樓市調控博弈升級 各方對政策走向分歧明顯

一場突如其來的“回暖”，打亂了宏觀調控下樓市的陣腳，原本蹣跚的步履又顯得“輕快”起來。

成交量數周持續上揚、開發商即便小幅優惠促銷房價也仍在高位震蕩、土地市場上“地王”又重出江湖。

這一局面，同房地產宏觀調控的預期是否相符？如何盤點宏觀調控在這5個月的成敗功過？逆流反彈后，更嚴厲的宏觀調控政策是否會增加出臺指數？

逆流回暖

“從8月28日開盤到現在，我們的優惠政策過一天少一天。因為南北通透的房源比較少，我們開過會，應該還會提價的。所以最好抓緊時間買。”9月4日，開盤一周的北京藍光云鼎項目現場，銷售人員一邊告訴時代周報記者42套南北通透的房源已經只剩下四五套，一邊“透露”開發商的漲價預期。她還告訴記者，剛開盤時還有1萬頂4、5萬的優惠，后來就只有部分樓層享受一定程度折扣的優惠了。

近期樓市一片飄紅的數據似乎給了開發商醞釀提價的底氣。

9月10日，國家統計局公布最新數據，8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1.0個百分點，房價環比繼續基本持平。全國商品房銷售面積較上年同比下降10.1%，但較7月份增加6.5%，商品房銷售額比7月也高出近15%。此外，包括全國房地產開發投資、商品住宅投資、土地購置面積等在內的多項數據都比7月有不同程度的上漲。

“8月樓市反彈是剛需集中入市所導致的必然結果。”世聯研究根據數據平臺統計，發現8月各大城市樓市反彈呈現如下特點：在新政沒有任何放松情況下的反彈；成交物業以90平方米左右的中小戶型為主。中小戶型總價較低，符合目前自住型購房者的需求；剛需爆發性入市導致樓市反彈，8月置業群體多位于30-40歲的年齡段，以企業的高薪白領、中高層管理者、政府公務員以及中小企業主為主導，其中，小兩口年輕家庭占據較大比例。

在萬年花城同男朋友一起排號的小孫，就屬于著急涌入市場的“剛需”。“我們其實從2008年就已經開始看房了，但是因為同家人住在一起，一時間沒有特別上心。眼下要結婚，才發現之前錯過了無數次的買房機會。現在不買，估計又會繼續錯過。”

調控臨敗？

業內對這場沒有任何征兆的回暖做出了不同定性，也讓人們對接下來是否會引發更嚴厲的政策出臺，有了不同的預期。

“據我觀察，8月底反彈的銷量都是剛性需求，這符合調控預計的效果，這種反彈再大也不怕，千萬別濫殺無辜！”中國經理人聯盟秘書長、華業地產副總經理陳云峰就在微博上表態：“千萬別拿房地產二次調控嚇唬人！8月一線城市銷售才回暖一點點，就有人認為政府必須立即采取嚴厲措施來防止樓市調控成果毀于一旦，簡直危言聳聽。”

中國不動產研究中心給時代周報記者提供的《中國房地產宏觀調控走向分析》報告顯示：目前消費者和開發商，對于本輪宏觀調控政策的效果和未來宏觀調控政策的走向，出現了明顯的分水嶺。

該中心對消費者的調研結果顯示：80%的消費者認為宏觀調控沒有達到預期結果；76%的消費者表示宏觀調控會持續一年以上；58%的消費者認為未來樓市調控仍需加碼；23%認為應堅持目前嚴厲的調控政策；只有16%認為會轉為適度寬松的調控政策。

而該中心對一線房地產開發商的調研卻顯示，只有25%的被調研開發商表示宏觀調控沒有達到效果，而30%的表示宏觀調控達到預想結果，而45%的比例則認為仍有待觀察；分別有10%選擇“已經降價”和“通過促銷變相降價”，15%正在考慮降價，幅度視市場情況而定，有15%表示堅決不降價，50%繼續觀望再做決定；40%的開發商認為宏觀調控持續到年底，25%的卻表示可以鳴金收兵；表示持續一年以上的只有10%，25%表示持續一年；對于未來政策的走向，45%認為維持現有調控政策；10%認為樓市應繼續加碼；35%選擇應該適當寬松政策，10%表示應全面放棄樓市調控。

經濟學家、天則經濟研究所所長、山東大學經濟研究中心教授盛洪在接受時代周報記者獨家專訪時明確表示，政府的宏觀調控政策沒干政府該干的事兒，沒從財政政策和貨幣政策這些宏觀角度來進行調控，卻干了企業該干的事兒，干預銀行的貸款政策，干預消費者的消費決策，這注定了調控只是治標不治本的權宜之計，必然宣告失敗。

但上海中原研究咨詢部總監宋會雍向時代周報記者表達了不同的看法：執行中的“新國十條”可能在效果上，跟大家預期的不太一樣，特別是在“最嚴厲調控”這個高調之下，大家覺得房價走向跟心理預期落差比較大。但第一輪調控并不能說失敗，遏制泡沫進一步膨脹是消除泡沫的第一步，目前來看還是有效果的。

根據上海中原研究咨詢部的跟蹤，上海樓市目前的投資性客群比重為10%左右，較新政調控之前明顯減少，同時實現一次性付款置業的客群占到了約1/3，市場新增消費的泡沫成分確實在減弱。此外，房價水平也開始趨于穩健，二手住宅交易價格已經連續3個月走平，一手房價也比新政前有小幅回落。

“就政策重點及市場走勢來看，眼下的‘新國十條’有它的片面性，我們可以看到在買賣雙方信心恢復之后，局部市場出現反彈，8月份的統計數據也表明在全國多個城市中房價繼續上揚的現狀。它還需要進一步完善與更加嚴格的執行監管，以及其他政策的配合。”宋會雍說。

調控步入深水區

在業內對此輪宏觀調控的是非功過爭論不休時，市場已經走到了一個敏感的十字路口。市場上的風吹草動，都不禁引發遐想，更嚴厲的宏觀調控是否已經箭在弦上？

8月中下旬，系列對開發商資金利空的消息在市場上傳開。

在廣東和山東多年前就開始執行預售資金的監管之后，北京市等地也開始醞釀商品房預售資金的監督管理辦法。

之后，市場又傳出包括農行、建行在內的多家銀行均接到監管層口頭通知，暫停發放房地產貸款的消息。但工商銀行董事長姜建清、中國銀行行長李禮輝、光大銀行副行長單建保等銀行業高管隨即在公開場合澄清，并未接獲監管層暫停發放房地產貸款的通知。

“收緊開發貸對于房企，尤其是非上市房企影響是負面的。國內房地產企業融資渠道比較單一，負債率都比較高，杠桿高。但在預售模式下，如果銷售情況好，資金回籠快，收緊開發貸影響就不會很大。”中信證券研究部研究員鮑榮富對時代周報記者表示。

“相對來說，如果真的是加強預收款監管，回籠的資金不能馬上進行下一輪拿地、經營周轉，那可能整個行業的開發模式都會改變了。”鮑榮富稱，“此前，預售款的監管就是要把錢放在指定賬戶上，什么時候用，用在什么環節，這方面的監管很少的，并且你賬戶上有錢的話，銀行可以給你條件最優惠的流動資金貸款。不知道這次的預售款監管會嚴格到什么程度。如果真的像有些地方政府要出的那種措施，嚴格節點，嚴格用途，那對開發商影響還是蠻大的。”

住房與城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹對時代周報記者表示，預售款是房地產開發企業最重要的資金來源之一，占到開發企業的30%到40%。預售款作為房地產開發企業主要來源之一，主要的客觀背景在于房地產開發直接融資的渠道比較少，主要靠銀行資金，造成開發企業資金的需求受到信貸政策約束非常大，對銀行的風險也影響很大。在直接融資渠道非常有限的情況下，房地產的預售款成為房地產企業開發的資金之一。加強預售款的管理，這是非常有必要的。

但宋會雍認為，目前預售標準已經接近封頂竣工，預售資金監管實際效用有限；而停止開發貸款若一旦實施，遏制供應同樣會強化后期市場反彈的預期。

而針對買房者的購房貸款同樣慢慢收緊。時代周報記者從北京銀行相關人士處獲悉，如今北京除了北京銀行仍能享受首次置業首付二成、利率7折優惠外，其他多家銀行已經陸續取消了7折優惠。而暫停第三套房貸的政策在各地執行不一時，八月初又傳銀監會把京滬深杭納入“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”行列，建議各家商業銀行暫停這四地區的第三套房貸。

“但若要在重點城市全面停止三套房貸，目前圍追堵截的大網還沒有建設好。”宋會雍稱，“必須完善城市家庭房屋登記信息系統，以及加強持證抵押消費貸款的監管追蹤。”

相比之下，業內對呼聲頗高的房產稅或物業稅在近期的出臺指數預期卻相對較低。

著名經濟學家、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在給時代周報記者提供的一份研究報告中即認為，政府暫時不會出臺進一步更為嚴厲的調控措施，而是將采取靜觀其變的態度，近期歐洲主權債務危機惡化，以及主要宏觀指標的逐步回落，強化了這一觀望基調。“從這個角度講，針對近期爭議較多的房產稅，我們認為一刀切地在全國范圍內開征房地產稅或物業稅，短期看面臨很高的操作成本。”

“預計2010年底可以進行實質性試點，信息系統的建設至關重要。”宋會雍表示，初始階段，不論征收稅率高與低，都將帶來真正意義上的拋售潮。價格驟然下挫難以避免。

北京社科院財貿研究所研究員楊志勇，在認為樓市政策目前不宜再加碼的同時，也指出，新“國十條”當中，擴大有效供給的政策沒有得到真正落實，給未來調控帶來了困難。開發商意識到供給存在的問題，在商言商，提價準備是正常的。要消除這種預期，惟有擴大有效供給。