瑞銀中國汪濤：房地?市場將逐漸降溫

瑞銀中國首席經濟學家汪濤在接受中國證券報記者采訪時表示，信貸推高的資?價格上漲不能持續。她認為7月以來的房地?市場火熱會逐漸降溫，當前貨?政策調控十分關鍵。

汪濤表示，今年以來一二線城市樓市價格漲得比較快，原因有三：一是和幾個城市的庫存量比較低有關，二是今年前幾個月信貸放松，個人投資者獲得貸款比較容易，三是和居民對房地?市場價格上漲預期較高有關系。但三四線城市的房地?庫存還比較高，未來可能漲不動。

從供需局面看，大部分城市還是供大于需，房地?作為主要的經濟引擎的時代已經過去了，對房地?市場，既不要打壓也不要火上澆油。地方政府如果能加大土地供應，采取合理手段去調控還是有幫助的。

值得關注的是，房地?投資過去幾個月是下行的，開發商對未來并沒有那?樂觀，大的開發商投資?的行業、?的國家的比比皆是，表明他們認為不可能再賺到以前那?高的回報了，所以要多元化，要國際化，要發展?的業務。開發商比普通百姓更清楚供需情況。

汪濤認為，過去兩三年經濟下行，主要就是房地?行業特?是房地?投資下行，造成鋼筋水泥多個相關行業的回落。最近房地?行業反彈了，但反彈是不能持續的。

一方面，房子總歸是有人要住，大多數地方的房地?仍舊過剩，不僅要看現在的在售面積，還要看在建面積。房地?潛在的庫存比較高。另一方面，從需求來看，城鎮化速度在下降。以前我們說每年2000萬人口的城鎮化，現在是1700萬，并且現在所做的工作是市民化，也就是對已經在城鎮中的人口給予市民化服務的待遇，他們可能在大城市工作，但買不起房，或者是在家鄉買房，所以從需求來看，除了上海這樣的特殊城市，很多其它城市前幾年的供給已經增加很多，因此，未來幾年房地?調整是大概率事件，如果掌控得好是逐步調整，如果掌控不好，就是突然調整。

在調控政策方面，一是保增長目?不應該太高，不要透支未來發展。二是城鎮化的意義更多是社會保障和服務，而不是房地?的城鎮化，這個理解上的偏差也需要糾正。三是從貨?政策的角度看，目前要降杠杆，控制信貸。但實際上降杠杆并不太現實，隻能說杠杆增加不要過快，貨?信貸政策也應該維持比較平穩的增速，而不要像年初那樣大幹快上。目前信貸增速為16%，而名義GDP隻有8%，相當于每年增加了20%的杠杆，目前的信貸實際上已經是GDP的200%多了。

除了上述信貸目?不要太高，還要從降?能、去僵屍企業等多個角度下手。有人建議對債務處理采用證券化，但從根本上看，壞賬就是壞賬，并不因包裝成?品就能盈利，所以這方面風控要加強。

目前看，8月的信貸預測中，房貸占比會比較高。企業層面來說，實體經濟投資意願并不高。汪濤預測新增信貸7000億元以上，社會融資9000億元。整個信貸增長和7月差不多持平。

談到降息，從央行的態度看沒有可能，一是擔心對匯率?生壓力，二是防止資?泡沫；降準則要看資本流出的幅度，最近幾個月資本流出得到控制，并且采用了逆回購等方式調節，未來還要看資本流動情況，預計不會大幅多次出現。美聯儲12月加息已經在預期當中，所以人民?仍有貶值壓力。(文章來源：中國證券報-中證網)

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