中東雙城記

從迪拜驅車向西南行進一個多小時，就來到了中東的另一片繁華之地阿布扎比。雖然同樣風景如畫，但是這兩座城市在阿聯酋所扮演的角色卻有所不同。在阿語中，阿布扎比的意思是「羚羊出沒的地方」，而迪拜的意思則是「兄弟」。

另類「兄弟」

阿布扎比的一位政府官員上週末通過路透社表示，將研究迪拜的債務問題，有選擇地幫助迪拜，但他強調這並不是說將擔保所有債務。

「阿布扎比就像家中的兄長，一直對迪拜這個兄弟照顧有加，這次也不例外，不過在幫忙的同時也會提一些附加條件。」香港人李文傑這樣對CBN記者描述他對迪拜債務危機的觀感。

2007年6月，李文傑結束在友邦華泰的工作，開始為阿布扎比投資局管理其主權基金亞太組合中的港股與A股部分，直至今年9月再次回到友邦華泰於海外投資部任職。在這兩年多時間裡，李文傑見證了迪拜盛極而衰的全過程。

作為阿聯酋佔地最廣、石油儲量最多的酋長國，阿布扎比一直在扶持包括迪拜在內的兄弟城市。早在今年年初，李文傑就聽說阿布扎比已經與迪拜一些房地產企業就其債務問題商討救助方案了，當時阿布扎比開出的附帶條件據說包括要求迪拜暫停新開工項目。

對於這次阿布扎比向迪拜提供擔保的附加條件，市場猜測可能包括出售迪拜的阿聯酋航空、迪拜港等優質資產。而在李文傑看來，阿布扎比與迪拜的協商可能還包含更多的文化和政治層面的原因。「問題是迪拜可不可以更開放？」李文傑說。在很多人看來，迪拜都稱得上是中東海灣國家中最開放的城市，而且開放指數還在不斷增加。近年來，隨著迪拜的石油儲量快速減少，為免經濟受制於人，迪拜政府一直希望將自己打造成中東的金融、休閒和旅遊中心，在這一過程中，它的某些做法與當地的傳統產生摩擦。

「這個小弟是一定要幫的。」李文傑認為，只要雙方把條件談好，迪拜的債務問題也許不會形成重大危機。

便宜資本不再

2007年6月，李文傑從香港搭乘阿聯酋航空的班機飛往迪拜，然後再從迪拜乘車去阿布扎比投資局報到。當機場大巴開入迪拜城區時，李文傑心中第一個冒出的念頭是：這也許是人類歷史上最大的一個泡沫。

2008年11月，事態的發展更加清晰了。當李文傑的友人紛紛從中國內地或香港來到迪拜旅遊時，作為地陪的李文傑每次都十分肯定地指著那些金碧輝煌的建築對朋友們說：「這個泡沫一定會爆掉。」

「原因非常簡單，」李文傑說，「迪拜空置的樓房太多了。」

這樣簡單的事實卻沒被各路資本及早認識到，又或者是它們認識到時早已泥足深陷。實際上，迪拜一直是國際資本市場中的吸金高手。它的迅速發展最初根源於中東石油美元沉澱下來的大量流動性，隨後，來自世界各地的大量便宜的資本(Cheap Capital)也紛紛湧向這座「中東未來之城」，其中不乏歐美一些大銀行。摩根大通上周發佈的報告稱，受迪拜債務危機影響的全球金融機構中，蘇格蘭皇家銀行和匯豐銀行的影響最大。匯豐擁有阿聯酋最多債權，而蘇格蘭皇家銀行將成為迪拜世界最大的債權人。

對於未來的迪拜而言，海水漲潮一樣湧來的便宜資本將不復存在。「以前大家並沒有看到迪拜這種商業模式的風險，中東本地與歐美的銀行有較強的放貸衝動，他們認為把錢交給政府下面的公司來搞房地產是最安全的。」李文傑說。

迪拜模式破產

在很長一段時間裡，迪拜一直像一顆沙漠明珠一樣吸引著來自美國、歐洲、俄羅斯、亞洲等地區的超級富豪們來這裡一擲千金，即使是中東兄弟國家的人們也很喜歡在迪拜消費。

在迪拜流行的一個段子是：2008年迪拜大興土木時從歐洲等地區聘請了很多工程師，他們來迪拜的第一件事就是買一輛頂級跑車；但今年，絕大多數工程師都沒工可開，他們開著跑車去迪拜的機場，買張回家的機票，然後把車扔下跑了，當然，車貸也不還了。

這個故事折射出今天迪拜房地產市場困境的根源所在。需要依靠絕大多數外來人口的房地產市場，就猶如將房子建在流沙之上。李文傑說：「迪拜的計劃是要創造出巨大的需求來。」但是過度依賴外資使迪拜無法繼續借貸，而需求卻始終不夠旺盛，當資產價格面臨下行風險時，在迪拜的人們第一反應是「回家，把房子、車子都扔下，大不了以後再也不來了」。

迪拜房地產市場無法持續繁榮的另一個原因是那裡的土地供應是無限的，「沙漠遼闊到你無法想像，就算不夠，還可以填海。」李文傑說。與迪拜相比，他認為，中國的房地產市場還是健康的，首先在國家保護耕地的前提下，房地產的土地供應是有限的，另一方面，事實證明，無論是當年的海南還是去年的陸家嘴，只要價格合適，市場還是能夠發現供求的平衡點。

「也許迪拜開放永久移民政策之後，它的房地產市場會得到一定的支撐，」李文傑說。