房地產政策暖風再起 房地產板塊午后直線拉升(附股)

編者按：2014年，一線城市交易量下降、價格上漲乏力，二三線城市陷入低迷的去庫存周期。新年之后，又傳出佳兆業破產重組、恒盛地產資金鏈斷裂的訊息，“狼來了”的預警似乎正在變現。統計數據顯示，144家上市房企2014年前三季度總負債達到26692.12億元，33家房企資產負債率超過了80%的紅線。目前公布了2014年業績預告的47家上市房企中，12家業績虧損，10家業績預減。

房地產板塊

房地產板塊午后直線拉升，截至發稿，板塊整體上漲近1%，個股方面，泰禾集團(行情,問診)上漲逾9%，首開股份(行情,問診)、寶安地產(行情,問診)、國興地產(行情,問診)上漲逾6%，陽光城(行情,問診)、宜華地產(行情,問診)上漲逾5%，嘉凱城(行情,問診)、信達地產(行情,問診)、招商地產(行情,問診)上漲逾3%。

2014年以來，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。房地產市場2015年能否觸底反彈？政府手里還有多少籌碼？《每日經濟新聞》記者就此展開了調查。

隨著2014年中國經濟增速下滑至7.4%，作為最重要的經濟引擎之一的房地產行業，政策暖風頻頻吹起。

日前，國務院總理李克強與達沃斯世界經濟論壇國際工商理事會代表對話時指出，中國房地產市場的剛性需求是長期的，並將帶動國內相關行業和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。

與此同時，包括杭州、紹興等多地出臺松綁限購、鼓勵購房的政策，住房和城鄉建設部副部長齊驥更是表示，要指導督促商品住房較多的城市出臺支援措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。

福州市下發的 《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》提出，開發企業若有多余商品房或安置房可賣給政府，用於保障性住房。除了福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區也正在試點類似政策。第三輪救市呼之欲出。

房地產拖累經濟增長/

國家統計局公布的數據顯示，2014年國內生產總值63.6萬億元，同比增速為7.4%，這不僅意味著經濟增速較前一年下滑0.3個百分點，同時也是1990年以來最低的數據。

中國銀行(行情,問診)首席經濟學家曹遠征在網易房產舉辦的中國地產創新峰會上表示，中國經濟增速放緩的背后，固定資產投資增速下滑是主要原因，房地產投資增速下滑則是最主要的拖累因素。由於中國的人口結構發生了變化，房地產市場從1998年以來的單邊上漲時代已經終結，庫存壓力的加大導致房企新開工的意愿不強，房地產投資在2015年仍有進一步下行的壓力。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌認為，經濟增速放緩的主要原因在於固定資產投資減速，在供應過剩的房地產和制造業領域，投資放緩尤為明顯。摩根大通估計，由於房地產投資增速從2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1個百分點左右，預計2015年國內房地產市場仍將繼續調整。

“房地產對產業鏈的輻射能力非常強，房地產投資增速下滑會拖累建筑業、工業、裝飾業等上下游行業的增長，引發連鎖反應。”新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，要穩住經濟下行的勢頭，房地產投資的角色非常重要，即使不指望它像以前那樣充當 “火車頭”，也至少不要拖后腿。所以從政策層面而言，房地產的穩定發展是政府希望看到的。

供求關係依舊嚴峻/

盡管2014年下半年房地產市場呈現探底回升的勢頭，並且在四季度出現“翹尾”，但供大於求的基本面並未得到實質改變，進入2015年1月份以來，市場成交再度下滑。

克而瑞的監測顯示，2015年1月上半月，61個重點城市商品住宅成交954.9萬平方米，環比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市場分化進一步加劇：一線城市商品住宅成交環比雖下降，但同比大漲近32%，表現依然搶眼；18個二線城市上半月商品住宅成交量同、環比都出現大幅下滑，且分化明顯，廈門、南京、杭州等城市環比跌幅都超過30%，而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環比小幅下降，與2014年12月的高點基本持平；三四線城市上半月整體市場成交環比雖仍在下滑，但同比來看與2014年同期基本持平。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，一般而言，臨近年關都是成交淡季，但眼下離年關尚早，成交下滑一方面是受市場淡季影響，但更多是因為供過於求的市場格局並沒有發生根本性改變，隨著前期地方救市政策效應遞減，信貸政策又止步不前，加之市場對經濟發展信心不足，使得購房者信心下降，觀望情緒上升。

世聯行(行情,問診)的研究報告顯示，盡管房地產市場經歷了2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末，國內大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，北京、上海、廣州去化時間均超過15個月。二線城市中多數城市的庫存量仍處於2010年來的高點，像杭州與福州的去化時間分別達到17.3與18.4個月。多數三四線城市由於人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時間分別高達26.3與22.1個月，錦州的去化時間更是高達89個月。

相對於在售住宅存量，潛在供應量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團隊調查更發現，目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米，房企土地儲備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷售面積計算，即使地方政府不再出讓地塊，要消化目前的存量也需要6年時間。

然而，與巨大的供應量相比，需求量卻呈現持續下行的勢頭。歐陽捷調查發現，在絕大部分二線城市，人均居住面積已經接近30平方米，進一步改善的空間十分有限，三四線城市的人均居住面積更高，這意味著除了一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時，受到傳統產業產能過剩的影響，農村勞動力進城的速度也在放緩，導致近幾年大多數一二線城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應減少。

對樓市一向樂觀的原華遠地產(行情,問診)董事長任志強也坦言，盡管房地產行業已經進入底部徘徊周期，但由於商品房庫存量巨大，房價大幅反彈的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才會出現回升的勢頭。

多重刺激手段救市/

面對不利的市場形勢，不僅各級政府紛紛出招托市，連住建部門也在為樓市去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動。

四川省住建廳1月20日發布訊息稱，將對省內地方住房政策進行集中清理，全面取消限購、限價等行政干預政策。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內限購。此外，紹興日前出臺的《關於促進越城區行政區域房地產市場平穩健康發展的意見》提出，將於2月15日起實施購房補貼、提高公積金貸款額度等購房優惠政策，購房者將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼。

興業證券(行情,問診)房地產分析師閻常銘向《每日經濟新聞》記者表示，雖然在央行降息后房地產基本面確實開始復甦，尤其是一線和核心二線城市，但由於三四線城市庫存較大等因素，單靠貨幣政策的寬鬆對於三四線城市基本面的推動相對緩慢，區域性的行業政策支援是非常有益的補充，預計未來會有更多三四線城市效仿推出救市措施。

然而，在歐陽捷看來，0.8%的購房稅費補貼對購房者的資助力度很有限，難以帶來大規模的購買力釋放。除了一線城市，絕大多數城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減，上述救市政策只是“小打小鬧”。

相對而言，住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據《經濟參考報》報導，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉化為安置房、利用存量房促進棚改和收購商品房用於保障性住房的指導意見。隨后，福州市下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》，開發商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，由各區政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，回購安置協議可以由原征遷實施單位負責。

中信證券(行情,問診)房地產分析師陳聰認為，住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購買力支援，尤其在一些供大於求的城市，如果地方政府先名義出資協助購房者取得房屋部分產權，並要求購房人在二次銷售房屋時償還地方政府出資，開發企業一邊取得地方政府出資，一邊繼續支付規費和地價。這樣一來，地價低流入與民生保障低流出的格局就可能變為地價適當流入與民生保障適當流出，同時未實際增加地方政府凈開支，最終可能使中國樓市的剛需保持長期化。

相對於各式各樣的救市政策，在歐陽捷看來，城鎮化才是房地產市場重拾動力的核心因素，“2014年9月發改委已經確定新型城鎮化試點名單，在全國共選取了50多個試點城市，如果真的能解決農村人口進城所面臨的落戶、社會保障、土地改革等難題，推動城鎮化發展將產生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫存困境”。

個股點將臺

華夏幸福（600340）

公司是一家主營業務通過與政府簽訂園區整體的排他性協議，為政府提供工業園區的開發、建設、招商、運營管理的園區開發一體化服務房地產企業。基於河北省將承接北京天津轉出的產業和人口，公司大部分園區正位於環北京經濟圈內，為此受益最大。

據了解，華夏幸福當前擁有21個委派經營的園區，覆蓋領域由環渤海區域逐漸拓展至長三角和中部地區。公司園區開發的模式為"政府主導，企業運作"，雙方互惠互利，利益一致，河北省政府在多種誠和檔案中表達了對公司開發模式的認可。

中銀國際證券分析師袁豪指出，京津冀發展，尤其是首都經濟圈的發展，將更加強調產業和資源在區域上的互相協調，由此導致的京內產業和人口向京外轉移將使得北京周邊城市承接人口和產業的外溢，而華夏幸福作為主打環北京"產城融合"模式的公司而言，公司將是京津冀協同發展的第一受益標的。

招商地產（000024）

招商地產是招商局集團旗下唯一的房地產上市平臺，而房地產業是招商局集團制定的三大核心產業之一。公司去年9月公告，擬非公開發行1.8億股，收購大股東招商局蛇口工業區持有的三幅地塊使用權，發行價每股26.92元，土地總價值達48.65億元；同時，向不超過十名特定投資者定向增發，募集資金總額不超過16.22億元，發行底價為每股24.23元，該方案在去年11月獲得中國證監會受理。

在去年11月，招商地產全資子公司瑞嘉投資和東力實業的資產重組交易最終完成，並將其正式更名為招商局置地，成功完成在香港借殼上市后，繼續推動公司在A股市場實現資產注入和再融資，被認為是招商地產重要工作。此外，由於公司大股東招商局集團在深圳前海仍有大量優質土地資源，公司外延式擴張還有很大空間。

中投證券分析師李少明表示，招商地產仍是一線中最具成長潛力的公司，股價已較充分反映行業各種負面預期，接下來公司的較多正面預期將成為估值修復的催化因素，包括銷售重回高增長軌道，境內、境外資本市場融資"雙輪驅動"下資金優勢進一步增強，集團資源支援力度加大等，提高分紅及送轉力度也傳遞了管理層重視市值管理的信號。

萬科A （000002）

公司位列國內房地產企業綜合實力第一。2013年以1709.4億元再次更新國內及全球企業房地產業務年銷售額歷史紀錄。分析普遍認為，萬科有充足的已售未結資源，適度補充優質項目，未來業績基礎良好。B股轉換上市地在香港聯交所上市方案獲核准，同時進軍海外市場，未來發展前景好。

值得一提的是，日前，繼獲總裁郁亮增持之后，公司再獲大股東的增持。萬科A晚間公告稱，第一大股東華潤股份有限公司增持公司A股股份2640萬股，占公司總股本的0.24%。公告稱，華潤股份有限公司看好公司前景，不排除在未來12個月內繼續增持公司股份的可能性。

華泰證券(行情,問診)分析師曹光亮稱，當前地產市躇本面穩定而股票估值仍處於低位，萬科2013年萬科的利潤分配方案為每10股派發現金4.1元，分紅占凈利潤比例由2012年的16%大幅提高至30%，按目前股價計算，股息率達到5.46%。有助於其吸引中長期投資者。而對於香港股市而言，其機構投資者更加看重分紅比例，早在年報發布之前萬科公布了其B轉H股方案，結合此次30%的分紅比例，萬科在香港資本市場上將受到熱捧，同時也有助於提升其估值空間。（投資快報）

萬科A(行情,問診):沉著輕靈，剛柔並濟

萬科A 000002

研究機構：廣發證券(行情,問診)分析師：樂加棟撰寫日期：2014-03-17

土地投資四維分析:數量、質量、空間、時間

投資數量:13年萬科獲取項目權益地價約為861億元，權益土地面積757萬平米，權益規劃建筑面積2148萬平米，近五年來一直保持謹慎穩劍

投資質量:加大投資力度同時，萬科並沒有忽視對土地投資質量把控。13年獲取土地綜合靜態毛利率約30%，穩定合理，堅持不拿地王。空間分布:10年以來三年，萬科對一二線城市投資力度重新加強，占比穩定在80%。

時間分布:13年萬科拿地節奏與土地市場整體走勢貼合緊密，順勢而為。

13年新進入5個城市:市場深度足夠滿足萬科的去化要求

13年萬科新進入城市包括泉州、鄭州、常州、漳州、南寧等5個城市，13年數據顯示:泉州（900萬平米，625億元）、鄭州（1622萬平米，1162億元）、漳州（490萬平米，305億元）、常州（694萬平米，510億元）、南寧（703萬平米，489億元）。

土地投資戰略展望與分析:謹慎投資，小股操盤

未來萬科的土地投資戰略主要有兩個關鍵點。第一是繼續謹慎投資，聚焦主流市嘗深耕現有城市。第二是繼續嘗試推進小股操盤，提高資金的使用效率，拉升單個項目IRR以及萬科整體ROE。

預計公司14、15年EPS分別為1.68、1.99元

無論是在行業周期的哪個階段，萬科在土地投資上的表現都堪稱穩劍

主流定位和快周轉的產品戰略對應穩健謹慎的土地投資。未來萬科將加強小股操盤的嘗試，並加大海外學習，不斷積累經驗。輕資產運作模式結合公司卓越能力將進一步提升ROE水平，堅信萬科在下個十年能走得更好。

風險提示

全國版面需要關注行業整體風險，包括需求恢復緩慢和價跌范圍擴大。

華夏幸福(行情,問診):產業集群化正當時，京津冀一體化最受益

華夏幸福600340

研究機構：國泰君安證券分析師：侯麗科，李品科撰寫日期：2014-03-13

維持增持評級。公司產業園區漸次成型，為經濟結構轉型的核心受益標的。儲備以北京周邊居多，為京津冀一體化最佳受益標的。RNAV28.70元，折23%。看好公司成長性，維持2013 EPS 2.05元預測，上調2014年EPS預測至2.87元（+4%）。京津冀一體化等帶來公司資產價值等提升，上調目標價至31.57元，對應2014年11倍PE.

產業結構調整穩步推行，公司業務模式恰逢其時。公司產業園區漸次成型，產業促進和提升開拓新的利潤增長點。公司園區具備天然產業聚合優勢:1）土地成本便宜；2）版面於一線城市周邊，交通便利，易吸引企業投資落地；3）園區定位於公共環境平臺、公共服務平臺和公共技術平臺，平臺優勢彰顯。公司由產業轉移、整合逐步向孵化拓展，美國矽谷設立子公司亦可更好促進這一規則。

京津冀一體化提上戰略高度，公司為最佳受益標的。1）北京大氣污染、交通擁堵等帶來產業格局重構的必要性，預計京津冀區域是繼珠三角、長三角之后新的發展熱點，區域價值提升有望加速。2）公司現有儲備約1370萬方，京津冀占比達91%；還有園區委派開發面積近800平方公里，環北京周邊700多平方公里，潛在土地儲備巨大。

首都第二機場預計持續催化。首都第二機場預計2014年全面開工，2018年估計可投入使用。固安項目與首都第二機場僅距離10余公里，通過京開高速可在10分鐘內到達。預計可帶動京津冀區域價值穩步提升，房地產市場需求更有保障，為公司業績的持續高增奠定基矗

風險提示:京津冀一體化政策落地偏慢；整體信貸偏緊，銷售偏慢

首開股份(行情,問診):投資收益下降，長期受益京津冀一體化趨勢

首開股份600376

研究機構：安信證券分析師：萬知，何益臻撰寫日期：2014-03-20

毛利率和投資收益下降:公司發布業績快報，2013年實現收入和利潤分別為135億和12.9億，同比分別變動+6.51%和-20.3%。EPS為0.57元。ROAE為9.56%，同比降3.31個百分點。凈利潤明顯下降一方面是因為公司結算項目的毛利率有所下滑，另一方面參股子公司實現的投資收益有所下降。

從凈利潤方面來看，公司2013年凈利潤率為9.6%，低於行業均值，可比公司萬科、招商地產(行情,問診)、北京城建(行情,問診)分別為11.2%、12.9%和16.7%。

已進軍廊坊，將長期受益於京津冀一體化:公司在北京項目儲備超過550萬平方米，占其土地儲備的30%。此外，公司在環北京周邊仍有部分土地儲備，我們認為公司未來將受益於京津冀一體化的發展。在京津冀一體化的推進下，廊坊將是參與京津資源分配的主力，其本身已經開始被動承接京津的產業轉移及人口外溢，與北京相接，實現“1小時城市圈”缺的或許只是一條地鐵。一體化交通體系建成后，北京、天津的產業及人口轉移將從目前的被動轉變為主動，廊坊迎來歷史性機遇。公司在廊坊擬建國風悅都項目，規劃建筑面積43萬平，目前正處在前期工作。

投資建議:維持“買入-A”評級:公司是北京龍頭地產開發企業，是為數不多的同時參與北京及廊坊開發建設的企業，將長期受益於京津冀一體化。首開目前在北京的項目儲備超過550萬平方米，是北京區域龍頭。另一方面，公司已經進入廊坊區域深度參與廊坊與北京的建設，我們認為公司未來將在京津冀一體化中發揮重要作用。此外，公司發布了定增預案，發行價不低於5.93元，募集資金不超過40億，目前股價大幅低於增發底價。我們調整公司2013-2015年每股收益分別為0.57、0.99和1.23元，目標價6.05元，維持買入-A評級。

風險提示:金融體系去杠桿、經濟增速下滑超預期，再融資受阻。

招商地產(行情,問診):雙平臺大有可為

招商地產000024

研究機構：中金公司分析師：寧靜鞭撰寫日期：2014-03-21

2013年度業績每股2.45元，同比上升26.6%，基本符合預期招商地產今日公布2013年年報，公司實現營業收入325.7億元，同比上升28.7%；期內錄得凈利潤42.0億元，合每股收益2.45元，同比上升26.6%，基本符合預期。公司預案每10股派現金股利4.8元（含稅），並轉贈5股。

結算收入快速增長:2013年度公司實現經營收入325.7億元，同比上升28.7%。其中商品房銷售收入302.1億元，同比上升31%，結算面積205.8萬平米，主力業績貢獻項目是北京瓏原，北京1872，天津鉆石山，深圳招商果嶺，佛山依云水岸等；投資租賃收入7.7億元，同比上升6%，供電收入6.6億元，同比上升9%。

銷售穩步增長:公司目前在19個城市有59個項目在售，2013年度實現銷售簽約面積274萬平方米，金額432億元，同比分別增長10.7%以及18.7%。期末預收賬款達375.2億元，較年初增加32%。

拿地較為積極:公司期內新增項目資源666萬平米（權益面積:497萬平米），總地價247億元，占到當期銷售額57%。

非經常性損益主要有曦城項目錄得的公允價值重估收益以及存貨跌價準備轉回:公司當期轉回存貨跌價準備3.7億元，其中佛山依云上城1.8億元，南京G54項目7200萬元，蘇州雙湖項目1.2億元；當期投資收益5.7億元，同比上升10116%，主要因2013年4月后不再控制深圳招商華僑城，成本法轉聯營公司處理所致。

發展趨勢

預計2014年銷售額520億元，同比增長20%:公司2014年新開工548萬平米，以80%轉化率，均價1.5萬元/平米推算，新增貨源在600億元以上，且增量貨源將主要來自於東北片區，加上年底存貨，全年可推售資源在950億元左右。以50%~60%去化率估計，我們預計全年銷售額在520億元左右。

盈利預測調整

我們小幅上調2014年盈利預測至每股2.98元，上調幅度1%，引入2015年盈利預測每股3.53元。

估值與建議

公司股價對應2014、2015年市盈率分別為5.8、4.9倍，對最新凈資產值有46%的折讓。公司依然保持快周轉速度，維持“推薦”評級。

保利地產(行情,問診):土地儲備規則或彰顯公司對后市充滿信心

保利地產600048

研究機構：山西證券(行情,問診)分析師：平海慶撰寫日期：2014-03-14

投資要點:

2月銷售繼續平淡。2014年2月公司銷售面積68.59萬平方米，同比下降24.78%，環比下降24.02%；銷售金額77.31億元，同比下降8.38%，環比下降22.43%。受春節假期影響，公司2月份公司銷售繼續平淡，隨著3月份推盤增加，公司銷售將有所回升。

銷售均價保持平穩。公司2014年2月銷售均價11271元/平方米，同比上升21.8%，環比上升2.09%。1-2月份平均銷售價格11140元/平方米，同比上升5.09%。公司銷售均價較為平穩。

2月繼續大幅增加土地儲備。2月份公司新增6個項目，廣東3個，長春1個，沈陽1個，西藏一個。6個項目占地面積38.14萬平方米，容積率面積126.5萬平方米，權益比例為77.27%，引進合作方后，權益比例可能下降。6個項目樓面地價3731元/平方米，較2013年全年上升18.33%。公司1-2月新增項目建筑面積334.75萬平方米，與前2月銷售面積之比為2.1，公司土地儲備繼續保持較快擴張態勢。

盈利預測和投資評級:預計公司2013-2015年每股收益分別為1.51元、1.94元、2.44元。按3月11日公司收盤價6.87元，公司2013-2015年PE分別為5x、4x、3x，估值低於行業較低水平。絕對估值方面，公司當前RNAV為15.621元/股，按3月11日收盤價，折讓56.01%。考慮到公司的行業地位和2014年業績的鎖定性，以及目前較低的估值水平和業績長期穩定增長的能力，維持公司“買入”評級。

深天健(行情,問診):業績銷量增長可期，舊改項目靜待突破

深天健000090

研究機構：平安證券分析師：周雅婷，楊侃撰寫日期：2014-02-21

投資要點

預計2014年銷量同比增50%，業績高增長有保障

2013年預計公司實現銷售面積和銷售額分別為14萬平和18億，同比分別增長118%和80%。其中年內新推南寧天健世紀花園、長沙天健壹平方公里合計貢獻近70%銷量。預計公司2014年整體可售貨值近50億，按55%的去化保守估計，可實現銷售額近27.5億，同比增長53%。2013年公司因結轉南寧天健國際公館和南寧天健商務大廈，預計凈利潤同比增長50%-65%。2014年公司將迎來長沙天健壹平方英里和南寧天健世紀花園的結算，項目整體可結算貨值達25億，全年業績增長仍有保障。

異地版面加快，天健工業區舊改進度有望加快

受制於深圳可供出讓土地日益減少，公司近年逐步版面上海、廣州以及長沙、南寧等二線潛力城市。2013年5月至今，公司先后新增廣州、上海、南寧項目。目前公司總項目儲備達160.9萬平，可保障未來5-6年的開發需求。同時在經歷與政府近兩年的協商談判后，天健工業區舊改項目或將在年內迎來突破性進展。當前該項目容積率為2，若按照改造后3.5的容積率、45000元的售價和15%的凈利潤率計算，項目改造凈利潤在14.9億左右，每股貢獻2.70元。此外公司在香蜜湖片區另擁有12萬平舊產房、舊住宅，未來有望逐步進入更新改造范圍。

深圳地鐵潛在可嚴作方，或有機會參與地鐵物業開發

地鐵建設資金需求量大，深圳地鐵正逐步嘗試由單一的政府主導負債型投融資模式向社會多元化投融資模式轉變。“地鐵+物業”投融資模式正是深圳地鐵集團近期新的投融資嘗試。根據深圳地鐵規劃，目前確定配套物業開發的項目15個，開發總建面達741萬平米。現階段深圳地鐵已就塘朗車輛段、橫崗車輛段分別與深業集團、深振業達成合作。從深圳地鐵選擇合作對象、項目招標條件來看，具有國家一級房地產開發資質、規模較大的深圳市屬房企無疑是深圳地鐵合作首眩同時深業集團、深振業均有入選表明地鐵集團尚未找到長期穩定的合作伙伴。公司除滿足深圳地鐵過往項目所有招標要求外，長期都參與深圳地鐵建設，未來或有機會分享地鐵物業開發的紅利。

盈利預測與投資評級

公司2013年業績銷量高增長，2014年可售和可結算資源依然豐富。上調公司2013-2015年EPS預測至0.71元（+0.17）、0.94元（+0.33）和1.21元（+0.38），當前股價對應PE分別為9.6倍、7.3倍和5.6倍，維持公司“推薦”評級。

風險提示:銷量及業績表現不及預期；天健工業區改造進度不及預期。

中洲控股(行情,問診):管理層換屆帶來新氣象

中洲控股000042

研究機構：國泰君安證券分析師：李品科，溫陽撰寫日期：2014-02-24

要點:我們認為大股東積極的資產注入動作是基於對公司未來發展前景的認可，預計公司將在新管理層的帶領下，走上“擴規模、快周轉”的積極發展模式。1）公司擬更名為“深圳市中洲投資控股股份有限公司”並旋即擬收購大股東資產，我們認為此舉表明了大股東對公司未來發展前景的堅定信心；2）種種跡象表明公司有望在新管理層帶領下積極擴張規模，加快周轉:①公司總經理吳見斌辭職，目前董事長（原中信地產總裁，20余年行業經驗）代行總經理職責，新鮮血液有望使管理團隊更專業化，公司造價管理、招投標等能力進一步加強；②2014年1月9日公司參與了上海臨港土地競拍，意味著公司已在考慮加快外延擴張；③擬收購大股東資產，節奏快於市場預期；公司具備“擴規模，快周轉”的條件和能力，未來銷售、業績將高增。1）公司目前未結項目建面約175萬平，主要分布在深圳、惠州、成都、上海，盤子小且項目集中在景氣度高、市場容量大的一二線核心城市，具備加快周轉的條件；2）有加杠桿空間:資產負債率維持在65%左右，遠低於行業平均；3）大股東資源豐富:大股東業務遍及深圳、香港、惠州、成都、青島等地，且一級開發和城市改造資源豐富；4）預計公司2013年銷售約20億，2014年南山項目有望現房銷售（預計可售貨值20多億），給銷售及業績帶來較大彈性。

維持2013-15年EPS1.46/1.81/2.48元/股預測，每股RNAV33.33元，現股價折28%。我們認為公司有望持續受益資產注入、擴張提速、激勵機制完善和周轉速度提升，維持“增持”及33元目標價。