城市系列點評之廣州，被北上深拋棄的“一線”城市

 城市系列點評之廣州

對於廣州（樓盤）2016年表現，還是以穩為主，量穩價平將是2016年主旋律。

今天我們來看最後一個一線城市——廣州。

2015年廣州在一線中表現比較另類，樓市成交量還算過得去，但和北、上、深快速增長相比，仍有很大差距：房價幾乎停漲，已被其他一線城市遠遠拋在身后；商辦成交大幅下滑，與廣州的經濟地位完全不符；土地成交溢價創新低，讓人幾乎難以相信廣州還是和北、上、深齊名的一線城市，如果現在還要排一線城市，那么廣州可能要被納入“一線半”。

整體來看，2015年廣州市場呈八大特征：

一、商品住宅成交量持續上漲，但均價漲幅接近0

2015年廣州樓市整體強勁反彈，成交金額沖歷史高點。2015年商品住宅成交1237萬平方米，成交金額1860億元，同比分別增長28%和30%。

市場呈現供不應求趨勢，但成交均價幾乎無變化。2015年商品住宅成交均價15060元/平方米，與去年持平。相較北、上、深，廣州是唯一一個房價沒有上漲的一線城市。

“量熱價冷”的核心原因就是近郊和遠郊的項目熱賣。2015年，遠郊的增城和近郊的番禺仍是第一主力成交區，成交面積均在200萬平方米以上，同時遠郊的南沙、花都成交面積占比分別提高了5.35個百分點和3.29個百分點。2015年廣州商品住宅成交面積增量由增城、從化、花都、南沙4個遠郊區所貢獻，所以廣州商品住宅市場整體才會呈現“成交量快增、成交均價不變”的局面。

2015年，廣州商品住宅市場剛需釋放強烈，改善需求相對疲軟。2015年150萬元以下的剛需住宅成交面積占比接近6成，占比上升3個百分點；150-300萬元的改善需求成交面積占比不升反降，降幅超過4個百分點。300-750萬元的中高階需求成交面積占比有不同程度的上升。

2015年廣州商辦共成交95萬平方米，同比下滑20%。其中，商業成交53萬平方米，同比減少19%，創6年來新低；辦公成交42萬平方米，同比減少22%，創7年來新低。和北京（樓盤）、上海（樓盤）有所不同的是，廣州商辦市場成交不增反減，降幅較大。

五、熱銷項目以剛需和改善為主

2015年廣州二手房共成交8萬套，共計697萬平方米，較2014年增長40%。成交面積比一手住房少540萬平方米，二手房成交面積不僅次於上海、北京、深圳，甚至排在南京、蘇州之后。

以往來看，廣州市場一向是以穩為主。前幾年市場有壓力的時候，廣州市場並未出現大幅波動，去年市場火爆的時候，廣州市場依然表現很穩。這也是和廣州經濟發展、居民的購買力以及購買習慣相掛鉤。

2015年廣州gdp為18100.41億元，同比增長8.4%，其產業結構更趨優化，第三產業增加值比重同比提高1.55個百分點，對經濟增長的貢獻率達70.6%，首超七成。總體看，中長期內，廣州的經濟基本面足以支撐樓市持續發力。

對於廣州2016年表現，還是以穩為主，量穩價平將是2016年主旋律。

在政策環境進一步趨於寬鬆的前提下，廣州亦有望對穗六條等限購政策作出局部調整，刺激需求入市，加上自2013年底所實行的外地人購房3年社保/納稅證明將在2016年首次期滿，被抑制的需求有望釋放，預計2016年廣州商品住宅交易量有望穩中求進。

目前廣州並未出現房價泡沫，市場比較理性，2016年房價受到成交結構影響還會保持穩定，但中心城區改善和高階產品的價格還是有一定上漲空間。（轉自微信公眾號：丁祖昱評樓市）