北京小戶型面臨結構調整 重心向高性能新品偏移(圖)

十月中下旬，樓市小戶型放盤數量顯著增多。根據市場研究機構的統計，僅10月17日、10月18日兩天至少有14個項目開盤。其中小戶型產品成為供應熱點，成交量也占據領先地位。美立方、華貿城等均出現開盤售罄的搶購場面。亦莊大盤金色漫香林也即將推出小戶型。為了抓住需求集中釋放的契機，小戶型市場的供應格局開始變化，樓盤開發重心已向高性能新品偏移。

小戶型主導需求市場

據不完全統計，10月開盤的美立方，當天714套房源快速售罄，成交均價為12300元/平方米；同樣位于北苑附近的華貿城，728套房源也提前售罄，均價13800元/平方米左右；位于馬蓮道的第三區項目開盤，當天兩棟服務式公寓全部售罄，銷售額7億元。位于亦莊核心位置的金色漫香林，二期88平方米戶型銷售已進入尾聲，在三期小戶型尚未開盤的房源斷檔期，每天仍有幾百組客群來訪，總需求客群達到2000多組。

市場研究機構調查顯示，小戶型產品一直是需求市場的熱門類型。但由于上半年樓市價格一直處于快速上漲的坡道，積壓了大部分的剛性需求。而隨著“金九銀十”氛圍的逐漸淡去，價格由單邊上漲開始理性企穩，導致節后迎來需求的集中釋放。統計數據顯示，小戶型產品的成交比重節后明顯呈現逐日上升的趨勢。

市場格局仍供小于求

盡管節后開盤項目中，小戶型產品的成交占據了主導地位，但從市場供需雙方的格局來看，有效供應仍顯不足。

“二期88平方米產品銷售即將收尾，三期小戶型要等11月初才能推出，但來訪的需求客群已經積累了2000多組。”亦莊核心區低密度大盤金色漫香林的工作人員告訴記者。該項目是五環少有的4-6層板式低密度花園住宅，容積率僅1.2。亦莊地上地下路網規劃的加速實施、CBD東擴引來的大量置業需求，強化了地段的價值，加上區域少有的低密度優勢和成熟大盤的精細品質，使得該項目今年收獲了20億的銷售金額。尤其是88平方米戶型，盡管二期多次加推房源，仍推出即售罄。為了滿足積壓的需求，該項目三期將主打小戶型，從目前已等待購買的客群規模看，三期房源仍可能供不應求。

記者從北京市房地產交易管理網了解到，截至目前，10月已取得預售許可證的項目中，產品類型以大戶型為主，小戶型項目處于弱勢，且已有一半左右已釋放了部分房源并售罄。

小戶型面臨結構調整

“目前市場上的小戶型產品，實際有效供應脫離需求，主要壁壘集中在產品性能和銷售價格上。”協成機構副總經理繆培丹指出。首先，目前市場上不少小戶型都是產權只有40、50年的商改住產品，使用成本高。而且，在開發面積相同的情況下，小戶型建設成本比大戶型高，這使得很多小戶型樓盤犧牲品質和容積率來換取開發數量，造成產品在宜居性能和延用性能上打折扣。其二，由于剛性需求的大量存在，小戶型樓盤即使提價也仍具低總價優勢，容易獲得市場優先選擇權，很多樓盤的價格直線上升，壓縮了升值空間，甚至超過了其目標客群的承受能力。

基于這種現狀，市場研究人員認為，目前需求最大也最為短缺的小戶型產品，是定價適中、品質高的大盤項目。從價格上看，15000元/平方米以下需求最集中。從品質上看，具備住宅立項70年產權，降低居住成本的同時充分滿足宜居性，如具備成熟大盤的配套，低居住密度的社區環境，一梯兩戶或三戶的板式建筑格局等。

一些地產商已經著手于迎合真正的市場需求，開發出價格貼合實際需求的小戶型產品。據了解，金融街在亦莊開發的金色漫香林將于11月初推出三期小戶型新品，戶型為65-85平方米的純板式戶型。新品共享了前期產品的所有優勢——超低容積率的別墅級花園空間、百萬平方米綠化帶環擁和三大社區公園的社區生態資源，及亦莊沃爾瑪、星美影城等高端配套設施的完善、2010年底提前開通的亦莊輕軌和CBD東擴帶來的區域價值提升呈現在即。

本報記者 趙麗萍