京滬地王受調控:或疑遭轉手或成停車場

在樓市調控背景下，上海總價地王和單價地王現在都成了停車場，開發尚需時日，但仍難抑周邊二手房漲勢；北京東升鄉地王被疑土地已遭轉手，亦莊地王正在進行項目開發的前期工作。

據每日經濟新聞5月20日報道，上海的兩幅地王現在都成了停車場。

上海山西北路與北蘇州路交叉口的蘇河灣地塊正是其中之一。2月11日，深圳華僑城以70.2億元的總價競得該地塊，折合樓面價5.29萬元/平方米。現在，這幅全國單價最高的地塊，卻成了上海世博會的臨時停車場，停滿了掛著全國各地牌照的車輛。記者同時發現，上海總價地王??總價高達92.2億元的外灘國際金融服務中心8-1地塊同樣成了停車場。

盡管兩幅地王目前還只是泥土斑斑的停車場，但其周邊的二手房價早已在它們“晉升”地王后水漲船高。地塊周邊的房產中介均表示，地王的出現帶動了周邊房價的上漲，即使面臨目前房產新政調控、成交量迅速下滑的情況，地王周邊的二手房價也幾無下調。業內人士指出，如果本輪房產調控不到位，隨著地王的開工及銷售，周邊二手房的價格還將暴漲，“畢竟華僑城蘇河灣地塊的樓面價都達到5萬元/平方米了”。

總價地王和單價地王

2月11日，蘇河灣地塊吸引了高盛置地與華僑城參與競拍，兩家競拍企業舉牌高達115次，累計加價23億元，最終華僑城以總價70.2億元競得該地，并以5.29萬元/平方米的樓面價一舉刷新此前黃浦區163地塊5.18萬元/平方米的紀錄，成為全國單價地王。華僑城方面承認，蘇河灣地塊是華僑城有史以來總投資額最高的一幅地。

就在這幅單價地王出現的10天前?（2月1日），上海的總價地王也得以誕生??上海證大置業以92.2億元的價格，競得外灘國際金融服務中心8-1地塊，一舉刷新了上海土地拍賣總價的紀錄。據悉，該地塊規劃用途為商業、金融、辦公、文化綜合用地。

評級機構標準普爾在2月3日表示，上海證大斥資92.2億收購外灘8-1地塊?“出乎預料”，“其收購金額相當于證大房產截至2009年6月30日合并報表后總資產的1.2倍以及手頭現金的19倍，在不進行外部融資和與第三方進行合作的情況下，證大現有的流動性和資產負債水平很難支持此次收購”。

據上海證大提供的消息，證大已向上海國土資源管理局支付4.5億元，余下的87.7億元將在簽訂國有建設用地使用權出讓合同日起6個月內支付。上海證大一位負責人透露，使用權出讓合同在3月份已經簽訂。該負責人表示：“自土地使用權出讓合同簽訂日起，我們已經支付50%的款項，資金沒有問題。至于是否與其他房產公司合作開發經營該地塊，在當前土地款未付清的情況下不方便透露。”

開發尚需時日

“這塊地體量很大，在外灘，這樣的地已不多見。公司早在拿地之前就已經對該地塊未來的升值潛力、租金等進行研究，目前方案還在規劃中。”上海證大另一位負責人在接受記者采訪時表示。據上海證大董事會透露，該公司準備新成立一家專門開發外灘國際金融服務中心8-1地塊的公司，并稱已有多家投資集團向其提出合作意向。業內人士分析，與上海證大最有可能合作的應為上海復地，此前，上海復地曾斥資4.81億港元認購上海證大15.5億股股份，成為上海證大第二大股東。

不過目前外灘國際金融服務中心8-1地塊依然是一片停車場。據該停車場負責人介紹，該地塊作為停車場已經很多年，今年5月開始作為世博會臨時停車場，特別針對一些外地旅游車輛的停放。上海證大向記者表示，現在該地塊的確作為停車場在使用。“我們的土地款付清要在今年9月，按照約定，土地款付清之后3個月內，上海土地資源管理局才會把土地交付給我們使用，也就是今年年底。”

而蘇河灣地塊的外墻，已經被刷上了“華僑城蘇河灣”等字樣，不過現在這里也同樣成了停車場。一位身著華僑城制服的保安在此維持秩序，他向記者介紹：“這里是世博臨時停車場，一直辦到世博會結束。”

周邊二手房價只漲不跌

地王對其周邊二手房價格的影響不言而喻，據南房置業的一位資深中介介紹，外灘8-1地塊拍賣之后，其周邊一般二手房價格普漲約1萬元/平方米。目前周邊樓盤價格在3萬元/平方米到5萬元/平方米不等。該中介向記者表示：“目前這邊二手房市場成交量下滑嚴重，但價格卻沒什么變化。”

華僑城競得蘇河灣地塊后，該區域的二手房也隨即跟風飚價。據易居網的中介介紹，蘇河灣地王出現后，其周邊二手房價普遍上漲10%甚至20%。“但這次調控以后，這邊房價也沒什么變化，原來總價在200多萬元、300多萬元的房子，現在價格最多讓個幾萬元。目前這邊房價平均在2.3萬元/平方米左右。”

同策咨詢資深分析師倪曉玲向記者表示：“目前寫字樓、商業地產開始復蘇，外灘8-1地塊的位置不錯，適合開發商未來長期持有。”

“現在的一手房和二手房價格都沒什么變化，房產新政是長期還是短暫的調控，決定了房價的變化。如果新政力度減弱，這些地王周邊的二手房價格又會引起一番暴漲。”倪曉玲在接受記者采訪時表示。

地王表情?北京

周邊房價向下接軌?三大地王壓力大

今年3月15日，北京一天之內先后出現望京、亦莊、東升鄉等三幅地王的景象還歷歷在目，在當前的樓市背景下，這三大地王的近況如何？近日，記者在調查3月15日產生的三個北京地王項目目前的現狀時發現，其項目現場或仍雜草叢生，或疑似正在進行土地轉手，只有北京中信新城房地產有限公司在亦莊的地王項目X1-1B地塊于5月13日剛對外進行了?“北京市大興區亦莊中信新城X1項目X1-1B地塊”項目環境影響評價公示。

《每日經濟新聞》記者在調查新政前后三塊地王周邊二手房的價格時發現，地王產生后，周邊二手房的價格相應提升了4,000元-6,000元/平方米，新政出臺后價格又回落了2,000元-4,000元/平方米，一升一落后，時下地王周邊二手房價格仍比地王產生前高出約2,000元/平方米，接近地王項目的樓面價。

東升鄉地王：被疑土地已遭轉手

東升鄉地王的競得者是中國兵器裝備集團公司旗下北京世博宏業房地產開發有限公司。5月14日下午，當記者走進東升鄉地王項目現場時，入目的仍是雜草叢生的一塊荒地。更為奇怪的是，接待記者的是北京市國土資源局一位穿著制服的工作人員。

此后記者致電北京市國土資源局辦公室，一位工作人員對此解釋稱，“可能是因為開發商的手續還沒辦齊，市國土資源局的人先代為看管。”

而在現場，東升鄉地王附近某個房產中介經理的話令記者大吃一驚。他對記者說，“目前這塊地的開發商正在尋求土地轉手，甚至可能已經轉手出去了。”這位經理的話也得到了周圍某小區幾位業主的認同。

記者就此疑問致電該地塊開發商北京世博宏業房地產開發有限公司，但截至記者發稿，仍未得到此開發商的任何回復。

奇怪的是，沒過多久，一位號稱與北京世博宏業房地產開發有限公司相熟的媒體人士??而非該公司員工??致電記者，談話的主旨是“北京地王項目這么多，稿件中可否不寫這塊地王的事情。如果非得要寫這塊地王的事，能否不寫土地轉手這個事”。

其實，開發商尋求土地轉讓或已經轉手出去的猜測也有現實原因支撐。3月15日，北京世博宏業房地產開發有限公司以17.6億元拿下該地塊時，其樓面價已達30,197元/平方米，成為新的北京單價地王。而在當前，該地塊周邊的錦秋之春、宏嘉麗園與太月園三個樓盤的價格分別為3.2萬元/平方米、3.1萬元/平方米與2.8萬元/平方米，已接近該地王項目的樓面價，而業內人認為，該地王項目商品房上市后的銷售價格需在5萬元/平方米才能掙錢。

望京地王：中標公司急澄“退地說”

3月15日，遠洋地產旗下子公司北京遠豪置業有限公司以40.8億元競得大望京1號地，綜合下來，商品房樓面價達2.75萬元/平方米，是當時北京市場新的“單價地王”。

該地塊成交后，SOHO中國董事長潘石屹曾感嘆，以2.75萬元/平方米的樓面價計算，建成后商品房的成交均價需達到4.5萬元/平方米，開發商才能保證10%的利潤率。然而時下該地塊周邊房價卻可能對該地塊?“預期4.5萬元”的價格形成巨大的壓力。

望京地王誕生后，其周邊樓盤融科橄欖城、國風北京、寶星國際與慧谷陽光的成交均價分別為3.5萬元/平方米、3.1萬元/平方米、2.9萬元/平方米與3.3萬元/平方米，而在新政出臺后，據記者實地走訪，上述四個樓盤當前的成交均價依次為3.1萬元/平方米、2.7萬元/平方米、2.5萬元/平方米與2.8萬元/平方米。該地塊周邊四個典型樓盤時下的均價區間為2.5萬元-3.1萬元，已與望京地王的樓面價2.75萬元/平方米相差無幾。

正因為如此，5月初，業界一度傳出遠洋地產退地一說。但遠洋地產公關部在給記者的書面回復中說，“退地說”只是市場猜測，公司已交付了地價款，時下正在辦理開工作業所需的相關前期手續。

亦莊地王：現在進行時

記者在調查中發現，3月15日北京產生的三個地王中，只有北京中信新城房地產有限公司拍下的亦莊地王項目X1-1B地塊正在進行項目開發的前期工作，并進行了該地塊項目的環評公示。

但與另外兩個地王一樣，該地塊同樣面臨樓面價與周邊樓盤成交均價接近的困擾。鏈家地產的統計數據表明，亦莊地王周圍的瀛海名居、上海沙龍與金地格林三個樓盤在地王產生后，成交價分別漲至1.6萬元-1.7萬元/平方米、2.1萬元-2.2萬元/平方米與2.1萬元-2.2萬元/平方米，但在新政出臺后其時下價格分別下降至1.4萬元-1.5萬元/平方米、1.9萬元-2.1萬元/平方米與2萬元-2.1萬元/平方米。

北京中信新城房地產拿下亦莊地王的代價為52.4億元，其樓面價達13,395元/平方米，雖然較時下周邊樓盤的成交均價稍低，但也相差不大。

專家建議：開發商需轉換思路

針對地王項目遲遲未現太多開工跡象一事，北京美聯副總經理楊明麗在接受記者采訪時認為這是正常的。因為從開發商拿地到實際進行開發一般都要經過一年至一年半的前期籌備時間。

但她認為，在房地產調控背景下，當下地王尷尬的本質在于開發商當時對房地產市場形勢大好的心理預期與此后房地產調控大背景間的失衡。開發商時下的出路或許就是對手中的地王項目重新進行差異化定位與品牌包裝。

她進一步解釋說，在房地產市場一路狂奔之際，開發商可能更傾向于將商品房做好，然后盡快推向市場，以粗放式的發展模式不斷加快節奏，但在房地產調控的背景下，地王的高成本決定其產品定位必須以高端項目為主。因此開發商需要轉變思路，轉向精耕細作，通過強化項目小區的增值服務，為其高價的商品房提供品牌支撐。

同策咨詢資深分析師倪曉玲也表示，以華僑城蘇河灣地塊5.29萬元/平方米的樓面地價計算，將來開發商的售價必將達到7萬元/平方米以上。“開發商只能在此建造超豪宅了，通過精裝修等手段提高樓盤價格。這樣的樓盤將來一般要賣到9萬元-10萬元/平方米。”

(王彥彥?編輯)