復制"園區+地產"模式 華夏幸福"圈地"存風險

[華夏幸福“園區運營+地產開發”的模式能夠實現，是因為扣緊了市縣級政府在財政壓力較大和地方經濟增長途徑有限的情況下求GDP和政績的“命門”]

成功借殼以來，華夏幸福（600340.SH）的“圈地”動作讓人目不暇接。自資產重組交割日2011年9月8日至今，公司發出的有關競得土地使用權的公告多達11則，累計競拍土地的成交金額超過凈資產的一半。

1月5日，公司又發出公告稱，已與沈陽市蘇家屯區人民政府簽訂協議，受托整體合作開發、建設、經營一塊占地面積約34.85平方公里的區域，期限為30年。

根據合同，華夏幸福負責投入全部資金，并完成“九通一平”等基礎設施建設、公共設施建設、土地整理以及產業發展服務工作及相關服務。

項目獲得的收益則將由地方政府與公司并享。其中，華夏幸福可以獲得建設項目總投資額15%的建設利潤、土地整理成本15%的土地整理收益、當年入園項目新增固定資產投資額45%的招商傭金等。

沈陽蘇家屯區政府還同意確保委托區域有不低于500畝開發用地的建設用地指標供華夏幸福進行先期開發建設。

華夏幸福正在將其環北京一帶的開發模式復制到沈陽。

華夏幸福的這一模式被平安證券分析師稱為“園區運營+地產開發”，即一方面與地方政府合作建設產業園區，另一方面在園區內以及周邊進行大規模的房地產開發。

園區開發成為獲得土地的手段。截至去年底，華夏幸福已取得土地證尚未取得預售證的開發用地面積為275.27萬平方米。而產業園區周邊的土地儲備占其所有土地儲備約80%。

目前，華夏幸福已投入運營的園區共有三座，包括懷來生態園、大廠潮白河工業園和固安工業園，總委托面積達到265平方公里。不過根據公司2011年1~12月經營情況簡報，公司園區業務結算回款額為36.05億，主要收入仍然來自地產業務，簽約銷售額為128.24億元。

華泰聯合證券分析師認為華夏幸福“園區運營+地產開發”的模式能夠實現，是因為扣緊了市縣級政府在財政壓力較大和地方經濟增長途徑有限的情況下求GDP和政績的“命門”。

根據華泰聯合證券的測算，在不考慮房地產開發收入和政府稅費收入的情況下，單就園區開發而言，地方政府可以獲取土地出讓收益僅18%，不過由于開發的資金均由華夏幸福承擔，因此地方政府實際上“用短期收益的讓利換取了當期的GDP增長和長期的穩定財政收入”。

平安證券分析師也認為，從地方政府角度看，在前期零成本零投入的情況下，順利實現園區的正常開業和運作，而且隨著園區的逐步成熟，入園企業數量及投資將不斷增加，政府將實現財政收入和區域GDP的雙重提升，還解決了地方人口的就業問題，契合地方政府的訴求。而從企業的角度看，盡管前期需要墊付大量的資金進行一些基礎開發，但是政府給予了各項業務保底收益，而且隨著園區運營的逐步成熟，招商引資額的增加所帶來的超額收益是非常可觀的。

但事實上，華夏幸福運營最久的固安工業園，2002年啟動至今，招商情況平平，共簽署入園協議258份，已投產企業53家，試生產企業12家，在建企業45家，已簽約未進場企業103家，解約40家，其他情形5家。

同時，由于需要墊付大量資金，華夏幸福及控股子公司的擔保總額已達到27.45億元，占公司最近一期經審計歸屬于母公司所有者的凈資產24.19億元的117.61%。

平安證券的分析報告也指出該模式存在的風險：房地產市場的超預期調整可能導致公司的地產銷售下滑，回款減少，資金面壓力加大。此外，土地市場的冷卻可能導致地方政府的償付能力出現問題，影響公司的現金流。

目前，華夏幸福在廊坊、沈陽、秦皇島、承德等地還有多處儲備園區項目，如何解決資金瓶頸成為“園區運營+地產開發”模式成敗的關鍵。