地方兩會聚焦樓市 房價穩中有降可期

限購令會不會松綁、保障房覆蓋范圍會不會擴大、房產稅試點方案會不會進一步完善？在北京、上海、廣州、深圳等城市召開的兩會上，這些問題成為社會關注的焦點。

各地兩會傳遞出的信息顯示，限購政策短期內難以放松，保障房建設繼續推進，覆蓋范圍有望逐步擴大，不過房地產政策和市場走向仍將面臨長期的博弈，2012年房價有望唱響“穩中有降”的主旋律。

限購令短期難放松

上海市市長韓正在上海兩會期間表示，上海2012年將加大普通商品房供應，調整普通商品住房標準，完善個人住房房產稅改革試點，實現全年新建住房價格穩中有降。韓正指出，上海房地產市場的住宅價格太高，今年房地產市場的調控力度不減、政策不變，要繼續加大力度，全面貫徹落實中央經濟工作會議關于房地產市場調控的一系列政策和舉措。

對此表述，業內人士紛紛認為，上海樓市限購政策今年難以放松，市場面臨更大壓力。此前上海市政府新聞辦就發布消息，2012年上海將會繼續加大房地產調控力度，繼續執行住房限購政策。

不過，兩會期間上海市宣布將對普通商品住房標準進行調整，內環線以內的普通商品住房標準調整到每套330萬元以下，內外環之間調整到200萬元以下，外環以外調整到160萬元以下。

普通商品住宅標準調整將直接降低買賣雙方稅費，激發樓市活躍度。同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，上海等地的普通商品住房標準調整，體現了樓市調控“外緊內松”的特點。也有一些專家認為，調整普通住房標準，不能誤解為是地方政府“救市”的措施，也不必過分擔心會助推房價上漲。剛性需求的適當釋放不會造成市場的供應緊張。

北京的限購政策也難見松綁跡象。北京市市長郭金龍在北京兩會所做的政府工作報告指出，2012年將繼續嚴格實施抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。

不過，北京市此次提出了2012年要研究推出“居住證”制度。北京市房協秘書長陳志表示，推出居住證可以促進剛性購房需求購房。持有居住證的人群是在北京工作幾年以上、有穩定職業、對北京市有納稅貢獻的人群，這些人群購房多為自住和改善性需求。

兩會期間，北京市副市長陳剛明確表態，今年房地產調控政策不會變化，北京將繼續堅持“穩中有降”的房價控制目標。對于“外地人購房連續5年社保和納稅將改為3年”的說法，陳剛表示“這沒有可能”。

廣州市國土房管局也作出表態，對住宅地產市場，目前廣州市沒有取消限購的具體時間表，仍會根據中央及廣東省的政策，堅持當前限價、限購、限貸政策不動搖，促進房價合理回歸。

保障房覆蓋范圍擴大

雖然今年全國保障房開工建設任務較2011年有所下調，但各地保障房建設力度并未削弱，分配體制也更加完善，提高了公租房廉租房的比例，有望覆蓋到更多戶籍人口，甚至外來人口。

兩會期間，上海市宣布了2012年保障性住房計劃：新開工建設和籌措1100萬平方米、16.58萬套，竣工9萬套(戶)，以及可供應770萬平方米、11萬套。新開工和籌措的16.58萬套保障房中，包括共有產權保障房(經濟適用住房)5.3萬套，動遷安置房(限價商品房)4.28萬套，公共租賃住房4萬套，城市舊區改造完成2.5萬戶，并對符合廉租住房條件的家庭“應保盡保”。

北京市今年的保障房建設目標是確保新建收購16萬套、竣工7萬套，同步完成配套設施建設。在這16萬套新建收購的保障房中，除了7萬套用于舊城區人口疏解、棚戶區改造、重點工程建設拆遷等定向安置房，剩余的9萬套將對社會公開搖號配租配售，這9萬套中公租房又占6萬套，比例超過2011年。

廣州市2012年計劃籌集約4.5萬套保障性住房，比去年減少4萬套。公共租賃房比例將超過半數。

同時，各地保障性住房的保障范圍逐步擴大，開始惠及中等收入家庭和外來人口。2012年，上海市共有產權保障房(經濟適用住房)的準入標準將再次大幅放寬。目前執行標準是家庭人均月可支配收入3300元，此次兩會提出，標準提高到人均家庭月可支配收入5000元。這樣使很多工薪階層和青年人能夠進入到保障體系之中。

此外，上海兩會還傳遞出住房政策向人才傾斜的信息，優秀人才可以享受人才公寓的“先租后售”政策。上海市住房保障和房屋管理局還透露，未來上海的公租房、廉租房房源將被打通，申請機制將更靈活。即符合經適房申購標準，但暫時買不起房的人，可以先租賃，等有條件后，可優先購買經適房。

北京市的6萬套公租房，也考慮到了外地戶籍來京工作人員的公租房申請需求。靠近產業園區的公租房，主要是用來解決新畢業大學生、新就業職工和部分符合一定條件的外地戶籍來京工作人士，符合這三種類型的工作人員，都可以申請。

2012年，深圳市計劃新增籌建4萬套保障房。深圳于2011年底啟動“十百千萬”計劃，先后安排10余個竣工項目，籌集1100套人才公共租賃住房，并確定104家科技含量高、納稅額度大、發展帶動性強，以及成長性好的企事業單位作為實施對象。

房價下跌態勢更明顯

房地產市場連續多年成為兩會熱門話題，此前被頻頻提及的房產稅，在近期各地兩會上卻并未傳遞出明確的信息。上海市市長韓正在政府工作報告中提出，今年要完善個人住房房產稅改革試點。不過對于完善的方案，上海目前并沒有拿出更詳細的說明。北京兩會上透露出的信息則是暫不征收房產稅，而廣州、南京等城市的兩會則直接表示開征房產稅沒有時間表。

重慶方面根據其房產稅試點政策，提高了2012年的房產稅起征點。2011年，按建筑面積計算，重慶主城區新建商品住房成交價在9941元/平方米(含)以上的征收個人住房房產稅。2012年，房產稅征收門檻將提高至12152元/平方米。

重慶房地產業界人士表示，2011年重慶實行房產稅，房價跌幅很小。從目前調控的大方向看，政策的目的就是要降低房地產在經濟發展中的權重比例，但在國內外經濟形勢不穩的情況下不能急剎車，所以房產稅的鋪開一定是分步進行，循序漸進。

對于一線城市兩會中透露的信息，業內多數人士認為，整體而言調控政策并不會放松，2012年房地產市場走勢仍較為悲觀。根據國家統計局17日發布的數據顯示，2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，銷售額59119億元，增長12.1%，增速回落態勢明顯。

中原地產華南區董事總經理李耀智指出，2008年只要降價，樓市成交量就會上來，但2011年降價后成交量還沒有上來，陰跌對于房地產市場的傷害最大。如果政策不放松，房價還將下跌30%，甚至回到2009年4月的水平。

鏈家地產首席分析師張月認為，2011年住宅市場成交量增幅回落，其中東部地區成交量增幅回落最為明顯。預計2012年房價“穩中有降”將是主旋律。2011年全國范圍的房地產市場調控使得樓市出現明顯降溫，房地產投資增速放緩，預計2012年房地產投資增速或繼續降低。（中國證券報）

(王軍偉 編輯)

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