房企“百億俱樂部”拉開梯隊 中小開發商將面臨洗牌

09年銷售額超百億房企達27家，較08年翻了一番多，多個企業業績創歷史新高，直追萬科。觀察09年銷售榜單，進入“百億俱樂部”的房企已顯現分層的梯隊陣型，中小開發商可能將面臨洗牌。

中新社援引新京報1月29日的報道稱，中國指數研究院發布了《2009中國房地產銷售額百億企業榜》，對比2008年相對暗淡的業績，除萬科繼續領跑行業外，躋身“百億俱樂部”的開發商達27家，較2008年翻番。業內專家認為，從此榜單上看，較2008年明顯的變化趨勢是行業內銷售業績分層明顯，梯隊逐漸拉開，這種行業集中度趨于加強的趨勢必然使得一些不具實力的中小開發商面臨洗牌，使得行業發展健康、向好。

銷售業績走高，“百億俱樂部”擴容

走過了2008年的艱難大勢，2009年房地產開發商的銷售業績飄紅。

據中國指數研究院發布的《2009中國房地產銷售額百億企業榜》，2009年，銷售額超過百億元的房企達到27家，較2008年的13家翻了一番多。

2008年的“狀元”萬科，2009年又以銷售面積以及銷售額“雙料冠軍”稱雄，并超過其自身在2007年的高點，帶領中國房企進入600億元銷售時代。

據中國指數研究院數據，萬科2009年銷售額達到634億元，比2008年的478.7億元增長了32.4%。而2008年位居第7位的綠城集團成為2009年的“黑馬”，它以一年間銷售額增長229.4%，達到533億元而躋身第二，追趕萬科。高策顧問董事長李國平表示，綠城的進步很快，主要得益于其高價住宅的策略和大量的土地儲備。此外，保利、中海均在2009年進入400億元銷售門檻，業績均翻番。

中國職業房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示，2009年房地產行業較熱的大勢，使開發商取得了較2008年驟增的銷售業績，這比較容易理解。國家統計局近日公布的數據顯示，2009年全國商品房銷售額達到43,995億元，比上年增長了75.5%，其中，商品住宅銷售額增長達80%。開發商業績在此行情上得以普漲。

北京易居房地產研究所副所長牟增彬表示，根據在2009年各大房企拿地頻出“地王”的情況，樓面地價推高，按此數學邏輯，如果政策不出現大的變化，2010年的房企銷售額繼續走高。

多個企業創歷史新高，直追萬科

2009年，從二季度開始回暖的行情使得企業業績趕超2007年高點，而多個企業也在這種行情下創歷史業績新高。

中信地產和華僑城受益于集團房地產業務重組及大量項目推盤，攜手首次跨入百億陣營。其中，中信地產全年銷售額同比增長318%至210億元，銷售面積增長268%至180萬平方米。華僑城的銷售額也達到150億元。

2009年，有實力的企業紛紛擴大開工規模，加快推盤速度，銷售面積增長顯著。如萬科、綠地的全年銷售面積均超過600萬平米，恒大、保利的銷售面積超過500萬平方米，賣房400萬-500萬平米的企業則包括中海、碧桂園，300萬-400萬平方米的有綠城、萬達。

綜合來看，恒大、中信和綠城在銷售面積與銷售額增速方面領銜前三名。綠城銷售面積接近400萬平米，銷售額逾530億元，分別同比增長219%、251%；恒大的銷售面積與銷售額同比增長397%、402%；中信同比增長達268%、318%。

陳云峰認為，近來，保利、中海等企業出手拿地來勢兇猛，如果國家政策調整不大，其在2010年有可能銷售業績排名提升，甚至超過萬科。

梯隊陣容顯現，大佬市場份額不夠高

觀察2009年榜單，進入“百億俱樂部”的房企已經顯現了分層的梯隊陣型。

萬科以超過600億元的銷售業績領跑。在其身后為以533億元位居第二位的綠城集團。之后，進入400億元陣營的為保利、綠地、中海三家；銷售額超過300億元的為大連萬達以及恒大地產。以上地產大佬占據了27席中的7席。之后便為8家企業的200億元陣營。100億元梯隊陣容最大，達到12家，龍湖、合生、SOHO中國、遠洋地產、星河灣等名列其中。

而在2008年，13家百億銷售額企業，9家集中在100億元至200億元銷售額之間。萬科之后，僅有綠地、中海、保利地產超過200億元。

陳云峰表示，房企可能走向集中度愈強的趨勢，品牌企業優勢更加突出。這對于行業品牌的打造，人才培養，管理水平提升、資源配置的優化都是有益的。目前在香港，存在的房企也僅10家。據業內估算，雖然萬科目前的銷售額突破600億元，但是其市場份額也不到5%，房產市場仍較為分散。

不過，牟增彬表示，業績分層是否將導致行業集中度愈高，還不能單憑銷售業績而論，銷售業績排行現階段僅證明企業的品牌實力。　

觀察

“百億房企”銷售額占全國14.7%

業界稱，中小開發商將面臨洗牌

根據榜單推算，“百億俱樂部”成員們在地產業中的分量正越來越重。27家房企，數量僅占87,881家開發商的萬分之三，但他們累計銷售總額高達6500億元，占據了全年商品房銷售總額的14.7%，這使得中小開發商面臨更大發展壓力。

一位不愿具名的中型房企負責人表示，在去年，花大價錢出手拿地的多數是“百億俱樂部”成員，他們將在今后的市場上有更多的話語權。而目前很多大型開發商將觸角伸進了二、三線市場，使得區域小開發商壓力很大。

中國職業房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示，目前在全國注冊的開發商約8萬家，北京地區約3000家。今后，隨著強者愈強的趨勢，80%的開發商面臨洗牌，最終剩下20%家具有實力的企業。他甚至說：“全國市場1萬家開發商存在足矣，北京地區擁有300家開發商較為合理。”

此外，陳云峰認為，2009年更多上市公司規避風險的能力增強，這也會拉開企業之間的差距。

幕后

綠城單價超萬科 碧桂園以量取勝

2009年“百億俱樂部”榜單中，還傳遞出在過去一年房企的產品銷售定價策略。

根據2009年榜單上的銷售額與銷售面積之比測算單價，可以看出一些企業是以價格取勝的。比如，今年位居第二的綠城，銷售均價是高于“老大”萬科的。

同時，入圍“百億俱樂部”的27家企業中，半數以上企業的銷售額增長率高于銷售面積增長率，萬科、中信、雅居樂、綠城等多家企業銷售均價的增長超過或接近10%。

綠城、萬科、龍湖2009年的銷售均價分別為每平米13,571元、9,557元和9,740，增長的絕對值分別達到每平米1,213元、963元、620元。

而以綠城、碧桂園作對比，則更明顯地看出這兩家企業截然不同的策略。綠城逾530億元銷售額相對應的是393萬平米的銷售面積，可測算出其銷售均價為13,571元/平米，這與外界給其冠名“豪宅開發商”相關。而碧桂園以475萬平米的銷售面積賺取了232億元，其銷售均價為4,880元/平米，僅為綠城均價的1/3強。這與碧桂園在2009年依然堅持自己的模式：為中低端人群提供產品緊密相關。

綠地：最大成績是如愿進京

2008年綠地集團以近400億銷售額位居百億俱樂部第二位，2009年，其以422億元銷售額位居第四。而比起銷售業績的進步，綠地在2009年最輝煌的戰績是如愿實現了進京夢想。

2001年開啟全國戰略的綠地集團，雖然多年來在全國各地均有斬獲，但是綠地集團董事長張玉良一直認為，進入北京是綠地戰略布局上的提升。而這一計劃早在2005年就提上日程。張玉良當時甚至給綠地北京前期小組下令，要求其當年必須在北京拿到1至2塊地，但現實情況使得綠地一直未能償愿。

2009年7月6日，綠地經過243輪的慘烈廝殺，最終以30.25億元的代價拿下大興黃村19號地塊，即“大興地王”。5個月后，綠地集團宣布，將投資50億元開發這塊來之不易的“地王”，打造北京綠地中央廣場。與此同時，綠地還啟動了投資達300億元的華北民用進口商品貿易區項目，其以北京為中心的環渤海區域布局日趨完善。

近日，綠地集團公布的銷售業績為，全年業務經營收入突破740億元，2010年有望躋身年銷售千億級企業。業內也多認為張玉良把處于首位的萬科當成趕超目標。

但優于大多數同行的是，綠地集團在2008年明確了將能源作為第二主業。2009年5月，張玉良帶領的綠地與中煤集團簽訂戰略合作協議，雙方在上海港羅涇碼頭設立煤炭分銷儲備基地，此外，綠地集團還涉足了金融、建筑、汽車等業務。產業多元化使得綠地具備了更強的抗風險能力。

(徐志嬌 編輯)

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