房貸爭鋒,銀行迎來"產品創新"時代

「房貸是我們最優質的業務，現在樓市逐漸回暖，我們必須花更多的精力去爭取更多的市場份額。」某股份制商業銀行成都分行個金部負責人陳先生近日不無避諱地告訴記者，現在開始要打仗搶份額了，而他們所用的「武器」即是創新的房貸新品。在目前成都樓市再次顯現觀望氣氛的背景下，銀行此舉無疑是為了促進房貸發放，但是實際效果究竟會如何？房產投資會否再現熱潮？

本報記者調查發現，存量房貸利率「打7折」的門檻已經被銀行自家「拆」低了很多。目前，7折優惠對廣大按揭買房的人來說已經不是難題。反倒在市場資金面充足的背景下，各家銀行紛紛推出了名目繁多的「創新」房貸。雖然深發展的創新房貸產品「點按揭」業務剛推出便遭遇「暫停辦理」，但是沒有影響各銀行繼續推出此類產品的熱情，隨著活利貸、氣球貸、接力貸、隨薪供、消費易等產品的出現，銀行對房貸市場的爭奪已經進入白熱化階段。

業務創新五花八門

除開5月春交會上交易量有所爆發之外，成都最近的樓市依然不太樂觀，房貸下降也讓各家銀行十分頭疼。為了搶佔市場份額，銀行不得不使出各種手段。儘管國家規定，房貸最優惠利率不得低於7折，而且第二套房不能享受7折優惠，但實際上從5月份開始，銀行出現了很多貸款促銷的情況，尤其是各種變相降低利率的手法層出不窮。而除了新的貸款產品想方設法在利率上做文章外，銀行還在還款方式、還款期限等各方面不斷「創新」，以求吸引客戶。

目前已經擁有三套房的業主張女士對記者表示，現在申請優惠利率並不是特別困難的事情，每家銀行都有自己的辦法來打政策的「擦邊球」，比如她辦理按揭的某股份制商業銀行就給出了7.1折的優惠，只不過附加了「兩年之內不能提前還貸」等條件。

而針對首套房的房貸，在實際貸款過程中，銀行甚至給出了低於7折的優惠。例如目前熱門的氣球貸、存抵貸，新穎的直客式房貸、移動組合房貸、接力貸等房貸產品，都是銀行針對不同理財習慣、收入結構、還款需求的人士所擺弄出的各種噱頭。諸如「買點換折扣」、「存活期、免房貸利息」、「超前按揭免擔保」、「父貸子還」等等。

業內人士認為，新增房貸乏力加上集中提前還貸，正在蠶食銀行未來的利潤。這是逼迫銀行在房貸設計上不斷推新的原因，銀行必須不斷的找賣點，穩住老客戶，吸引新客源。

創新房貸誘惑有多大

在房貸不景氣的大勢下，深發展、光大、興業以及招行等銀行相繼推出的房貸新產品到底有多大誘惑力？ 究竟是噱頭多還是帶給客戶的實惠多？

記者通過採訪發現，無論是省息類房貸產品還是減壓類房貸產品，萬變不離其宗，都是以客戶佔用銀行資金的長短、多少來計算利息的。也就是說，客戶佔有銀行資金少、時間短，利息就少。

據瞭解，像「雙周供」、「天天省」、「氣球貸」等，都是省息類房貸產品。不少省息類房貸產品都會標榜自己「少支付利息」等優點，不過，仔細分析這些產品後會發現，大多都是通過「本金還款提速」、「變相提前還貸」來實現的。有的未必真的節省利率負擔。比如像「安居貸」，其特點就在於通過多支付成本(利息)來換取短期內的現金積累。顯然，這只對於短期內有剛性需求或具有更高投資回報渠道的「特定人群」才有意義。

又或者以光大銀行的「天天省」為例，該產品的核心內容是，銀行將客戶的儲蓄賬戶和住房貸款賬戶相結合，如果儲蓄賬戶上的存款額達到一定標準，就可以按照一定的比例抵扣貸款額度，從而達到節省貸款利息的目的，同時活期存款的流動性不受影響。

如此看來，「天天省」實現了以每日閒置的資金進行提前還款，相當於「變相提前還款」，客戶佔用銀行的資金少了，當然就節省了利息。

民生銀行的理財專家告訴記者，對於大多數普通購房者而言，房貸創新品沒有「最好」的，只有「適合」的。期望節省利息支出的客戶，可以多關注銀行的省息產品，「由於利率底線不能突破，銀行目前主要通過還款方式的創新來達到所謂省息的效果。不管什麼樣的產品都有這樣的規律，本金還得越快、期限越短的還款方式利息支出總額越少。」

能否刺激炒房熱

很明顯，多家銀行房貸創新為房貸客戶讓利不少，很多業內人士表示，銀行可能希望通過房貸省息刺激炒房熱再度出現。

成都鼎創地產顧問公司經理冉鍾澤告訴記者：「一直以來，銀行房貸業務的逐年猛增，炒房客居功至偉，而央行、銀監會的這一系列措施目的很明顯就是為了抑制炒房熱。」隨著四川地震以來樓市成交萎縮等多重因素影響，成都各家銀行一季度的個人房貸增速減緩。這也逼迫銀行必須在房貸設計上不斷推新，而從目前多家銀行的房貸新產品看，節省貸款利息成為房貸新產品的主基調，這樣，之前炒房客擔憂的貸款利息過多影響收益的問題就得到一定的化解。

不過，冉鍾澤同時認為炒房客的投資熱情是否重現關鍵還是看房地產未來的走勢。目前國家對樓市的調控目的在於希望該市場穩健、快速、健康發展。因為我國的工業化、城鎮化進程不會改變，所以房地產行業向前發展的大勢不會變。可見，房產投資仍然是一個不變的選擇，能否出現投資熱潮，跟銀行房貸產品的湧出關聯不會太大。