上海國盛"賤賣"地產業務,鴻元控股或優先笑納

按照上海嘉盛掛牌價格倒推出來的樓板價只有1300元/平方米，相當便宜。“基本上是按照凈資產的原值轉讓。”上海沅甌投資管理有限公司負責人葉枝青如是表示。

房地產開發項目剛剛經過環評公示，開工在即，具有國資背景的二股東卻要低價轉讓股權退出，這葫蘆里到底賣的是什么藥？

3月31日，上海聯合產權交易所上的一則上海嘉盛置業有限公司（下稱上海嘉盛）45%股權掛牌轉讓公告引起了《每日經濟新聞》記者的注意。上海嘉盛100%持有江蘇嘉景置業有限公司，在昆山花橋擁有145776平方米（約合218畝）土地使用權。此外，上海嘉盛還持有成都新興汽車城開發投資有限公司30%股權，在成都高新技術開發區擁有219.22畝工業用地。

然而，上述股權掛牌價格卻僅為1.92億元。“掛牌價格明顯偏低，基本上是按照凈資產的原值。”掛牌受托機構上海沅甌投資管理有限公司負責人葉枝青3月31日對《每日經濟新聞》記者表示。

掛牌價格明顯偏低

根據上海聯合產權交易所的上海嘉盛45%股權掛牌轉讓公告顯示，上海嘉盛成立于2004年，為國有參股企業。鴻元控股集團有限公司（下稱鴻元控股）持股55%，為大股東；上海盛瀚投資有限公司持投45%，為二股東。

知情人士告訴記者，上海盛瀚為上海國盛集團的全資子公司。而上海國盛集團則是上海市政府的產業投資平臺和國資運作平臺之一。

此次掛牌出讓的即是上海盛瀚所持有的45%上海嘉盛股權，掛牌價格為1.92億元。按照上海銀信匯業資產評估有限公司的評估，上海嘉盛凈資產為4.27億元，上述掛牌價格僅對應45%股權的估值。

披露信息進一步顯示，上海嘉盛100%持有江蘇嘉景置業有限公司，在江蘇昆山花橋擁有145776平方米（約合218畝）土地使用權。

記者在昆山環境局網站上查到了花橋項目環境影響評價的兩次公示材料。

材料顯示，該地塊位于花橋鎮西環路東側、規三路北側、規一路南側、濱江大道西側，占地面積145776平方米，建筑面積321245平方米，高層公寓約22萬平方米，聯排別墅約6萬平方米，會所、商業、幼兒園等約1萬平方米。承建單位上海盛嘉置業有限公司負責人透露，目前項目相關方案均已上報，爭取下半年開工。

昆山房地產開發人士黃革平告訴《每日經濟新聞》記者，2009年昆山的樓板價5000元/平方米左右，今年推出的幾塊新地樓板價甚至都超過8000元/平方米，而且在建中的上海地鐵11號線已經確定向花橋延伸，將會進一步推高當地房價，按照上海嘉盛掛牌價格倒推出來的樓板，只有1300元/平方米，相當便宜。

“掛牌價格明顯偏低，基本上是按照凈資產的原值。”上海沅甌投資管理有限公司負責人葉枝青3月31日表示。

上海國盛低調退出地產

項目開工在即，二股東為什么要低價賣掉股權退出，難道放著房地產開發的高額利潤不賺？

“國資股東要退出，上海盛瀚的業務在整合，所有房地產項目都要退出，以后與房地產就無關了。”對于上海盛瀚為什么轉讓股權，葉枝青回答稱。

這一說法，在一位上海國盛知情人士處也得到了證實：“上海盛瀚在國盛集團的定位是市政項目的投資建設平臺，做房地產是不務正業。”記者掌握的一份資料顯示，上海盛瀚參與上海外環隧道、復興隧道、A30高速公路三個市政項目的投資建設。僅上述兩條隧道，公司每年可以從上海市政工程管理局獲得2.97億元補貼。

今年早些時候，上海國盛董事長施德容在多個場合表示，國盛集團2010年打算以各種方式處置的資產保守估計達60億～70億元，其中1/3會以資產證券化的方式上市，2/3將通過上海聯合產權交易所轉讓或其他方式退出。上海盛瀚退出地產可能正是其中一環。

記者查閱上海產權交易所資料發現，2009年7月，上海盛瀚曾掛牌出讓了另一家房地產公司——上海騰昭置業發展有限公司25%股權。

葉枝青指出，上海嘉盛起初是上海盛瀚和鴻元控股合作設立的一個房地產平臺，主要從事房地產資本運作。但詭異的是，網上卻很難搜到上海嘉盛開發的樓盤。

“他們之前合作的項目也是以股權轉讓為主的，拿到一塊土地，經過前期的開發，然后轉讓，實實在在的開發很少。”葉枝青解釋稱。

“鴻元”與國盛集團多有關聯

鴻元控股持有上海嘉盛55%的股權，為大股東。掛牌轉讓公告信息顯示，鴻元控股并未放棄行使優先購買權。

交易所掛牌可能只是個例行程序，鴻元控股將最終“吞下”此次轉讓的45%股權，完全控股上海嘉盛。“大股東對這部分股權有很強的回購意向，對上海盛瀚來說，基本就是原值退出。”葉枝青表示。

值得注意的是，鴻元控股行事雖頗為低調，但卻是資本運作的高手。其前身亞創控股成立于2000年，實際控制人為亞商系掌門人陳琦偉。鴻元控股官方網站上的資料也稱自己 “成立于2000年”，事實上真正更名為鴻元控股卻是在2008年。

記者梳理相關資料發現，在鴻元控股的發展和投資過程中，多次與國盛集團下屬的上海大盛資產有限公司（下稱大盛資產）發生關聯。2003年3月，亞創控股第二次增資擴股時，大盛資產就參與增發，后來又將該部分股權轉讓給上海盛瀚。

2006年由陳嘉偉主導的盛宇投資開始進入亞創控股。相關資料顯示，盛宇投資由亞創控股和大盛資產于2005年發起設立，注冊資本1億元，是上海首批備案的12家創業投資企業之一。沒多久，大盛資產便悄然退出，取而代之的是欣鴻投資和鑫坤投資。

2006年5月，名不經傳的欣鴻投資將亞商系持有的亞創控股股權全部收歸囊中，以持股28.15%成為亞創控股的第一大股東。2008年3月，在完成了對下屬子公司的整合之后，亞創控股更名為鴻元控股，陳嘉偉出任董事長。

根據官方網站資料，鴻元控股擁有鴻元金融投資事業部、盛宇投資、成都新興汽車城、上海嘉盛、上海金煤化工等五家子公司。在鴻元控股的公司簡介中，特別指出“由國內大型企業集團和上市公司共同投資設立”，其子公司盛宇投資的簡介中亦提到 “受托管理政府及民營財團基金”，投資十余企業均為行業領先企業，包括華天科技、丹化科技等上市公司。

目前，盛宇投資持股10.62%為丹化科技（600844.SH）第二大股東。值得注意的是，大盛資產也出現在丹化科技股東名單之中，持股4.02%為第四大股東。

“沒必要深究大盛、國盛和鴻元的關系，”前述上海國盛知情人士拒絕了記者的詢問，謹慎地表示：“鴻元控股是民營企業，陳嘉偉與國資系統沒有關系。鴻元控股也不是做實業為主，主要是資本運作。但現在已開始做實業了。”