"磨洋工"5年,廣州大一山莊捂成"第一豪宅"

專家指出，由于政策上并沒有規定開發商動工的項目必須在一定的時間內完成，只要求拿到地塊后必須在兩年內動工。因此不少捂盤的開發商就采用“拖”的戰術，等地價、樓價行情好的時候再銷售，從而賣個好價錢。

由多家機構評選出來的2010年《中國十大超級豪宅》排行榜近日在北京發布，以往名不見經傳的廣州大一山莊成為黑馬，一舉超越大名鼎鼎的南京鐘山國際高爾夫別墅、上海湯臣一品等豪宅，名列超級豪宅第一名。

然而《每日經濟新聞》記者調查發現，位于廣州白云山麓的大一山莊，早在5年前就已經拿地，至今仍未開盤。目前地價已較當初翻了約5倍，光土地增值就超過20億元，同時售價將不低于6萬元/平方米。歷時5年，大一山莊終于捂成“中國第一豪宅”。

超級豪宅 別墅上億元

在廣州市標志性的白云山麓，一片蒼天大樹掩映著一棟棟已建成的獨棟別墅，這些就是近日被評為“中國十大超級豪宅”之首的大一山莊。

該項目總建筑面積15萬平方米。早在2005年6月，開發商廣東中力集團的母公司——廣東中鼎集團如同半路殺出的黑馬，一舉擊敗保利、恒大、時代地產等大佬，以5億元奪得該地塊，名噪一時。

根據當年的規劃顯示，該項目容積率僅為1，欲建成高檔住宅項目。廣東中力集團也表示，欲將該項目打造成性價比非常高的優質別墅樓盤，當時對外宣稱，兩年內就可以全面推向市場。

然而直到今天，該項目仍未對外發售。《每日經濟新聞》記者昨日（4月1日）從廣州市國土房管局的官方網站上查詢，該項目迄今為止還沒有任何一個預售許可證。相反，在今年2月，大一山莊項目還進行了規劃調整，由原來規劃的70棟建筑增加到79棟，且對部分住宅的建筑戶型進行了調整，從而再度“合理”地將發售時間拖后。

雖然大一山莊尚未有產品推向市場，但公開報道的數據顯示，該項目售價將不會低于6萬元/平方米。以其首批面積900平方米以上獨立別墅測算，最低售價不會低于5400萬元/套，面積更大的別墅則售價高達數億元。

目前，該項目已經連續幾年拿下了多個“超級豪宅”稱號，但有業內人士指出，這個項目從來沒看見它入市，也從來沒有對外發售過，開發商顯然是在捂盤惜售。

建好一棟 拆了又重建

對于大一山莊捂盤的疑問，開發商廣東中力集團董事長助理袁金榮表示：“我們對產品的設計、市場的調研到最后報建到規劃局形成施工圖，已經花費不少時間。光對廣州市場的調研和設計就用了一年多的時間。”他還說，2007年公司又邀請國內外眾多設計專家參與到項目中，這其中又花費了不少時間。

袁金榮表示，大一山莊項目是專門為廣東頂級精英人士打造的，總共79套，由79位國際大師一對一設計，“因為我們是要打造一個藝術精品，而不是普通住宅，自然要花費更多時間。”

另據《每日經濟新聞》記者調查發現，大一山莊項目其實早已開工，但工程一直進展相當緩慢。而且當初修好一棟之后，老板突然又拆了重新修建，說是不滿意設計，結果再度拉長了工程進度。此外，這個項目也幾乎從未有公開宣傳，且隱身白云山中，所以捂盤長達5年也鮮為人知。

廣州地產專家鄧浩志表示，由于政策上并沒有規定開發商動工的項目必須在一定的時間內完成，只要求拿到地塊后必須在兩年內動工。因此不少捂盤的開發商就采用“拖”的戰術，等地價、樓價行情好的時候再銷售，從而賣個好價錢。

地價翻5倍 輕松賺20億

由于大一山莊項目地段極為珍稀，目前地價市值已較5年前的拍賣價翻了大約5倍。換言之，開發商坐等土地增值就超過了20億元。

盡管當前政策從市場層面到土地層面，一次比一次嚴厲，但樓市房價依然高位運行。據最新的數據顯示，截至3月30日，廣州一手住宅樓網簽均價依然破萬，達10847元/平方米，比2月上漲了13%。

據廣東省房協近期公布的數據顯示，去年一年，廣州的房價累積漲幅達到40%，創下歷史新高。而在廣州土地市場上，2009年住宅用地樓面價格再次攀升，達到歷年來的最高值5780元/平方米，較2002年增長250%。

為了抑制過快上漲的房價，去年下半年廣州市的土地市場嚴格規定土地出讓的價款繳納期限和比例，同時打擊囤地行為，而今年則讓“雙限”的政策重新興起。

“大一山莊項目沒有任何成交數據，不論他報多少的價格出售，僅是個市場預期值，還要看市場是否能夠認同。”北大公共經濟研究中心研究員韓世同表示。從市場來看，該項目5年也未能預售，不排除有捂盤、惜盤的行為，嚴重的甚至可能進入政府處罰程序。