私募巨頭黑石將接手美林在華地產業務

經過兩個多月的商洽，黑石已與美國美林投資銀行接近達成協議，收購后者在中國內地區域的地產基金及附屬投資業務。“一出一進”，外資抄底論“再度迷離”。

據中國經營報9月5日報道，香港士紳梁錦松“供職”黑石投資公司（下稱黑石）之后，黑石果然對中國內地興趣倍增。

經過兩個多月的商洽，黑石已經與美國美林投資銀行（下稱美林）接近達成協議，收購后者在中國內地區域的地產基金及附屬投資業務。而在此之前，“黑石”剛剛與香港鷹君資本（下稱“鷹君”）達成收購其投資大連高檔公寓項目協議。

一時之間，外資似乎看到了中國樓市的底部所在。然而，同為外資投行的美林，卻在此時選擇了“賣出”。“一出一進”，外資抄底論“再度迷離”，而縱觀美林與黑石的買與賣，則是選擇保守的美林與選擇激進的黑石之間，一次各取所需的交易，斷言抄底時機，為時尚早。

美林“賣局”

蓬剛很快就要面對新的“老板”，因為美林在中國內地的房地產業務，恐怕將要最終賣予黑石。蓬剛是美林中國區地產業務的主管，在中國內地地產金融界頗具知名度，這一次交易之后，他也將隨同美林中國區的地產業務一起，前往新東家 黑石工作。

這是一場開始自2010年6月的談判與交易，與其一起連帶談判的還包括韓國、印度等亞洲地區的房地產業務，這是美林在金融海嘯之后，在亞洲的唯一一只基金，名為“亞洲房地產基金”，加上印度、中國、韓國等地的投資，資產價值超過35億美元。

美林方面向黑石開出的條件是，交易完成后，保留美林方面在亞洲房地產基金1/3的股權，同時由黑石獲得這只基金涉及資產和投資的管理權，將美林在該領域的60多名工作人員，直接“轉移”到黑石繼續工作。

目前，對于這一交易條件，黑石方面已經基本認可，雙方正在履行最后相關法律手續。

2009年，通過以135億美元價格收購巴克萊全球投資者公司，黑石已經成為全球最大的資產管理與投資公司。對于美林與黑石之間的交易，現為美林中國區地產業務主管的蓬剛并未正面表態。

“金融海嘯過后，美林全球商業地產基金負責人Tim Grady離職，以及隨之而來的金融海嘯之后美林業務的調整，我覺得可能是這一次美林出售中國內地地產投資業務的原因之一。”9月1日，一位美林已離職的高管向《中國經營報》記者表示。

在中國內地，美林的地產投資業務主要集中于“PRO-IPO”（上市前貸款）領域，其中較為典型的為對恒大地產的投資，此外，在中國內地的南京等地，美林地產也涉及直接向房地產開發項目提供股權融資，年平均收益率超過15%，一度接近20%，明顯超過印度、韓國等亞洲國家的投資回報。

此前，在一次地產基金業的聚會上，蓬剛向本報記者表示，做基金是一輩子的事情。

激進個案

在接掌美林亞洲房地產基金的過程中，身為黑石大中華區主席的香港士紳梁錦松作用關鍵，而就在與美林交易的過程中，黑石還與香港鷹君迅速達成協議，向后者在大連投資的高檔公寓項目注資合作，對此梁錦松信心滿滿。

在說明會上，梁錦松向本報記者表示，未來20年中國內地房地產價格還會看漲，但其間會有波動，“不過，只要是選好地點，有資金支撐，沒有太多的負債，我覺得長遠來講還是很好的機會。”他同時強調，黑石把中國內地作為業務中心，是“很自然的事情”。

對于黑石與美林之間的交易，梁錦松表示不便表態。

然而，根據中國商務部的數據顯示，截至6月30日，外商直接投資房地產開發及城鎮共203.92億元，同比微漲4%，如果僅從數據來看，黑石的“同道中人”似乎并不太多。

身為瑞士信貸董事總經理的陶冬(博客)就向記者表示，他認為，中國內地四季度可能出現房價較大幅度的調整，屆時將會出現量價齊跌的局面。而目前，從房地產開發企業的貸款周期看，將有四成房地產貸款于今年四季度到期。

“到時會有一些比較弱的開發商現金流出現問題，房地產資金最薄弱的環節就會斷裂，那個時候才會真正的出現大幅度的降價。”他說，對今后6至9個月的中國經濟并不看好，到明年第一季度房地產調整將愈演愈烈，這也是中國政府宏觀調控“從收變放”的時候。

顯然，在陶冬的邏輯中，黑石的判斷與隨之而來的激進策略，都屬于外資投行中的個案。而與陶冬站在一起的是摩根大通董事總經理李晶，她也料定未來3~6個月內地一線城市房價可能下調10%-20%，交易量則下調20%。

按照這樣的邏輯，“抄底“的最佳時機，恐怕還未來到。

時機未到

現在看來，在巴克萊全球投資者公司收購中嘗到甜頭的黑石，相比于其他國際資本，更像一個激進主義的“個案”，在前述案例中，黑石當年度凈利潤高達9,400萬美元。

“黑石與美林之間的交易，應該說是與黑石在過往經營行為中所形成的投資偏好有關，特別是在與內地關系緊密的梁錦松擔任中國區主席之后，而中國內地的各個行業中，對于資金最為渴求的，恐怕房地產行業要列于前三名，而且不少二線甚至三線的房地產企業都在醞釀上市，而這又是美林的投資偏好，兩者相碰，恰好形成了現在交易局面。”香港京華一山研究機構合伙人尤浩然告訴記者，他強調，這并非是當下的一種趨勢。

此前，美林曾參與恒大的上市前投資，收益不錯，而包括以重慶協信在內的一批內地新房地產企業赴港上市胎動，又給交易之后的這類投資提供了機會。

如果說這類投資方式與房地產市場大勢直接關聯不大的話，那么，更多外資基金習慣于直接進行房地產項目的股權投資的方式，則需要抄準樓市價格周期的底部，而現在，從投資行為本身來看，投資準上市公司、上市公司股權遠勝于直接投資于房地產開發項目，這表明，樓市底部還未到。

根據深交所公布的數據，在調控以來市場相繼拋售地產股的背景下，QFII反其道而行，摩根士丹利、瑞銀和高盛等外資大舉增持地產股，相比第一季度的持股比例18.08%，第二季度已上升至24.79%，而同期，直接投資房地產項目的投資，卻只有黑石與鷹君的交易一單。

“直接參與到開發當中，要看價格周期是不是到了底部，從目前的這些投資行為來看，他們判斷，市場周期還遠遠沒有到底。”尤浩然分析認為，也正因如此，斷言外資開始抄底中國樓市，恐怕還為時尚早。

(王彥彥 編輯)

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