楊紅旭:宅基地入市是塊難啃的「骨頭」

2009年12月2日 10:17

上海易居房地產研究院專家楊紅旭認為，加快宅基地使用權流轉，盤活農村建設用地，是關係中國房地產業能否持續發展的大事。不過，這樁利國利民利房地產業的好事，卻是塊難啃的「骨頭」。

據中國證券報12月2日報道，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭撰文指出，宅基地流轉成為近期樓市熱點話題，浙江的試點備受業界關注，但全國層面並無重大突破。不過，我們可以看到，浙江嘉興宅基地流轉工作試點動作頗大，截至10月底，已置換出近萬畝宅基地，可作為工業與建設用地。其做法是「兩分兩換」，即「將宅基地和承包地分開，搬遷與土地流轉分開；以承包地換股、換租、換保障，推進集約經營，轉換生產方式；以宅基地換錢、換房、換地方，推進集中居住，轉換生活方式」。

文章認為，這是一種值得褒揚的嘗試。2008年召開的十七屆三中全會作出了《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》，其中包括農村土地制度改革，首次提出逐步建立城鄉統一的建設用地市場，農村集體經營性建設用地市場化出讓，與國有土地享有平等權益；完善農村宅基地制度，保障農戶宅基地用益物權。不過，儘管這一指導方針出台已兩年多，但國家層面並無實質性配套措施，只有少數地區在作相關嘗試。

在農村建設用地使用權自由、公平流轉的重大意義上，政府和有識之士早已達成共識：一是有利於減小城鄉差距，讓農民和村集體能夠交易土地使用權，有機會獲得財產性收入，避免土地價值被嚴重低估。這不同於傳統的征地制度，不是被迫讓農地廉價地轉化為城鎮用地，而城市政府從中獲得巨大收益。二是有利於房價朝著健康的方向運行，當前多數大城市的建設用地已變得捉襟見肘，在土地供應緊張的情況下，房價很難下跌。

農村建設用地中，最大的組成部分是宅基地，但可能很多人會低估宅基地的能量。目前，中國有3萬個建制鎮和集鎮，300萬個村莊，18億畝耕地，4億畝農村建設用地。全國房屋建築面積達510多億平方米，其中，城鎮房屋建築面積已經達到180多億平方米。如果能使4億畝農村建設用地(多屬宅基地)、300多億平方米村鎮房屋流動起來，這將是一個比現有的城市房地產市場規模還要大的市場。

目前，中國城鎮戶均(按2008年6.07億的常住人口計算)住房建築面積約90平方米，所以政府倡導發展90平方米以下的中小戶型住宅，以滿足普通居民的住宅需求；而農村戶均住房建築面積約138平方米，若考慮到農民住宅一般都帶有院子，則對土地耗費遠遠高於城鎮住宅。更嚴重的是，由於農村人口持續大規模地向城市流動，造成農村住宅空置率很高。

因此，加快宅基地使用權流轉，盤活農村建設用地，已成為關係中國房地產業能否持續發展的大事。如果說1998年的住房體制改革激活了中國的住宅市場，使住宅產業成為新的經濟增長點，那麼，以盤活宅基地為主的農村建設用地入市變革，則必將成為推動中國房地產業二次飛躍和農村經濟大發展的重要契機。

不過，這樁利國利民利房地產業的好事，卻是塊難啃的「骨頭」。文章認為，目前有兩隻「攔路虎」，橫在宅基地流轉的面前，而國家層面之所以遲遲未出細化措施，也正是基於這兩個原因。

一隻是「小產權之虎」。小產權在全國範圍內大量存在，尤其是北京、深圳這樣的大都市，由於市區房價高昂導致前些年郊區小產權房瘋狂滋生。小產權房屬違法建築，未來應通過補交土地出讓金等形式把小產權房納入合法範疇，但在這一問題尚未真正解決前，很難在法律層面形成全國性允許宅基地使用權自由流向城鎮房地產的體系。

另一隻是「資金之虎」。農村建設用地改革的思路並不複雜，基本思路是把宅基地置換出來，讓農民住上多層甚至是高層住宅樓，通過提高住宅容積率達到集約化用地的目標，而騰出的大量宅基地，可用於經營性的房地產開發，比如廠房、倉庫、商業用房、商品住宅等。這項措施對於大城市郊區或開發區附近的村集體來說，由於存在房地產市場需求，只要節省出來的土地可售價格等於或高於動遷安置成本,當然行之有效。但對於全國大部分農村宅基地來說，由於房地產市場需求較少，如果要讓農宅「騰籠換鳥」，很重要的問題在於，動拆遷和新建住宅樓的資金從何而來？

面對上述問題，必然會出現這樣的局面：農地入市改革只能「自下而上」地慢慢來，現在就奢望國土部明確表態支持並不現實；同時，也只能先從東部大城市郊區開始實行，而對工業化水平很低的廣大中西部農村來說，還有很長的路要走。

(徐志嬌 編輯)

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