15地出臺調控細則 房地產轉型"保民生"

15個城市出臺房地產調控細則專家稱已有成效

盤點2010年的房地產發展，調控是無法繞過的關鍵詞。從4月17日出臺的“國十條”、9月29日再次出臺的“新國五條”，再到近兩個月各部委密集出臺的一系列政策文件，黨中央、國務院遏制房價過快上漲勢頭的決心堅定，對房地產市場的調控力度持續加大。

從政有經，令行為上。截至11月底，已有十五個城市陸續出臺了落實國家二次調控的實施細則，就限購、執行差別化房貸、加大住房供應和保障房建設等多個方面做出規定。日前，本報記者采訪了北京、上海、廣州、三亞、南京、杭州、溫州、廈門等八個城市，了解各個城市在“新國五條”出臺后落實國家調控政策的情況。

9月29日出臺的“新國五條”，第一條就明確要求各地“立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則”。同時，“對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任”，從“立即”、“細則”、“約談”中，中央督辦地方政府盡快落實新政策的力度和決心可見一斑。

9月30日，深圳緊急出臺樓市限購令，隨后，廈門、上海、寧波、杭州等15個城市相繼出臺包含限購令在內的多項實施細則，加上早已開始限購的北京，房地產市場的第二輪調控在各地全面鋪開。

這一輪調控是對“國十條”政策的延續和落實，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹在接受采訪時表示，此次各地出臺的樓市政策表現出三個特點：一是通過完善差別化信貸，控制投資性需求；二是通過預售資金監管、預售許可管理等措施加強市場監管，完善市場交易秩序；三是政府加大了住房供給和保障的力度。

相較以往的調控政策，有專家認為這一次更具有全面性和針對性，各地紛紛“組合出拳”，采用土地手段、財政手段和必要的行政手段等多種方式，有具體的可操作性標準，利于政策落實，效力強大。

長期以來，房地產市場高位運行，投機炒作泛濫，買房者只能望樓興嘆。樓市高燒，阻礙了經濟的健康可持續發展，也影響了社會民生和穩定。二次調控下，各地樓市政策可謂給高燒的樓市開出一服猛藥。

對癥藥——

相機決策，調整市場供求關系

限購、差別化信貸是這次調控中的“眼球明星”，最受關注。根據“新國五條”規定：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。截至11月底已有多個城市出臺限購令。但各地在“限購套數”、“針對存量還是增量”、“是否明確時限”上有所差異，多數城市要求新購買一套，對增量作出限制，也沒有明確的執行實現，南京規定限制購買第三套，被稱作“最嚴厲版限購令”。

“這主要是各地政府結合當地實際，依據供求關系和房地產市場情況作出的判斷，并無優劣之分。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示。

而在信貸政策上，全國實行統一的差別化信貸。同時，多個城市也出臺了差別化公積金貸款，彌補了炒房者利用公積金進行投資、投機的漏洞。相比商業信貸政策，公積金政策更細化、更嚴格。“這些政策都是依時依勢而定的，針對不同的市場形勢相機決策，主要是遏制投資性需求，使市場達到合理的供需狀態。”秦虹表示。

常備藥——

增加住房有效供給，強化住房保障

細觀各地政策，在增加住房供給、強化住房保障上，步調基本一致。各地都制定了較為完備的用地計劃，加大住房用地供應，提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。從各地公布的土地供應計劃和今年的新開工情況看，未來一兩年的市場供應十分充足。加上購房者觀望、限購等措施的實施，樓市供求關系正在發生逆轉，供求緊張的矛盾將得以緩解。

“調控的目標應該是住有所居，是讓中低收入家庭、夾心層也能住上房子。調控不應僅是房價，更應是結構調整，要將重心放在保障房的建設上，加大保障性住房供應，改變保障性住房與商品房之間的比例。讓不同收入的家庭都能擁有相應類型的房子。”顧云昌說。

顧云昌認為，各地應根據當地中低收入家庭和外來人口的實際情況，因地制宜的確定廉租房、公共租賃房、經濟適用房等保障性住房的比例。特別是要大力發展覆蓋范圍更廣的公共租賃房，解決“夾心層”住房困難。

長效藥——

繼續強化調控、深化改革

據國家統計局12月10日公布的數據顯示，11月份70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.3%，“雖然上漲，但漲幅縮小，11月份的環比漲幅低于同期通貨膨脹率的環比上漲幅度，可以看出調控政策還是取得初步成效的。”對此，顧云昌也認為，“評價調控政策，關鍵要看對調控的目標定位如何，我們現在缺乏一個共識，如果目標是遏制房價過快上漲，那么調控已很有成效，如果是降低房價，那么顯然還有待努力。”

不可否認，在當前流動性過剩、通脹壓力大的情況下，樓市調控考驗著各地政府的能力和決心。實際上，地方政府在樓市調控中也處于兩難的境地，既要遏制房價、保障民生，又要穩定市場，促進經濟發展。

“地方進行保障房建設的資金主要來自土地出讓金，而且許多城市的財政收入也主要來自土地，因此要考慮通過開征土地稅、改革土地出讓制度等改變土地財政的發展模式。”顧云昌說道。

秦虹表示，調控樓市既要有地方政府長期的制度建設，也需要從國家層面進行相應的制度改革。如改革完善現有的土地和住房供應制度，加快推進房產稅試點，進一步加強市場秩序監管和規范等。長期來看，房地產市場要實現平穩健康發展，仍需繼續進行調控。

房地產轉型“保民生”公租房擴容“夾心層”受益

“在房地產業發展方面，將更加注重其民生屬性，而非拉動經濟增長的作用。”針對剛剛閉幕的中央經濟工作會議傳遞出的信號，住建部政策研究中心副主任秦虹向《每日經濟新聞》記者表示。

在中央經濟工作會議對房地產業的表述中，備受關注的房地產市場調控和房地產業地位問題只字未提，而重點提到了住房保障體系建設。

按照住建部的計劃，明年我國保障性安居工程住房建設規模將高達1000萬套，同比增長72.4%。未來幾年隨著建設力度不斷加大，保障房正成為房產投資新領域。

強化民生屬性

“要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區和農村危房改造，大力發展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。”這是中央經濟工作會議對房地產業的表述。

今年以來，房地產市場經歷兩輪嚴厲調控，房價上漲的勢頭卻仍然強烈。根據國家統計局數據，今年11月，全國70個大城市房價環比上漲0.3%，自“二輪調控”以來，漲幅逐月擴大。

在這一背景下，會議仍將大部分筆墨放在住房保障上。綜合前幾年的中央經濟工作會議不難發現，中央對房地產業的表述正在發生變化。2008年強調“發揮房地產業支柱產業作用”；2009年表示“增加普通商品住房供給”；今年則稱“加快推進住房保障體系建設”。

中國指數研究院副院長陳晟向《每日經濟新聞》記者表示，房地產業的支柱地位，正從拉動經濟向保障民生的方向轉變，房地產市場則從“一條腿走路”向“兩個市場”轉變。

多年來，我國保障房建設力度一直不夠，2008年開始逐年加強，但缺口仍大。按照住建部的計劃，今年我國保障性安居工程住房建設規模為580萬套，明年將高達1000萬套，同比增長72.4%。

陳晟預計，“十二五”前3年，我國的保障房建設力度將繼續強化，彌補此前的“欠賬”，屆時，保障房將覆蓋20%~30%的群體，市場的供應結構也大幅向民生傾斜。

同時，與此前強調的保障形式不同，面向“夾心層”的公租房將成為力推的重點。陳晟表示，與其他保障形式相比，公租房覆蓋的范圍較大，又能有效壓縮腐敗空間，因此將成為未來住房保障的重要形式。

從資金和土地上，公租房也正在享有更多的政策支持。今年9月和11月，財政部等部委陸續發文，在稅費方面為公租房建設開綠燈；此前，國土部和住建部也強調，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地。

仍享支柱地位

“不提“支柱地位“，并不意味著房地產業不再享有（這一地位）。”秦虹向《每日經濟新聞》記者表示。在即將邁入“十二五”之際，房地產業的定位成為敏感話題，但上述公報同樣未予提及。

秦虹認為，如果一個行業的增加值占GDP的比重超過5%，就是支柱產業，這個標準不以任何說法為轉移。

有數據顯示，住房投資占我國GDP的比重為8%，算上相關產業，這個比例可達15%。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，房地產業的支柱地位實際上不會改變，但中央不會再強調。

房地產業地位的問題爭論已久。今年9月底，國土部表示，部分地區對房地產業要以保民生為首要目標認識不到位，對房地產業不能作為城市經濟支柱產業還有不理解情緒。隨后出臺的“新五條”，對自住和改善型需求進一步遏制，使房地產業處于史上最嚴厲的政策環境中。

同時，除2008年的中央經濟工作會議表示“發揮房地產業支柱產業作用”之外，最近兩年均未提及。有觀點因此認為，房地產業不再是國民經濟的支柱，否則房價漲勢就會難以控制，并引發諸多社會問題。

但在接受記者采訪時，相反的觀點同時存在。中國房地產研究會副會長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示，不提支柱地位，是避免為土地財政推波助瀾。事實上，在今年兩輪調控的背景下，不少城市的土地市場仍然活躍，北京的土地出讓金突破千億元大關。

陳國強表示，在城鎮化加速推進的過程中，二三線城市和中小城市的住房問題仍將十分突出；同時，房地產及其相關產業在國民經濟發展和GDP中所占的比重仍然較大，這都決定了短期內房地產業的支柱地位不會改變。

對于今年陸續出臺的房地產調控政策，秦虹表示，中央沒有明確表示終止，那就意味著政策仍將延續。

2011年我國經濟工作主要任務

政策取向誅宏觀經濟政策要積極穩健、審慎靈活；把穩定價格總水平放在更加突出的位置誅繼續實施積極的財政政策，下決心壓縮一般性支出；加強地方政府性債務管理誅實施穩健的貨幣政策，信貸資金更多投向實體經濟特別是“三農”和中小企業管理通脹預期誅推進發展現代農業，確保農產品有效供給；增加農業生產補貼，提高糧食最低收購價誅研究制定收入分配改革方案，進一步推進資源稅改革；提高直接融資比重經濟結構調整誅調整優化需求結構，增強消費拉動力，重點提升居民消費能力、改善消費條件誅調整優化產業結構，提升產業核心競爭力；加快改造提升傳統制造業誅強化節能減排和應對氣候變化，大力發展綠色經濟，完善節能減排目標考評體系誅增創外貿競爭新優勢，加快加工貿易轉型升級，優化進口結構，擴大進口規模

同步播報

博弈中求平衡明年經濟工作穩字當頭

為期3天的中央經濟工作會議閉幕。根據發布的公報，本次會議重申中央政治局會議對2011年的定調，將2010年的“積極財政”政策、“適度寬松”貨幣政策，調整為“寬財政、穩貨幣”的靈活性組合。

業界人士認為，明年是“十二五”的開局之年，宏觀政策將強調“穩字當頭”。既要讓經濟穩定增長，又要應對流動性過剩、通脹預期居高不下的局面，如何處理好這些關系，是中國經濟整體健康發展的關鍵所在。

穩字當頭

據《每日經濟新聞》記者了解，“穩”字當頭的會議公報，強調了三方面的核心內容：經濟平穩較快發展、結構調整以及管理通脹預期；同時，“把穩定價格總水平放在更加突出的位置”。

對于公報中關于“穩定價格”這一點，國內分析人士認為，已在上周六公布的11月份經濟數據得到體現。統計局的數據顯示，11月份CPI同比上升5.1%，創下28個月來的新高。這表明，2011年宏觀調控目標比過去更加多元化。

有關媒體報道稱，據一位看過中央經濟工作會議決議全文的高層透露，2011年全年的CPI增長目標將定得比今年稍高，即比3%高一點，但沒有達到之前市場所預期的4%。

央行貨幣政策委員會委員李稻葵在10日晚的一次大型論壇上指出，明年物價水平能保持在較為溫和的水平上，可能全年CPI漲幅超出3%多一點，其中最嚴重的月份不會超過5%。同時，他認為，明年CPI全年走勢“前高后低”，上半年物價壓力大，下半年將逐漸平復。

有放有收

對于公報中關于貨幣政策的理解，業界人士認為，為了保經濟穩定發展，明年貨幣政策不會過度收緊，而是兼顧靈活，與財政政策進行“有放有收”的配合。

銀河證券首席經濟學家左小蕾對《每日經濟新聞》記者表示，中央經濟工作會議的本次定調，最大的解讀就是明確了2011年的經濟增長目標和通脹預期。其他比如穩健靈活的貨幣政策、積極財政政策，都是要將通貨膨脹的壓力保持在可控范圍。

記者在采訪中獲悉，多數研究人士對于明年貨幣政策的解讀跟左小蕾的觀點類似。

央行行長周小川在12月13日的專題會議上作出了全新的解釋，他表示，“要實施穩健的貨幣政策，把好流動性這個總閘門，把信貸資金更多投向實體經濟，特別是“三農“和中小企業，保持經濟平穩較快發展。”

而對于財政政策，亞洲開發銀行中國代表處高級經濟學家莊健指出，此前政府的投資多是用于基礎設施建設，“十二五”期間，將會加大對于民生的投入，以此來刺激內需，改善老百姓生活；同時，對新興戰略產業要增大投入；在驅動力上，政府投資拉動也要更多地向中小企業、民營企業拉動方向來轉變。

審慎加息

“從發布的公報分析，無論是控制物價，還是緊縮貨幣，其前提條件是首先必須保證經濟平穩較快發展。”發改委投資研究所原所長、中國投資協會會長張漢亞對《每日經濟新聞》記者表示。

張漢亞指出，中央經濟工作會議在公報中已經指出，明年世界經濟有望繼續恢復增長，這意味著所謂全球經濟“二次探底”的擔憂已經徹底消失了。

莊健認為，貨幣政策轉為穩健之后，明年新增貸款目標的上限有可能在7萬億元左右。一方面，這個數字可以保證實體經濟保持9%左右的增長；另外，也不至于過多的流動性給通脹造成太大壓力。

業界人士認為，在2011年，中央政策要特別關注老百姓的生活、民生問題。如果短期內CPI繼續上漲，那么央行應想辦法來保證存款戶的利益。

“加息應該是比較謹慎的，實事求是地講，我不認為利率有這么大影響，但它成了一個公眾話題。”李稻葵表示，正是因為大家過度關注加息，因此一定要綜合考慮各種因素之后才能審慎加息。