疏堵結合方可避免樓市“空調”

盤點2010年的房地產業，調控是最耀目的關鍵詞，但我們并沒有迎來預期中的房價下跌，從感官上，本輪調控有再次淪為“空調”之虞。

據中國房地產報12月27日報道，盤點2010年的房地產業，調控是最耀目的關鍵詞。一系列組合拳招招直擊要害，調控政策不可謂不嚴厲，信貸政策、土地政策、財政政策甚至行政干預齊上陣，但我們并沒有迎來預期中的房價下跌。從感官上，本輪調控有再次淪為“空調”之虞。

如此力度的調控仍未達到預期，從中我們更能看出調控的復雜和兩難。

這一輪房地產上漲最重要的背景是流動性過剩，通脹之下，房地產依舊是國人資產保值增值的理想避風港。由此，房貸政策難于抑制人們購房避險的沖動，正如洪水來臨，漲的不是船，而是水位，房價只是被這場洪水推高的一艘船而已。要治理高房價，首先就要從源頭上治理通脹，而通脹本身是整個經濟結構的問題，要治理通脹就必須面對經濟下滑、失業率上升的窘境，這是國家在制定貨幣政策等諸多政策時必須考慮的。

另一方面，過去一年的調控仍然沿襲了以堵為主的思路，力堵需求端，卻在供應端著力不多，并沒有加大土地供應力度進而提升房地產供應。這就導致了投資者和開發商對土地價格和房價的上漲預期有增無減。同時，由于地方政府仍然被土地財政捆綁，也使其在對待高地價時處境尷尬。

調控未達預期還有一個原因就是，經過多輪調控的房企免疫力大增，對通過市場手段和各種金融手段規避調控風險也運用得更加自如，他們對調控的預期心理也大為改變，不愿低價出貨。

縱觀近幾年，真正實現房價下跌的年份是2008年，其主要原因更大程度是金融危機所帶來的經濟下滑和流動性收縮的共同作用，這一次房地產短暫下滑期給我們帶來的經驗是，要控制房價，重點還要從源頭控制貨幣，若加上在土地供應端實現適度寬松，在保障房建設上加大投入，供求關系的緩解必然緩解房價上漲預期。

可以預料，2011年仍將延續2010年調控基調，更精彩的拳法值得期待。除了疏堵結合，更要講求長線與短線均衡設置，既有直接干預的微觀政策，也要從國家層面進行可持續長期性制度建設，如對貨幣政策進行適度調整，對人民幣匯率的形成進行市場化方向的改革，推進土地供應制度改革，對地方財政制度進行改革等，“空調”不應重現。
 

(王華 編輯)