世界主要經濟體樓市09年冷熱不均

世界各大經濟體樓市09年冷熱不均，美國樓市已觸底企穩，但復蘇之路舉步維艱；英德法等國房價回漲，西班牙、愛爾蘭等國樓市形勢依然嚴峻；亞太部分經濟體樓市走出底谷，明顯升溫。2010年主要經濟體樓市或將繼續趨好，但前景仍不容樂觀。

據中國信息報1月15日報道，在政策的調整下，與上年相比，2009年全球房地產市場持續惡化的趨勢有所遏制，總體向好，房屋銷量增加，房價跌幅收窄，一些國家出現回漲勢頭。但與此同時，世界各大經濟體樓市冷熱不均。預計2010年，隨著世界經濟復蘇以及刺激政策力度加大，主要經濟體樓市繼續趨好，受失業率居高不下、實體經濟信貸條件偏緊等因素影響，全球樓市前景不容樂觀。

美國樓市已觸底企穩，但復蘇之路舉步維艱

政策支持是推動美國房地產市場走出底谷、開始企穩回緩的主要因素。統計數據顯示，當前美國房地產市場已經觸底企穩。主要表現在：其一，房屋銷量止降回升，待售房數量減少。新房銷量從2009年1月份32.9萬套的歷史最低水平回升到10月份的40萬套；待售新房可供銷售的月數從12.4的歷史高點上回落到7.9。其二，新房開工數量增加，住宅建筑投資由減轉增。新房開工數量從2009年1月份的48.8萬套增加到11月份的57.4萬套。2009年第三季度住宅建筑投資環比折年率增長19.5%，結束了2006年一季度以來持續14個季度的下降趨勢，成為推動經濟復蘇的重要力量。其三，房價跌幅縮小，趨于穩定。2009年第二、第三季度標準普爾房價指數均上漲了3.1%，結束了前9個季度連續下跌的趨勢。美國聯邦住房金融局購房價格指數同比跌幅從2009年1月份的6.8%縮小到10月份的1.9%，在前10個月中有6個月實現環比上漲。

但是，分析表明，2010年美國房價進一步下行的壓力較大，房地產市場低迷狀態還將持續一段時期，復蘇之路舉步維艱。住房抵押貸款違約拖欠率居高不下、止贖房數量不斷增加是當前美國房地產市場恢復的最大障礙。據美國抵押銀行家協會調查，2009年三季度住房抵押貸款違約率為9.64%，比上季度上升了0.4個百分點；止贖房比例為4.47%，比上季度上升了0.17個百分點，均為調查以來的最高水平。而且，由于失業率高居在兩位數的水平上，收入增長停滯不前，房貸償還能力下降，以及刺激政策執行進程十分緩慢，住房抵押貸款違約率和止贖房比例進一步上升的風險很大。

英德法等國房價回漲，西班牙、愛爾蘭等國樓市形勢依然嚴峻

從2009年3月份起，英國房價環比持續上漲，從9月份開始同比上漲，從而結束了持續近兩年的下跌趨勢。住房銷量也開始增加，其中6月份，住房交易量比1月份增長了84%。英國房價持續回漲的主要原因：一是當前利率維持在歷史最低水平，推動住房抵押貸款規模擴大。二是政府出臺了一系列房市救助政策，包括免征房價每套不足17.5萬英鎊的住房印花稅，降低其他價位住房的稅率；實施抵押貸款拯救計劃，幫助陷入房屋止贖困境的家庭；實行“資產共享計劃”，為首次購房者增加貸款額度等。三是受信貸緊縮以及嚴格的土地規劃政策限制，新房建筑進程十分緩慢，加上許多屋主因房價低廉而退出房市，市場出現供應相對不足問題，推動房價回漲。四是2012年倫敦奧林匹克運動會也推高部分地區房價。但是，多數經濟學家認為，2009年英國房價回漲具有一定的虛假性和不可持續性，由于失業率居高不下、需求不振、消費和投資信心不足，2010年房價有可能重新下跌，但跌幅要小于2009年。

德國2009年三季度房價環比上漲了0.8%，結束了前2個季度持續下跌趨勢；法國2009年二季度房價環比上漲3.9%，也扭轉了下跌的趨勢。挪威、瑞典等國家的房價也相繼出現上漲趨勢。

2009年以來，西班牙、愛爾蘭、荷蘭等西歐國家房價呈持續下跌趨勢。

第三季度，西班牙房價環比下跌0.94%，同比下跌8%，已連續6個季度下跌；6月份，新房開工數同比減少了47.6%。受金融危機和經濟衰退影響，住房需求大幅減少，第二季度西班牙住房銷量只相當于2005年至2007年季度平均數的51%；9月份，購房新增貸款只相當于2005年至2007年月度平均數的40%。2009年第三季度，愛爾蘭房價同比下跌7%，環比下跌3.9%，已連續10個季度下跌；荷蘭同比下跌5.1%，環比下跌1.2%，已連續4個季度下跌。鑒于目前西班牙、愛爾蘭等國家失業率在兩位數以上，經濟仍在衰退中，預計近幾年內房市難以恢復。

日本樓市加速惡化

全球金融危機嚴重沖擊日本房地產市場，2009年房價加速下跌。上半年全國住宅地價環比下跌了2.0%，同比下跌了4.1%，自2007年下半年以來呈加速下跌趨勢；住房銷量劇減，1-8月東京地區公寓銷量同比縮減了19.4%。上半年房地產企業破產數量同比增長41%，日本聯合公司和普通公司兩大主要房地產開發商因負債15億美元和22億美元而申請破產保護。并且，大量資金撤離房市，導致房地產業股指大幅下降，需求大幅減少。2009年1-11月新房開工量同比降幅在兩位數以上，盡管9-11月環比有所增長，但仍低于1月份的水平。除了受金融危機影響以外，2007-2008年政府出臺嚴厲的新房建筑規則也是日本樓市持續惡化、新房建筑大幅減少的原因之一。

為恢復房地產市場，日本政府加大樓市救助力度。2008年12月份，政府宣布將與住房抵押貸款有關的減稅政策延長到5年，最高減稅金額提高到500萬日元；降低2009年至2010年的住房銷售稅額；對土地出售登記和許可證征收1%的稅率延長到2011年。2009年4月，在政府宣布的15.4萬億日元的一攬子財政刺激政策中包括為住房抵押貸款和土地購買提供更便利的融資條件，為環保型住宅建筑提供優惠政策等等。因此預計2010年日本樓市要好于2009年。

亞太部分經濟體樓市走出底谷，明顯升溫

在寬松的貨幣政策和積極的財政政策刺激下，澳大利亞、韓國、新加坡、中國香港特區等亞太部分經濟體樓市在經歷2008年下半年以來持續降溫之后，開始強勁反彈，加速升溫，住房價格明顯上漲，住房銷量大幅增加。2009年第二、第三季度，澳大利亞住房價格環比連續兩個季度均上漲4.2%，結束前4個季度連續下降趨勢；三季度同比上漲6.2%，結束前3個季度連續下降趨勢。截至目前，韓國首爾地區房價已上漲了20%，房價已回到金融危機之前的水平。2009年第三季度，新加坡住房價格環比上漲15.8%，漲幅為1993年以來之最；二、三季度住房銷量之和比2008年全年銷量高出58.6%。2009年以來，中國香港特區住房價格環比持續上漲，其中二、三季度分別上漲8.4%和8.3%；三季度房價同比上漲2.9%，結束前3個季度連續下跌趨勢。目前中國香港特區平均房價接近2008年上半年的歷史最高水平，其中高檔豪宅價格已漲到歷史新高。

分析表明，當前亞太部分經濟體樓市升溫的原因是多方面的，除了金融危機時期導致的低房價刺激購房需求，對當前經濟復蘇前景普遍看好而提升房價上漲預期等因素以外，寬松的貨幣政策驅動流動性和信貸增加、住房優惠政策推動潛在的消費需求，則是房地產市場重新升溫的主要原因。此外，寬松的貨幣政策也助長了房地產市場的投機活動。韓國、新加坡、中國香港特區擁有比較完善的住房保障制度，在新加坡有80%居民、中國香港特區約50%居民居住在政府保障性住房里，住房消費需求對房價上漲的拉動作用相對有限，而投機炒作的成分比較明顯。

分析人士認為，當前亞太部分國家和地區房地產市場泡沫風險又起，直接威脅著剛剛開始的經濟復蘇進程。一方面，加大了住房抵押貸款市場違約拖欠的風險，美國次貸危機的教訓應引以為鑒。另一方面，提高了貨幣政策緊縮的預期，增加經濟增長的不確定性，不利于經濟持續復蘇。因此，既要保持房地產市場穩定和可持續發展，又要抑制房價過快上漲、降低房地產市場泡沫風險，是當前亞太部分國家和地區亟須解決的迫切任務。

(徐志嬌 編輯)