"地王"出現對閒置土地有"倒逼效應"

2009年6月30日，中化方興40.6億元拿下廣渠路15號地塊，拉開了土地市場「地王」爭奪的狂潮。各地頻出地王的消息不斷出現在各大媒體的重要版面。9月14日中海70.6億元拿下長風地塊，成為中國「地王」。僅過了半個月綠地就以72.45億拿下上海徐匯區1960地塊，再次刷新「地王」記錄。媒體和公眾輿論嘩然：是「地王時代」到來？還是市場泡沫的開始？

讓我們從媒體和公眾的質疑聲中冷靜下來。單從企業來看，中海、綠城等獲取「地王」的企業，均具有豐富的開發經驗和合理的決策體系，不會放任市場泡沫和風險損害企業的經濟利益。因此，在我們看來，獲取地王既是他們按照自己的產品體系理性思考的結果，也是市場細分的必然。「地王」對現有的市場會有一定的影響，但不會出現過於劇烈的衝擊，反過來我們認為會有一個額外存量土地的倒逼效應。

企業的實力和能力決定了「地王」的出現

回顧每次「地王」交易的過程中，參與的都是業內知名企業，且積極參與競拍的都是在高檔住宅開發中具有相當影響力的企業。這些企業開發城市高檔住宅具有明顯的經驗優勢和品牌效應，只有這些企業能做好城市優質地塊，綠城玫瑰系列、保利國際廣場、中海國際社區等都是這些企業中高檔住宅開發的典型案例。同時企業前三季度銷售業績出色，也具有獲取地王的資金實力。

城市價差體系及小眾市場需求推動各地「地王」的出現

中國房地產市場尤其是一線及二線城市出現了明顯的結構性分化，隨著城市規模的擴大和級差地租體系逐漸形成，城市內部必然出現價差體系，高端、中端、低端等不同產品對應不同的價格體系。以上海為例，2009年前三季度，20000元/平方米以上的中高檔商品房的成交面積占市場總成交面積的20%，而成交金額占市場總成交金額的42%。這麼大的市場容量為企業的高檔住宅開發提供了發展空間。這種空間不僅體現在市場容量和價格空間，同時也體現在更多有購買力的高端消費群體。高檔住宅小眾消費群體對於高端項目的需求推動了企業對優質地塊的追逐，從而推動了城市地王的出現。

「地王」的出現不會對市場產生劇烈影響

我們判斷「地王」的出現對於市場不會出現劇烈的影響。判斷的出發點來自以下理由：第一，不是所有的城市都出現過「地王」，「地王」僅出現在市場發展成熟、成長空間大的一線城市和部分二線城市，企業為了爭取這些城市的投資機會不惜成本。第二，不是所有的企業都願意採用高溢價的方式在公開市場拍地，這也決定了「地王」不是土地市場的主流，土地市場沒有脫離整個地產市場的發展大勢。第三，「地王」本身就是城市內部出讓的最優質土地，而這些項目面對的是小眾市場，即使暫時對周邊的市場價格會形成一定的拉動作用，也不會從根本上影響整體市場的走勢。

「地王」出現對閒置優質土地有「倒逼效應」

地王的出現為解決歷史遺留的一些閒置土地問題提供了契機。現在的地王都落入了主要的企業手中，他們代表了市場發展的主流方向。「地王」的出現有利於倒逼歷史上在這些城市拿到優質地塊但沒有動工的企業加快動作。一方面地王的出現代表了業界對於市場發展的信心，傳遞了市場健康上行的信號，為閒置土地的開工建設創造了信心和輿論環境；另一方面，地王的出現給閒置土地留出了價格想像空間，讓土地擁有方意識到開工建設的利潤保障，這樣也能促使土地擁有方加快土地的開工建設。

「地王」的故事還將繼續，面對「地王」，少一些「泡沫」的質疑，多一些理性的思考，為市場健康、平穩發展營造一個理性的輿論環境。