海外熱錢來襲,內地樓市泡沫預期加劇

「目前來看，熱錢進入樓市的總量沒有去年年初時大，但是勢頭很難說，有可能會上升的。但是目前說這個話題又觸及了政策的敏感性，畢竟，熱錢大量流入會對股市和樓市繼續升溫形成預期，這是政府監管部門不願意看到的局面。」一位多年研究熱錢的專家告訴記者。

那麼，究竟有多少熱錢流入中國樓市，又對樓市泡沫產生多大影響呢？

日前，央行發佈最新統計數據，前三季度國家外匯儲備增加3266億美元，第三季度增加1488億美元。其中僅9月份，外匯儲備就增加618億美元，而一季度外匯儲備增加只有77億美元。在大量增加的外匯儲備中，不可解釋來源的熱錢占比直線上升。

一般來說，貿易順差及外商直接投資是外匯儲備增加的主要原因。數據顯示，2009年9月末我國外匯儲備餘額達22726億美元，其中三季度大幅增加1410億美元。而三季度貿易順差為393億美元，外商直接投資為208億美元，兩項數據之和與三季度1410億美元的外匯儲備新增餘額相差了810億美元。剔除投資收益和匯兌損益，同時考慮到對外投資引起的資金流出，中金報告認為，三季度不可被解釋的資本流入或超過500億美元。

這一說法得到包括花旗銀行在內的一些研究機構的基本認同。繼去年下半年熱錢淨流出中國境內之後，又一波熱錢來襲的趨勢已經十分明確。

一位港資設立在內地的房地產投資基金經理告訴記者，「在國際投資市場普遍不景氣的情況下，中國經濟是一個概念，中國城市化帶來的房地產升值是一個概念，人民幣升值又是一個概念，多種概念助推，外資加大樓市投資砝碼是可以理解的。」

廣東省社科院產業經濟研究所副所長黎友煥告訴記者，熱錢投資樓市不會走常規的基金途徑，而是變化成各種身份，與境內公司合作，或貸款給企業，或直接收購物業。「這些熱錢進來時可能以貿易公司或咨詢公司身份出現，通過製造一些假的服務合同來換匯，換得的人民幣用於投資境內樓市，收益則有可能通過地下錢莊匯出。」一位金融專家表示，這些做法因為脫離了境內監管部門的監管而變得不可控，進而威脅金融安全。

在目前的一、二手房市場，熱錢直接投資購買物業的跡象並不明顯，但根據易居中國分析師薛建雄的介紹，如果熱錢已經變化成人民幣身份，如果再找到境內購房人為替身，那麼外資投資的占比可能比表面上升很多。

薛建雄介紹，目前境內房價超出絕大多數剛性需求的承受能力，而主要買家已經變成了二、三甚至五、六套房源的買家，他們有的基於自用與投資之間，有的只是單純的投資。「此類買家看到好行情，就會大舉買進，同時放出手上較老的房源獲利套現；行情稍一下滑，就會停止買賣。這一買家特點導致了成交量的大起大落，也成了房價易漲難跌的支撐。」薛建雄稱。

對於熱錢等外資形式投資中國樓市的風險，薛建雄分析，如果投資者吸取了05年和08年的投資教訓，近期樓市不太會出現大幅調整的局面。這種預期有可能導致更多熱錢進入市場，進而助吹樓市泡沫。「回顧05年的房價下跌，主要是一些不理性的投機者持有太多房源，在樓市調整時頂不住借貸壓力而大幅折價拋盤。到去年的這輪房價下跌主要是開發商資金鏈緊張而折價拋盤，投資者中僅為炒匯率差的韓國人低價拋盤。如果說目前的投資風險，主要就是為應對泡沫而出台的宏觀調控政策了。」薛建雄表示。