房價高位銷售遞減 武漢樓價正在“明升暗降”

盡管武漢房價依然在高處盤旋，盡管武漢樓市每月的銷售量在逐月遞減，但在專家們看來，根據一個月銷售6000套以上的現實，依然難以預測樓市拐點的到來。

據統計數據顯示，十月，武漢市主城區商品住宅銷售量雖相比上月下降715套，但總量依然達到6032套。而就在十一月第一周(10月29日-11月4日)，武漢市主城區在售樓盤成交均價達到6016.17元/平方米，僅一周的銷售套數就達到2532套。

面對節節攀升的房價，為何銷量依然高高在上？里面是否存在內幕？

“送面積”成為近期普遍的“促銷噱頭”

記者在查閱近幾周銷售較好、占據樓市主力地位的樓盤時發現，盡管這些樓盤的價格在該片區屬于高價位，但銷量卻不亞于其他樓盤。而這些樓盤最大的共同點，便是帶精裝修或者額外“奉送”，贈送面積之大更是之前所少見。

記者在武昌、漢口、漢陽等地一些樓盤發現，不少樓盤都實行贈送面積的優惠措施。這些贈送面積的形式，除傳統的贈送空中花園、入戶花園、閣樓等形式外，還出現了更新、更大的贈送延展空間面積的形式——天臺改房間、空調位變臥室、一房變兩房、兩房變三房的“變形空間”。

據了解，以前武漢樓盤贈送的面積，少則一兩個平方米，多則十個平方米，而且房子要么是位于頂層，以送閣樓的方式出現；或者是設計入戶花園，支付一半面積的房價，得到全面積的使用權。

據了解，已經開盤的某樓盤就是利用“變形空間”推出40—90平方米的一房，40平方米的戶型使用面積有望達到60平方米，一房變為兩房，而90平方米的使用面積更有可能達到120平方米。徐東某樓盤推出95平方米小戶型，經過改造的贈送空間可達到10平方米。另外，某酒店式公寓也推出43—45平方米的單房，挑高5米，贈送閣樓面積約14平方米；59—62平方米的一房一廳，贈送面積約6—11平方米。

據介紹，因為這種一房變兩房的大贈送，引起眾多購房者的興趣。武漢某房地產代理銷售公司市場部經理萬宇介紹，武漢樓市目前出現一個趨勢，就是贈送面積越來越大，而且贈送面積的戶型，開始從大戶型向其他戶型延伸。

“折算下來，6100元變成4700元，很劃算”

在一樓盤的售樓現場，一位張女士手拿計算器，邊算邊說道：“加贈送面積，算下來單價低了很多。”而據記者了解，不少購房者對于平均算下來的房屋單價滿意。

一旁的售樓員告訴記者，拿一套總價40萬、面積65平方米的戶型做例子。表面上看，單價需要6100元/平方米，但加上贈送面積后，達到85平方米，單價實際上只需要4700元/平方米，很劃算。

武漢一知名設計院設計師告訴記者，如今開發商在戶型“擴展面積”上越來越重視。以前延展面積僅在飄窗、花園、陽臺上想辦法，但現在他們要求在一定的成本范圍內，想方設法增加“贈送面積”。

記者在采訪中發現，贈送面積大的房子，售價往往要比同區域平均價格要高。因為有了贈送面積，甚至有的房子售價比片區均價高出30%左右。

在光谷一個已經交房的樓盤，銷售中的一套樓中樓價格為6000多元/平方米，比同樓的平層戶型價格高出1000元/平方米。售樓人員告訴記者：“樓中樓因為有多出三分之一的贈送面積。100多平方米可以贈送30到40平方米，算下來價格挺劃算的。”

“有了贈送面積可以對高位運行的房價進行支撐。”有開發商坦言。

變相的降價促銷？

“凡是有大面積贈送的項目以及房源推出，銷售必定火爆。”業內專家對記者說，9、10月份，這種房源的銷售總是能占據排行榜的前幾名，而這無疑對當周的指數有很大的影響。而他所指的影響便是，單個項目銷售量大，價格高，比例重，拉高片區以及整體樓市的價格以及銷售數據。

在另一些業內人士看來，此舉是一種變相的降價促銷的手段。

武昌中心區某樓盤的營銷總監告訴記者，經歷了2008年降價風波的磨難，對于降價促銷，開發商也是心有余悸；而面對越來越高的房價和購房者的觀望，開發商選擇讓利的方式慢慢都轉移到贈送面積上來，而贈送面積越大，越有競爭力。

“目前武漢樓市的銷售量不至于像一線城市一樣下滑，很大程度上也是因為這類樓盤的支撐。”該人士認為，這也是開發商在高房價下為了保住市場的一種方式。而這種方式最大的好處就是在拉高了市民對城區房價的心理價位的同時，在高房價下保住了自己的市場，從而摒棄了從前最直接的“降價”方式。

政策不再延續，調整節點將提前

一年前救市政策發布初始，執行細則不明，加上房價依舊處于高位，短期內市場并無太大變化。后期，由于銷售遇阻，開發商開始大幅度降價促銷，這才使得政策效用開始發揮。對于武漢等二線城市來說，二套房貸七折優惠取消，對市場肯定有影響，如果開發商不能在價格方面松動，現在市場量跌價漲最終的結果將導致量價俱跌。

與此同時，二手房稅費減免的力度有限，遠不及房價下降能夠大幅降低購房成本。在目前的市場形勢下，明年上半年樓市必然面臨調整，只不過一旦取消所有的優惠政策，這個時間節點將來得更早。

行情好轉 “助推器”的角色就會淡化

出臺的優惠政策本身也是屬于短期調控型政策，就是作為市場調節杠桿而存在的。

優惠政策不會改變市場的總體格局，市場消費一旦啟動，主導的仍然是短期的市場供求變化，而政策作為助推器的角色會相對淡化。

政策不再延續，調整節點將提前

一年前救市政策發布初始，執行細則不明，加上房價依舊處于高位，短期內市場并無太大變化。后期，由于銷售遇阻，開發商開始大幅度降價促銷，這才使得政策效用開始發揮。對于武漢等二線城市來說，二套房貸七折優惠取消，對市場肯定有影響，如果開發商不能在價格方面松動，現在市場量跌價漲最終的結果將導致量價俱跌。

與此同時，二手房稅費減免的力度有限，遠不及房價下降能夠大幅降低購房成本。在目前的市場形勢下，明年上半年樓市必然面臨調整，只不過一旦取消所有的優惠政策，這個時間節點將來得更早。

行情好轉 “助推器”的角色就會淡化

出臺的優惠政策本身也是屬于短期調控型政策，就是作為市場調節杠桿而存在的。

優惠政策不會改變市場的總體格局，市場消費一旦啟動，主導的仍然是短期的市場供求變化，而政策作為助推器的角色會相對淡化。 （長江商報）