》簽訂之日起15天內，付清土地出讓價款的15%，30天內付清全部土地出讓價款，并且自《出讓合同》簽訂之日起1年內達到預售條件，3年內竣工，同時須在3個月內將總部遷至楊浦區。

薛建雄說，除了上述規定外，出讓方還規定該土地的建筑密度不得高于25%，這意味著開發商很難像龍湖開發上海龍湖滟瀾山那樣把全部項目建造成疊加甚至聯體別墅。產品中必須包括高層公寓，而20米的限高也使項目中很難出現超高層產品。上述條件限制，讓產品開發存在巨大難度。

眾房企爭搶造就天價

雖然有著史上最苛刻的土地出讓條件，新江灣C6地塊仍然以史上最貴的宅地價格成交。

昨日一早，便有業內人士打電話向《每日經濟新聞》記者透露，上述地塊的最終成交價必定超過3萬元/平方米，甚至將達到3.5萬元-4萬元/平方米。上述業內人士還一再強調，該地塊必定為央企所拿，結果真如上述業內人士所言。

業內人士認為，新江灣C6地塊能夠吸引到綠地、中海、保利、華潤、金地、招商、萬科、新鴻基、和記黃埔、新加坡仁恒、凱德、吉寶、遠雄集團等幾乎全部房地產巨頭，便已注定上述地塊的成交價格不會低。

既然早就預測到土地成交價格會很高，中央又于近期連續出臺政策遏制高房價，開發商為何仍然對高價地趨之若鶩，不惜高價競爭 “新地王”？奪取新江灣城C6地塊的中建地產上海公司的相關工作人員稱，不對上述問題作解釋。

方方地產咨詢機構總經理胡宗亙認為，在國家連續出臺房地產調控政策的大背景下，開發商仍然敢高價買地，是因為開發商已經習慣了高開發利潤，所以他們寧可冒險，也要高價買下能夠開發豪宅的地塊。

中國指數研究院副院長陳晟對開發商心態的剖析可能更接近現實。他認為，包括中建地產在內的開發商普遍看好2011年的市場，2010年的市場或許會受到宏觀調控的影響，成交量有所減少。但在2011年，國內樓市將會雄風再起，市場可能會創新高。

(付影 編輯)

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