畢舸:按套內面積計算也難把房價"拉下馬"

別指望房價就此能降下來！無論按照何種計價方式銷售，開發商都會根據建築面積和套內面積分別測算銷售價格，並將測算價格在銷售現場公佈，而每套房屋的總價變化不會太大。

解決開發商利用公攤面積賺取更多利潤的問題，關鍵是法制，要能夠嚴格按照相關規定辦事。實際上，在廣州、佛山、中山等地早就有規定要按套內建築面積計價，結果開發商該怎麼賣還怎麼賣，法令權威被視若兒戲。因此，拋開地價、建安成本、套內或建築面積計算價格之內的技術花活，我們還要繼續探究：房價高燒難退還有什麼因素呢？

筆者以為，不是有關地價的政企之爭，也不是開發商的利慾熏心，而是我們往往忽視了另一種權益「綁架」——房地產對配套公共服務的贖買。

在許多新開發樓盤的廣告中，除了地段、售價之類的明碼標籤，還要開發商對「入住本樓盤業主將享受XX名牌學校學位贈送」的承諾，這種承諾從幼兒園到高中均有涉及。由於民眾購買商品房大多是為了家庭需要，因此排列第一位的教育需求滿足，確實能成為招徠客戶的重要籌碼。而在某些地區，買房送戶口的更高公共福利供給，更成為衡量該樓盤能否獲得銷售佳績的關鍵指標。

當民眾習慣於開發商的類似承諾時，是否曾經想過：其實這些公共福利本來就是屬於自己的基本權利？「XX名牌學校學位的贈送」，實際上是教育資源的二次分配。在城市優質教育資源稀缺，為了爭搶一個學位，家長不惜付出巨額擇校費的當下，高價樓盤與優質教育資源的捆綁，等於民眾以另一種形式去贖買公共服務。

當然，開發商為獲得這些公共資源也付出了代價，但羊毛出在羊身上，他們會將其計算在銷售成本之內，甚至再附加多一道利潤搜刮。而由於對優質公共資源的渴望，民眾被迫選擇以購買高房價來換取機會，也就間接助推了城市房價的剛性需求。

不過，也不能完全將板子打在開發商身上。畢竟，有許多公共服務支出不該由他們去承擔。比如，樓盤小區外的道路建設、水電管道鋪設、公交站點及線路建設等，本質上屬於政府財政投入的公共服務。但出於財政投入「有限」等理由，很容易就轉嫁成為開發商的負擔。今天，城市裡許多以樓盤命名的新建道路、公交線路及站點，都是開發商花大價錢換取的結果。而在一些城市，開發商甚至還掏錢購買「樓巴」，來緩解因公共交通資源匱乏帶來的矛盾。

政府怎樣才能規範房地產市場？筆者以為，首先，商品房小區的配套公共服務供給，理應建立在全民共享的公共利益觀念上，政府職能部門由此承擔相應責任，而不是將成本全都轉移給開發商，並最終落到民眾的腰包上；其次，政府對類似開發商不執行諸如套內建築面積計價的既成法令、在廣告宣傳中弄虛作假、隨意更改小區內規劃等行為，必須強化監管及懲罰力度。

在政府與社會各界全面梳理高房價的治理制度時，對公共利益價值觀的關注不能被遺忘。只有當消費者購房鏈條的各個環節被置於公共利益、對等博弈這一更廣泛的框架體系之中，政府理應承擔的公共服務將以公民對話協商和公共利益為基礎，房價才能更便宜。