美國樓市回暖路漫漫

知名評級機構惠譽15日發佈的報告顯示，儘管近期出爐的全美房屋開工和成屋銷售數據正在顯示該國房地產市場已觸底，但復甦幅度可能會比較小，而復甦的全過程可能長達18個月。

分析人士認為，由失業率居高不下所引發的需求萎縮、不斷惡化的商業地產信貸質量，以及因無法獲得政府援助而被迫止贖案例的廣泛存在，也將在相當長一段時間內繼續對美國房地產市場的復甦進程施加負面影響。

疲態依舊

根據惠譽報告主要撰稿人鮑勃·庫蘭的說法，儘管與歷史數據相比處於非常低的水平，但近幾個月經季節性調整後的美國成屋銷售及房屋開工數據看起來已經企穩，今年春季的銷售大大強於去年冬季。

庫蘭表示，儘管政府近期採取了很多措施，但美國房地產市場仍將在今年多數時候甚至全年持續保持疲弱狀態。而報告也因此預計，美國房地產市場「復甦需要耗時或長達18個月，且復甦幅度可能很小」。

惠譽的上述結論得到了美聯儲的支持。根據15日公佈的聯邦公開市場委員會6月23-24日會議紀要，「單戶型家庭住宅新屋開工率和銷售指標顯示住房市場活動也許正在企穩，但絕大多數與會者認為該部門仍很輕易進一步走弱」。

暗藏隱患

美國房地產行業分析師喬納森·米勒則指出，這一現象實際上是奧巴馬政府2月出台的房地產業救助計劃的「後遺症」。米勒表示，該計劃沒能充分解決變更已被證券化的按揭貸款這個難題，更嚴重的是，根據計劃設定的受援資格界定規則，如果借款人的欠款超過房產的淨值，或者按揭貸款不屬於房利美或房地美所有，或沒有得到它們的擔保，則借款人將比較難以獲得再融資。這將使佛羅里達、加利福尼亞和亞利桑那等房地產重災區的許多借款人難以獲得幫助。

失業率高企拖累

從美國經濟整體來考慮，失業率高企對房地產行業，特別是行業需求的拖累正在愈發明顯地顯現出來。以紐約市為例，隨著失業率的飆升，該市今年第二季度房價較去年同期下滑了16%，而購房需求則更是同比重挫50%。

中央財經大學中國經濟與管理學院教授卜若柏在接受中國證券報採訪時曾指出，美國經濟止跌反彈與消費者信心恢復存在著時間差，而零售、房地產和汽車等在本次危機中受創嚴重的行業，將會相對較遲實現復甦。美國聯邦政府也清楚「就業率-消費信心-需求」這一鏈條對於本國經濟復甦的重要性，並曾於6月初承諾將在100天之內創造或保護60萬個工作崗位。

不過，至少到目前為止，美國就業數據仍然不見明顯好轉，美國6月失業率已升至9.5%的26年高點；而美聯儲在15日預計，儘管美國經濟將在今年下半年緩慢復甦，但失業率預計將升至9.8%至10.1%，高於4月預計的9.2%至9.6%。