春節“探樓市、盤庫存”系列一：風險城市如何破局？

在房地產去庫存的大背景下，2016年春節，中國指數研究院組織300名分析師在返鄉過春節期間對全國各級城市房地產市場發展形勢進行調研。分析師對各城市特征、住房現狀、庫存規模、人口流向等進行深入摸底，並對未來市場空間和投資機會進行分析，為去庫存建言獻策。

在所分析的約160個城市中，部分城市市場表現良好，未來具有一定發展空間；而多數三四線城市的房地產市場受各類因素影響，發展面臨較大風險。通過對風險城市的梳理，我們將這些城市按風險成因分類，主要歸為四種類型：

1. 前期膨脹：經濟基礎好，前期投資過度，目前市場進入低迷期

這類城市依托其在各省突出的經濟地位以及城市發展規劃，吸引眾多房企入駐。前幾年“大拆大建”、過度開發、過度投資等均造成樓市膨脹發展，而隨著樓市供應量的不斷加大，需求並未隨之大量增加，市場逐漸低迷。

代表城市：河北唐山、陜西咸陽、山東高唐、江西玉山、蘭州新區。

河北唐山：膨脹遭遇滑鐵盧，市場進入“寒潮期”

房價水平與經濟地位相悖。2015年，唐山人均GDP為80345元，以絕對優勢穩坐省內第一把交椅。而住宅均價僅為5912元/平方米，在省內各城市中房價居第五位，甚至較人均GDP水平不足3萬元的保定房價低440元/平方米，房價水平與經濟地位明顯不符。

膨脹遭遇滑鐵盧，市場回升信心不足。2009年-2011年，唐山房地產市場持續升溫，由2008年之前的年均成交面積40萬方突增至百余萬方，房價也隨之走高，到2011年已經突破7000元/平方米。綠城、萬科、華潤、萬達等大牌房企集中進入唐山市場，看好市場前景並大肆掠地。2012年調控稍有放松，加之新項目集中入市，在開發商以價換量的規則下，唐山商品房市場的成交量倍增，而成交均價則降低了2000元/平方米，甚至部分均價近萬元的項目價格下調近半。2013年，在巨額庫存壓力下，唐山房地產市場的成交量大幅縮水，2014-2015年，成交量回升至300萬方以上，但成交均價仍不足6000元/平方米，市場回升的信心略有不足。

重工業結構下，人口導入模式單一，住房需求不旺。唐山的經濟結構一直以重工業為主體。2008年以來，第二產業的比重均在60％左右。重工業基礎下，唐山的人口導入模式比較單一，多以產業工人為主，消費能力整體偏弱；與此同時，唐山的城鎮人口相對偏少，2008年以來城鎮人口比重均不足34％。雙重人口結構限制，使得唐山整體購買能力較低，房地產市場需求相對不足。

存量大、租售難，市場預期低落。唐山經營性用地成交量在2013年達到最高峰，近三年成交地塊的規劃總建筑面積達3592萬方，而近三年的年均銷售面積僅263萬方，按照這一去化速度計算，近三年成交的地塊去化需要13年之久。2014-2015年兩年間，唐山樓市申領預售證面積合計1680.4萬方，而銷售總面積合計僅624萬方，不及新上市面積的零頭，市場去化壓力巨大。

陜西咸陽：前期土地出讓規模大，樓市隱患漸顯

前幾年土地出讓規模的迅猛增長為樓市庫存難題埋下了種子。2010-2015年，咸陽市土地出讓面積累計近4500萬平方米。其中，2010-2013年土地出讓面積逐年增長，從2010年的378萬平方米迅猛增至2013年的1233萬平方米；2014年以后土地出讓力度逐年減弱，2015年持續走低，但仍有600多萬平方米。

保守估計，庫存超過300萬平米。咸陽市現有庫存主要來源於2012-2013行業過度投資導致的供需結構不平衡。2013年咸陽市新批上市面積高達384萬平方米，銷量僅占供應量的一半左右；2014年新批上市320萬平方米，銷量僅為218萬平方米，供需嚴重不均衡。按照近三年來的供需差額推算，目前咸陽市房地產市場庫存至少在280萬平方米以上，按照近三年年均216萬平方米的去化速度計算，現有庫存出清周期至少在15個月以上，如果加上2013年以前的歷史累積則會更高。

產業大量集聚吸引外來人口流入。西咸新區以發展新材料、節能環保、高階制造、現代農業、文化旅遊和高階服務業等新興產業為主。眾多高階項目的引進伴隨著大量受教育程度較高及具有一定技術水平的產業工人等外來人口導入，這部分人口在產城融合的進程中必然會產生大規模的置業需求。此外，產業新城建設帶來基礎設施建設日益完善也有助於咸陽承接西安人口的置業需求。

2. 產業單一：經濟發展緩慢，居民收入低，樓市去庫存動力偏弱

這類城市受制於單一的產業結構，經濟發展受阻，居民收入下滑，購買力下降。比如山西臨汾，該城市屬於資源型城市，資源消耗過大，造成經濟發展緩慢。另外，經濟的不景氣也一定程度上造成人口大量外流，直接影響樓市需求。這類城市亟需產業轉型升級，帶動經濟快速發展，從而提高居民收入，增強人口的吸附能力，給樓市發展提供動力。

代表城市：山西臨汾、吉林長春、遼寧錦州。

山西臨汾：煤炭產業不景氣，影響樓市發展

臨汾全市常住人口約442萬。雖然第三產業增加值占生產總值的比重已經從2010年的34％增長到2014年的38％，但支柱產業仍然是以煤炭為主的傳統重工業，當地的購房者大多是煤老板或煤炭行業從業者。

2008-2012年，受到全國房地產市場一片向好的大背景及煤炭產業快速發展的雙重刺激，很多煤老板都選擇在臨汾置業，帶動臨汾市房地產業高速發展。但近兩年來，隨著中國經濟增速放緩、煤炭產業產能過剩問題越來越突出，煤炭價格持續下跌，原來因煤而興的市民資產明顯縮水，因煤而興的房地產業也面臨庫存居高不下的問題。縱然開發商推出各種促銷打折活動，但購房者反而認為房價可能會繼續下降，從而持觀望態度，導致樓市成交量不斷下滑。

整體來看，前些年依靠煤炭產業快速發展帶動的房地產業，目前處於供過於求的狀態。由於2015年前三季度農村居民人均可支配收入僅為7061元/年，而臨汾市的房價集中在4000-5000元/平，農民購買力嚴重不足，因此依靠農民進城購房，來消化庫存的效果微乎其微。去庫存的重任只能由在市區工作的產業工人來化解，但臨汾目前產業還主要集中在重工業，未來第三產業能否發展起來、能否提供更多就業機會仍然是個未知數。

吉林長春：經濟增速持續下滑，樓市等待經濟轉型帶動

經濟下行迫使結構轉型。近幾年長春GDP增速持續下滑，2015年名義GDP增長降至3.5％，遠低於同期全國GDP平均增速。從產業結構看，第一產業占比持續下降，第二產業占比始終在50％以上，工業仍是該城市支柱產業，第三產業占比在40％以上。長春積極加快形成先進制造業和服務業並舉的產業結構，同時引導城市功能和產業向周邊衛星鎮轉移。

土地存量大，中長期去庫存承壓。從2007年開始，百強房企保利、中海、綠地等逐漸入駐長春。由於經濟增速放緩、部分高凈值人群流出和城市建設速度過快等因素疊加的影響，近年來商品住宅庫存較高，宅地存量過剩，中長期來看住宅市場庫存去化存在一定壓力。2015年商品房供過於求程度放緩，住宅市場供求表現均衡，全年房價累計上漲0.22％（2014年全年累計下跌3.98％）。

房地產市場依舊處於調整期。2015年總體上仍靠以價換量打開的局面，銷售壓力依然存在。在政府系列救市政策的刺激下，長春庫存量有了較大幅度的減少，去化速度變快。2015年11月份，長春市出臺意見可將庫存商品房可作為棚改安置房源，增加市場去庫存的能力。2016年吉林省政府報告也指出要對房地產去庫存綜合施策降低購房成本和購房門檻，取消限購政策，協調銀行合理降低購房貸款利率和住房按揭貸款的首付比例，研究松綁住房公積金政策，降低稅費；另一方面鼓勵和支援房地產開發企業適當降低商品住房價格，政府幫助解決融資難問題，同時根據去庫存的進度調節土地供應。

3. 吸引力弱：人口流向臨近中心城市，外來人口少，樓市需求不足

這類城市經濟基礎薄弱，人口吸附能力差，流出的人口多數涌入臨近中心城市，比如湖北荊州、武穴、隨州的流出人口多數涌入武漢，陜西華陰多涌入西安，福建龍岩的人口被廈門分流等。另一方面，城市定位不明確，城市吸引力較弱，外來人口偏少，在承接一線及熱點二線城市人口外溢方面無優勢，比如河北定興在承接北京外溢人口方面不及廊坊、高碑店等城市。

湖北荊州：人口凈流出，樓市如何蛻變？

人口凈流出。荊州市轄沙市區、荊州區兩個市轄區，公安、江陵、監利3個縣，代管洪湖、松滋、石首3個縣級市。與多數三四線城市相同，荊州對於人口的吸附能力較差，屬於人口凈流出城市。2014年全市戶籍人口658萬人，常住人口574萬人，兩者之差超過80萬人。多數人口涌入武漢、廣州、深圳等區域核心城市。荊州城鎮人口284萬人，戶籍城鎮化率達到43％，處於城鎮化快速發展階段，未來仍將有大量人口涌入城市。

庫存壓力較大。在樓市逐漸降溫的背景下，荊州市出讓的住宅用地近幾年有增無減，2015年出讓宅地規劃建筑面積1347萬平方米，僅市區內就有584萬平方米，同比上漲38％，潛在供應大。總體而言，目前荊州市開發項目較多，但是人口聚集力弱，人均支付能力不高，高收入人群有限，庫存量相對較大。

農民工購房將成為去庫存的重要途徑。荊州的樓市庫存壓力較大，市區常住人口需求有限，去庫存很重要的一個渠道就是中央倡導的讓農民工買的起房。子女享受高水平教育，是推動農民工購房的重要因素。另外，即使不為了子女的教育問題，由於長年在城市生活，農民工也已經不再習慣農村生活，所以在城市擁有一套房也是他們自己的愿望。但是對大多數農民工來說，新房的價格還是偏高，他們大多會選擇2000年左右的二手房。

應改善就業環境，留住應屆畢業生。荊州是湖北省第二大人才密集地，擁有7所高等院校，在校生13萬人，重點實驗室27個。目前多數大學應屆畢業生選擇離荊，留在荊州就業的比例很小。荊州應充分利用人才基數較大的優勢，改善就業環境，加快傳統產業更新換代的進程，增加就業機會，促進大學生在當地就業。

湖北隨州：高庫存是城鎮化進程中的“陣痛”

2014年末隨州常住人口218萬人，其中城鎮人口102萬人，城鎮化率接近50％。目前隨州以中心城區開啟了“東拓、西抑、南優、北調”的空間拓展規則。

供過於求，庫存高企，無奈降價。目前隨州在售樓盤大約有90多個，較為知名的就是位於城南的碧桂園，其它大部分都是本土小開發商。這些樓盤大多集中在城東、城南、城北、城西四大新區，中心城區房地產市場仍然以早期的福利房和民房為主要形態。對於這個常住人口在200多萬的地級市，中心人口密集區域以福利房和自有民房居住為主，縣轄區城鎮和農業人口絕大多數有自住房，目前的供應量還是較大的。

需求動力不足。隨州的房地產需求來源主要有以下幾類：

1）中心城區居民結婚及改善需求，老城區福利房大部分存在年代久遠、不帶電梯、社區嘈雜等問題，一部分有條件的老城區居民會在結婚時購買商品房，或者全家改善住宅。

2）外地務工人員回鄉買房，一些在一二線城市打工的隨州人，手上有一定積蓄后會選擇在老城區及新區買房。

3）縣轄城鎮人口及農業人口買房。

這幾種購房需求（部分需求被武漢分流），整體上並不形成規模，不足以快速消化目前隨州大規模的房地產供應量。而城東新區產業規劃雖然已具規模，但大部分企業處於產業鏈低階，幾乎沒有核心技術和研發投入，導致由產業帶來的人口導入多數是本地及周邊的農業人口，從事低階制造工作，無法吸引真正有能力買房的大學生及高知人群。

4. 供需錯配：有需求，有供應，但兩者錯位，樓市庫存難去

這類城市有一定的潛在住房需求，但因樓盤同質化嚴重，這類需求因在市場上無合適的產品而不能得到滿足。而市場上同類產品庫存量偏大，造成供需錯配。另一方面，樓市價格偏高，明顯超出了當地居民的購房水平，也一定程度上制約了需求的釋放，使得樓市庫存難以消化。

代表城市：江西廣豐、內蒙古赤峰、黑龍江望奎。

江西廣豐：供需錯配下的樓市能走多遠？

政府鼓勵外出人口回鄉創業，控制人口過快流出。截止至2013年，廣豐常住戶口登記92萬人，由於人多地少，背井離鄉外出創業成為廣豐人的一種常態，常年在外創業務工人員有30多萬人，占廣豐人口的三分之一。為了控制人口流出規模過大的局面，政府部門鼓勵廣豐籍人士回鄉創業，近幾年成效顯著。目前，每年回鄉創業的資金都達3-4億元，回鄉人士創辦的企業已達200余家，為當地創造了大量的就業崗位，人口快速流出得到緩解。

返鄉就業及鄉鎮進城務工人員成為主要購房群體。目前廣豐迫切要買房的人很少，有需求的主要包括兩種人，一種是畢業后回鄉就業的青年人，但這部分人數量較少，大概在10％左右，而這10％的人中，一部分父母已經提前把房子買好了，新需求就更少。另外一種是在外打工的鄉鎮青年人，希望在城區買房定居，這部分人的數量較多，在城市打工賺錢，有著離開鄉鎮的愿望。但這部分大多數在鄉鎮下面有房子，購房需求也不是那么迫切，屬於潛在購房需求。

樓市有庫存，有需求，供需錯配。廣豐樓市庫存量較大，一部分是因為部分需求提前透支，而另一原因則是樓盤自身問題影響了廣豐地區的去化速度。目前多數樓盤同質化嚴重，市場上一部分需求由於沒有合適產品而未得到滿足。一些小開發商拿地之后，並未對產品做深入研究，大多是復制已有產品，致使同類產品庫存較大。

目前，廣豐處於一種有庫存、也有需求的狀態，對開發商來說，理解並把握住市場的有效需求，切實做到供給側的改革，用心做好產品，才是未來的生存之道。

黑龍江望奎：房價過渡膨脹，供需失衡下應“節流開源”

房價過度膨脹，供需失衡。近二十年全縣房價走勢可以分為三個階段，分別是1996—2008年間的穩步上漲階段，2009—2013年間的急速膨脹階段以及14年至今的騎虎難下階段。1996年到2008年，十多年間房價漲幅約為170％，符合正常市場變化；自2009年開始，隨著房地產行業整體發力，望奎樓市也步入高速發展軌道，望奎樓價不斷上漲，並於2013年達到尖峰，均價3500元/平米；2014年伊始，樓市供求失衡的弊端初現，此時開發商面臨兩個選擇：要么拋售要么死扛。大部分房企選擇了“死扛”，望奎樓價仍然居高不下；2015年，樓市弊端開始全面爆發，較低的去化率使得樓市庫存積壓嚴重，部分開發商資金鏈出現斷裂，新開樓盤均價卻依舊居高不下，保持在3000元/平米左右。

供應方面，2015年望奎全年無新增項目，目前在建的項目均為2014年前項目，樓市正式進入調整期，全年暫停新增項目。需求方面，當前樓市處於供大於求狀態，前幾年售樓處門庭若市的火熱場面蕩然無存，冷靜下來的購房者目前多半持觀望甚至悲觀態度。

去庫存是持久戰，宜節流開源。望奎結合本地實際情況，在中央政策的指導下主要從兩方面采取行動：

“節流”：減少新增供應。望奎政府明確將“去庫存”作為當前工作的重中之重，一改前些年寬鬆的新增項目批準標準，嚴格把關，控制新增項目數量。

“開源”：激勵農民工購房，呼吁房企降價。2015年全年研究出臺多項激勵農民進城購房的政策和措施，從財政保障安居工程獎補資金中特別安排出部分資金用於鼓勵農民進城購房，積極引導農民進城購房，擴大住房消費；此外，望奎樓市開發商主要來自當地及周邊地區，規模較小，供求失衡已經造成各房企資金鏈斷裂，很多在建樓盤都已停工，一些開發商不得不與建筑商“以物易物”來保證樓盤的順利建成，這種情況下很多房企卻仍然“死扛”不降價，這進一步加劇樓市庫存積壓。

5. 破局之道：大中城市加快經濟轉型；小城市明確城市定位；土地供應優化結構、產品調整迎合市場需求

針對目前樓市庫存高企的現狀，中央已出臺相應政策鼓勵住房需求，比如繼續放款公積金政策，放松貨幣信貸及財政政策，鼓勵更多的就業群體特別是新就業或低收入群體購房，適度調整二手房轉讓稅費，加大對改善性住房需求的支援力度等，同時也積極推進住房保障貨幣化改革，建立符合當地城市發展狀況的住房保障體系，逐步健全房地產長效機制，比如各地因城施策，加快戶籍改革進程、健全城鄉發展一體化體制以及加快以環渤海地區、長江經濟帶、珠三角城市群為代表的區域一體化的發展等。地方政府也已放緩或暫停高庫存地區土地供應。

除此之外，針對具有樓市風險的城市，庫存去化的其他規則可歸納為以下幾點：

大中城市加快調整產業結構，促進經濟轉型升級

對於經濟結構不合理的大中城市，比如二線城市沈陽、長春等，去庫存的方法在於加快調整產業結構，促進經濟轉型升級。具體來說，就是從城市的產業結構入手，降低第二產業在經濟結構中的占比，引入新興產業，大力發展第三產業，通過產業結構的優化調整促成經濟轉型升級。經濟一旦轉型成功將賦予城市新的活力以及帶給城市更多的就業機會，帶動人口回流及外來人口長期導入，進而在產城融合的進程中產生大規模的置業需求。

另外，推動大眾創業、萬眾創新，也將進一步促進城市產業結構的優化，從而提高居民的收入水平，增強居民購買力。

小城市明確城市定位，加快城市建設，增強人口吸附力

未來，大城市發展將成為一種趨勢。在此過程中，小城市應圍繞區域中心城市，結合自身特點及資源稟賦優勢，明確城市定位，加快建設與自身資源稟賦相匹配的城市配套，從而在區域經濟一體化發展大潮中，抓住機遇，主動承接區域中心城市的產業轉移，增強對外來人口的吸引力。

明確城市定位后，應進一步加快城市基礎設施建設，加強新城新區基礎設施建設以及老城區更新換代基礎設施的建設力度，加大交通、購物、學校、醫院等資源的建設，提高城市的可居住性，比如增加公交線路、道路維修、建設商場、建設農貿市場、增加醫療設施等與生活密切相關的基礎設施，提升城市的人口吸附能力。

土地供應優化結構、產品調整迎合市場需求

從市場角度看，一方面，要優化土地供應結構。結合當地市場實際情況，適時、適量推出住宅和商辦用地；同時對於未開發的房地產用地，也可根據城市的特征，通過轉型利用等方式盤活存量土地，比如增加產業地產、養老地產、文化地產等新型地產需求。

另一方面，需對產品進行針對性調整，迎合市場需求。針對住宅市場，優化產品結構、適時降低價格。應結合當地人口結構、年齡分段、居民購房特點等，以消費者需求為導向，找準購房者的訴求點，合理調整產品結構和價格，推出適合當地居民需求的產品，拒絕產品同質化。隨著全面二孩政策的實施，側重於四房、五房的改善型需求將持續釋放，因此符合這類改善型需求的產品也應適當增加。