地產信托借"購房打折"拉攏投資者

面臨“找錢荒”的地產商，在融資方面絞盡腦汁。

近日，新華信托發行“蘭江山第項目股權收益權投資集合資金信托計劃”，欲為深圳蘭江房地產開發有限公司融資最高額度3.5億元。然而，這一看似很普通的信托融資項目卻開啟了地產融資的新通道。記者查閱“蘭江山第”信托計劃發現，除了給出近期13%的最高預期年收益率外，還拋出更大的誘惑，那就是借“購房打折”拉攏投資者。據悉，若投資者行使蘭江山第的購房權，則享有購房8.6折的折扣，并同時享有每年3%的收益，不再享有其他預期收益。

“購房打折”策略被專家解讀為一箭雙雕，既找到了急需的資金，又有望篩選高端客戶。中原地產華南區相關負責人透露，這種產品會很受市場歡迎，對于很多購房人會有雙重誘惑。據悉，此次蘭江地產開發的“蘭江山第”均為豪宅，與高端客戶的需求相吻合。

值得注意的是，目前北京等地區開始加強商品房預售資金監管，要求地產商提交預售價格、優惠幅度等諸多細節，實施順利很可能會在其他地區推廣。有分析人士指出，蘭江地產的一箭雙雕策略，因前期投資者的資金不屬于購房款很可能繞開類似的監管政策。新華信托在發行計劃中表示，投資者若行使購房權，則其信托資金以及預期收益可直接轉為購房款，抵扣購房金額。

銀根的全面收緊，在很大程度上催生了地產商繞道找錢，聯手信托公司發行信托計劃融資已成為一大捷徑，信托產品的預定收益率一度高達15%。在“高利”之下，地產商通過信托融資節節攀升，今年前10月房地產信托的發行規模已達1400億元，是去年全年發行規模的3.12倍，地產信托產品成立的規模與發行規模相當。

地產業借信托融得大筆資金的同時，也將高風險帶入信托行業。因此，銀監會幾度出擊信托業，尤其11月18日，銀監會向各地銀監局及信托公司內部下發《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求逐筆核查房地產信托，以防變相貸款流入地產業，同時要進行風險自查。地產借道信托融資再度趨緊。

事實上，11月以來，與密集發行相比，地產信托產品成立的數量開始出現下滑，上周（15日-21日）表現尤為明顯。用益信托統計顯示，上周發行地產信托產品12款共23.9億元，占比為54.9%，仍保持強勢發行，而成立的產品融資規模為16.6億元，占比為49.58%，已有所下降。“很可能投資者逐漸認識到投資這一領域的高風險，投資熱情開始下降。”地產分析人士指出，此次蘭江地產以“購房打折”來拉攏信托投資者，很可能被其他地產商效仿。