經濟博士馬紅漫：中國樓市轉折點將至 現房價為歷史高峰

中國經濟學博士馬紅漫表示，2009年秋天極有可能成為中國房地產市場運行的拐點，而當下的房地產市場價格則將成為歷史頂峰。

據新華社9月6日消息，中國經濟學博士馬紅漫表示，中國經濟形勢企穩向好，調控政策不再需要房產投資的保駕護航，房地產一業獨大的弊病又越發明顯，相關政策導向已由支持轉為抑制，價格拐點必然出現。

統計顯示，上周深圳新房僅售出688套，創下2009年新低，二手房市場也連續6周下跌。在國內其他一線城市，如北京、上海等地，也都同樣出現了價格滯脹、成交量萎縮的現象。

縱觀2009年的樓市表現，先揚後抑的特徵已越來越明顯。如果以國內一些地區房價創出歷史新高來看，2009年秋天極有可能成為房地產市場運行的拐點，而當下的房地產市場價格則將成為歷史頂峰。

馬紅漫稱，房價拐點並非是主觀臆斷，市場內外部因素的共同作用決定了這一結果。從市場運行的基本規律而言，從來都沒有只漲不跌的市場，特別對於股市、樓市等具有投資屬性的市場更是如此。中國房地產市場價格牛市始於1998年的房產改革，持續上揚11年從未出現過真正意義的調整。2007-2008年間，房地產市場受到海外金融危機影響，本應出現一輪調整，但該行業的投資帶動潛力挽救了自己。在經濟總量政策的支持下，房地產市場不僅調整幅度遠小於其他行業，甚至在2009年春天開始翻身向上，最終走出了一波熊市中的牛行情。該跌不跌的結果就是讓市場風險進一步積聚，並導致未來市場調整的慘烈程度更加巨大。2009年上半年的房價飆升，政策推動與投機炒作是兩大主要原因。各地為了優化投資增長數據，對於房地產信貸政策大幅放寬，二套以上購房都能夠輕鬆地獲得優惠利率貸款，由此導致房價上漲的屬性明顯變味。年初至今的整個房價上漲過程，大體可劃分為三個階段，1-3月購房的主要是自住型購房者，即剛性需求壓抑一年半之後爆發；3、4月份後，改善需求和部分投資資金進入市場；5月份之後，入市的投機資金大幅度增多，並成為主流。

既然市場需求已經被投機因素所控制，那麼影響投資收益與資金供給的因素就會決定房價走勢。從投資回報率看，房價的租金回報率近期創出歷史新低，目前國內房價與租金比例大致在1：400以上，超過1：500的也不少見。這意味著單靠租金收入收回投資需要長達40年~50年時間，而國際上的租售比一般在1：200左右。從資金供給狀況看，央行對貨幣政策所進行的動態微調，其資金收縮力度之大、速度之快要遠超市場預期。特別是針對房地產市場的信貸發放，近期已經出現明顯緊縮。

馬紅漫表示，投機性購房者的資金來源絕大多數都依賴於銀行貸款。一旦貨幣政策開始收緊、信貸審核趨於嚴格化，就將逆轉市場趨勢。

這一規律其實是投機市場運行的必然結果，而在當下房地產市場出現拐點的可能性已經越來越大，最重要的決定因素在於經濟形勢的積極變化。隨著保八等總量經濟政策目標得到實現的基礎趨於穩固，調控部門擁有了政策調整的騰挪空間。直白地說，在經濟形勢企穩向好之後，調控政策已經不再需要房產投資的保駕護航，與此同時房地產一業獨大的弊病則越發明顯，相關政策導向已經由支持轉為抑制。由此，失去支持的高房價根本無法獨木強撐，價格拐點的出現成為必然。

(張磊 編輯)

免責聲明：本文所載資料僅供參考，並不構成投資建議，世華財訊對該資料或使用該資料所導致的結果概不承擔任何責任。若資料與原文有異，概以原文為準。世華財訊資訊中心：editor@shihua.com.cn 電話：010-58022299轉235