"囤地"成為制約房地產發展的頑疾

「囤地」並非是房地產業面臨的新問題，但卻日益成為制約我國房地產業發展的頑疾。

從表象上看，「囤地」似乎是房地產開發企業攫取暴利的「手段」，各地都爆出幾年前的「地王」依然閒置的情況，置國土資源部相關法規於不顧。有數據顯示，1998～2008年間，全國範圍內用於房地產開發的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年年底，全國土地開發量僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓於發展商手中。

土地購置面積和土地開發面積之間的差額可謂巨大，一方面說明開發商確實有「囤地」現象，10年間閒置土地比例接近40%；另一方面，國土資源部關於治理「囤地」的相關政策得不到施行，很少有企業會因為土地閒置一年繳納20%的閒置費，更少有閒置兩年土地被無償收回的案例。

當前巨量土地閒置與開發企業總體感覺土地供應不足已經形成了鮮明的對比，形成這個矛盾大概有三方面的原因。一是相當大部分閒置土地在國有企業手中，這些土地並非都是通過「招拍掛」方式所得，有很多歷史遺留問題。二是很多閒置土地並非淨地，由於政府拆遷未完成等造成後續開發無法進行，這屬於「被囤地」。三是結構問題，大開發商如央企和上市房企，由於資金實力雄厚，在土地市場上明顯佔有優勢，能夠保持一定的土地儲備量，也就是媒體比較關注的「囤地」。從這個角度看，恐怕單純指責開發商「囤地」攫取暴利還不充分，必須要考慮政府土地出讓節奏、國有企業土地閒置等其他問題。

由於我國人多地少的國情，再加上近年來城市化的快速推進，土地市場總體表現為供不應求的狀態。但這種供不應求卻又是相對的，東部和西部、一線城市和二三線城市土地市場的供求關係是不同的。土地財政模式下，地價越高，地方政府的獲益越大。在這一激勵機制下，地方政府利用對土地一級市場的天然壟斷，通過控制土地供應來調控市場。各地成立的土地儲備中心實際上就是一個巨大的土地囤積中心，在這個市場上，不但有企業或主動、或被動地「囤地」，政府的「囤地」行為也不能忽視。

在目前體制下，政府對土地一級市場壟斷的情況不會改變，但這並不是說土地市場的頑疾就無藥可救。打通土地市場的流通渠道是治療頑疾的可行之路。首先，削弱土地出讓與地方財政之間的激勵關係。通過稅制改革平衡地方政府事權和財權的對應關係，不再逼迫地方政府通過賣地來解決資金困局。

其次，激活國有企業閒置土地的流通與轉讓。政府應對國有企業自有土地的規模和使用狀況進行專項調研，確定閒置規模後，出台相關的激勵措施，如在國有土地「招拍掛」之外允許國企將自有土地進行協議轉讓，獲取收益。這種政策可以設定期限，使得這部分閒置土地快速流通，進入實際市場。

再次，建立土地二級市場。我國有比較完整的一級土地市場，但二級市場並不健全，土地轉讓只能通過項目公司股權轉讓方式進行，不利於閒置土地的快速流通。應盡快建立國有土地使用權交易市場，可以有效打破政府對土地出讓的絕對壟斷性。開發商不但能從政府手中拿到土地使用權，在公開市場上，也能獲得其他企業轉讓的土地使用權。這種市場機制確立後，將有利於土地市場的穩定，「囤地」現象也將獲得有效制約。