房企2012賣房目標零增長 入市良機或逼近

由于對今年地產形勢不樂觀，房企在制定全年銷售目標時普遍“很保守”。在銷售放緩、融資收緊等多種因素的影響下，包括多家巨頭在內的房企紛紛換擋減速，下調2012年銷售目標計劃，部分開發商提出銷售零增長。

盡管去年中海地產取得了870.9億港元的銷售業績，但是中海今年制定的目標卻降至800億港元。對此，中海地產主席孔慶平表示，之所以制定這樣的目標，主要是因為中海管理層判斷，今年全球的經濟將更加復雜，中國的宏觀調控也不會放松，所以對房地產市場挑戰很大，今年樓市成交量一定會繼續下跌。

目前風頭正勁的恒大地產對于今年銷售目標的制定也表現得很低調。2011年，恒大地產超額完成了700億元的銷售目標達到了803.9億元，躍居房企銷售排行榜的第三位。但這家向來風格激進的公司，卻沒有乘勝追擊，而是把今年的銷售目標定為了800億元，與去年銷售基本持平。恒大地產董事局主席許家印表示，目前大的經濟環境和房地產形勢都很嚴峻，管理層認為800億元目標是比較科學合理的。“今年首季度房地產仍會是低谷，二季度成交量將逐漸回升，下半年會有所好轉。”許家印判斷說。

保利地產去年實現銷售金額732億元，但該公司高管在與國泰君安的高管電話交流會議上表示：“2012年的銷售目標還是爭取要有增長，但是難度挺大的。”

此外，行業龍頭萬科提出的2012年目標是“公司會在確保經營安全的前提下，努力實現增長。”而萬科在去年年初的提法是“依靠經營效率的提升實現收益和業績的持續增長”。前后兩種措辭存在的差異頗耐人尋味，意味著開發商的生存環境確已今非昔比。實際上，萬科總裁郁亮在去年年末時就曾向媒體透露，2012年萬科的發展策略是“過冬”。

整體銷售低迷

新年樓市“寒意”逼人，不但多個大城市成交量跌入冰點，價格跌跌不休，連去年逆市飄紅的大型房企1月業績也不容樂觀。

2月3日，富力地產公告顯示，2012年1月該公司實現合同銷售金額12.3億元人民幣，環比和同比分別跌59.4%和56.7%。在市場銷售量方面，富力地產1月合同銷售面積則為8.78萬平方米，較上月的23.8萬平方米和去年1月的16.58萬平方米，分別下跌63%和47%。

萬科首月銷售狀況亦不理想。公告顯示，萬科在2012年1月實現銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元，環比12月分別上升98.5%和109.7%，同比分別下降28.1%和39.3%。萬科銷售額自2011年8月開始持續出現同比下滑，2012年1月也是萬科自2008年以來開年銷售首次同比下降。

萬科董秘譚華杰對此解釋稱，一方面是因為1、2月份的銷售數據受季節性因素的影響很大，主要因為春節前后歷來都是銷售淡季，企業的推盤量、市場的成交規模基本都處在全年最低水平。另一方面是萬科去年同期的比較基數太大。萬科在2011年1月創下了單月銷售逾200億的簽約銷售紀錄。

仔細分析卻可以發現，與往年春節所在的月份相比，今年1月份主要城市的批準預售面積差異不算很大，但各大城市的成交面積卻大幅下滑，春節樓市成交更是被不少業內人士稱為跌至“零度以下”。

搜房網監控的全國28個一、二線城市中有27城龍年春節期間的商品住宅市場成交量不及去年同期，4個城市更是呈現0簽約態勢。而廣州同比降幅高達81.5%，上海、深圳也均有超3成的萎縮。

房企現流動性危機

業內人士分析，在部分房企銷售回籠資金不足的情況下，越來越多企業或會遭遇“流動性”危機。從國家統計局公布的開發企業資金來源的構成來看，進入2011年以來，國內貸款比重持續下降，由去年1~2月份的22.0%下降到1~12月份的15.09%;企業自籌資金比重大幅上升，由1~2月份的34.4%上升到40.95%;隨著信貸繼續緊縮，開發企業資金狀況不容樂觀，被迫更多地利用自有資金。

來自廣東省房協的數據更顯示，2011年廣東省房企貸款比2010年減少5.8%，按揭貸款減少6%，貸款占比下降約4個百分點，相反，自籌資金占比達三成一，上升4個百分點。

而相比融資較為困難的中小房企，標桿房企目前資金狀況相對較好。如2011年萬科銷售1215億元，同比增長12.4%、恒大銷售803億元，同比增長59%、保利銷售732億元，同比增長10.7%、中海銷售870.9億港元，同比增長29.8%;廣州地區銷售金額突破100億元的房企有保利等。這也導致去年底雖然多次傳出有樓盤降價，但全面性降價沒有出現的原因。

世聯地產研究就顯示，2011年部分房企一直扛到最后才降價的原因在于資金緊張程度不及2008年，但是進入2012年，隨著償付債務密集到期以及銷售不暢，房企很容易出現流動性危機。

全國百城六成價格下跌

近日，中國指數研究院發布“2012年1月中國房地產指數系統百城價格指數”，報告顯示，多數城市的降價項目逐漸增多，全國房價仍延續了2011年9月以來的調整之勢。調查顯示，2012年1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環比2011年12月下跌0.18%，其中39個城市價格環比上漲，60個城市環比下跌，1個城市持平。

根據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，2012年1月十大城市住宅均價為15565元/平方米，環比上月下跌0.15%。同比來看，十大城市平均價格下跌0.62%，是自2010年6月以來首次同比下跌。

作為具有風向標意義的首都北京，節后首周樓市仍未走出低迷。根據北京住建委的數據統計，龍年春節后首周，北京新房與二手房成交量與價格較去年同期均出現下跌。而偉業我愛我家數據顯示，春節后首周，北京一手住宅成交均價較去年同期下跌兩成，回到2010年年初水平。

年內現購房良機

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，2012年房地產市場基本走勢是可以預判的：市場總體偏冷，上半年慣性下行，下半年筑底后試探性復蘇。在政策總體偏緊的情況下，很難期望樓市還會出現類似2009年那樣的絕地大反攻。

楊紅旭表示，2012年將是過去兩年和未來幾年罕見的入市良機，房價總體維持下跌態勢，尤其是上半年，多數一二線城市的實際水平(區別于成交均價)，也即你可以買到的房價，將會回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少數新盤的價格，極端情況回到2009年初的水平。

知名房地產業內人士任志強認為，中國房地產最少還有20多年的黃金時期，房價真正下降得到2030年。任志強稱，通常衡量一個地區的房地產高增長還是低增長，首先要看其經濟增長速度是否保證4%以上；其次是城市化率水平，如果城市化率達到百分之六七十的時候，會出現下降或平緩發展；第三個因素就是在城市中的戶均套數超過1:1.1，“這三個條件達到，要到2030年以后。”

中國房地產研究會副會長顧云昌也認為，對普通購房者來說，今年上半年應該是房價的相對低點，是購房的好時機。“因為一方面房價穩中有降，另一方面，下半年時間還比較長遠，難以預判。但從長期來看，房價總體還是上升的。”

不過，楊紅旭也強調，2012年對于短線投機需求基本沒機會，長線投資需求，仍可適當購房。對于自住需求，購房的主要目的是改善生活環境，不必太在意房價波動，幸福是第一位的，應該抓住難得的購房時機。

(曹文明 綜合編輯)

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